一場(chǎng)罕見的“錢荒”，正在一二線樓市蔓延。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道6月23日的消息，在上海，一位大行銀行房貸經(jīng)理對(duì)記者表示，眼下不僅僅上半年額度用完，三季度的額度都不太夠用，不論首套還是二套，無論一手還是二手，想要辦理房貸敬請(qǐng)等到四季度。
無論是大行、股份行還是城商行、農(nóng)商行，都需要等待2-3個(gè)月后才能放款。
第一財(cái)經(jīng)同一天報(bào)道稱，在杭州，因?yàn)榉抠J額度不足，不少銀行如南京銀行杭州支行、杭州建行都已經(jīng)暫停了二手房貸款。
在武漢，有媒體流出了一張表格，工農(nóng)中交幾家大行二手房全部停貸，一時(shí)間風(fēng)聲鶴唳。
在南京，揚(yáng)子晚報(bào)6月22日有篇報(bào)道，引用了中介的說法：“重慶銀行、郵儲(chǔ)銀行已經(jīng)停貸了，接下來會(huì)有更多銀行停貸。”
深圳、廣州、東莞、鄭州、成都，越來越多的城市出現(xiàn)二手房“停貸”的現(xiàn)象。
當(dāng)然，所謂的“停貸”并不是不貸了，是銀行心有余而力不足，房貸額度不夠，審批延期，利率飆升也就是自然而然的事了。
機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月份，72個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.52%，二套房利率為5.77%。房貸平均放款周期為50天。
46個(gè)城市房貸放款周期延長(zhǎng)，其中，廣州較上月延長(zhǎng)14天至98天，佛山、東莞、惠州等城市放款周期均在100天以上。
房貸額度，全面告急。
把時(shí)鐘撥回6個(gè)月以前，2021年伊始，央行剛發(fā)布“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”時(shí)，誰都沒想到，僅僅半年之后，房貸額度就能緊張到如此地步。
所謂“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，是將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分為5檔，給每一檔的銀行都定下了兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，分別是房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。
比如，像第一檔的工農(nóng)中建交幾家大型銀行，兩大指標(biāo)分別是40%、32.5%；（第二檔）27.5%、20%；（第三檔）22.5%、17.5%。
個(gè)人住房貸款占比方面，建設(shè)銀行和郵儲(chǔ)銀行均超過32.5%的紅線，分別為34.73%、34%。
招商銀行和興業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比分別為33.12%和34.56%，個(gè)人住房貸款占比分別為25.35%和26.55%，均超過27.5%和20%的上限。
中信銀行個(gè)人住房貸款占比也超過20%，房地產(chǎn)貸款占比（26.91%）逼近27.5%的上限。
浦發(fā)銀行房地產(chǎn)貸款與個(gè)人住房貸款占比分別為26.37%、18.73%，亦雙雙逼近“紅線”。
因此，“錢荒”的問題，細(xì)想一下就明白了。
開發(fā)商拿地蓋房的錢哪來的？銀行貸款，賣房回款。
購(gòu)房者的錢哪來的？還是銀行貸款。
銀行的錢哪來的？中期借貸便利MLF、準(zhǔn)備金、再貸款、SLF，還有儲(chǔ)戶的存款。
銀行手里的錢，不是銀行想貸出去就能貸出去的，也不是想貸給誰就能貸給誰，要看央媽的臉色。
如果把“錢荒”和房企“三條紅線”聯(lián)系起來，不難發(fā)現(xiàn)央行的真正意圖：實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的“控盤”。
什么叫“控盤”？
讓銀行貸多少就貸多少，讓銀行貸給誰就得貸給誰。
不服？不服就憋著。
總之，不能像以前那樣，無節(jié)制的發(fā)放房貸，任由經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸流入樓市。
用硬性的制度條件，約束銀行的行為，這樣做的效果，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比三令五申號(hào)召銀行踐行“房住不炒”的效果要好。
管住了銀行，就管住了房地產(chǎn)。
今天我看到招商固收的一份報(bào)告，“錢荒”的威力正在慢慢展現(xiàn)。
6月1日至21日，30大中城市商品房日均銷售面積為54.4萬平方米，較5月同期環(huán)比下降2.6%。
報(bào)告認(rèn)為：6月以來商品房銷售環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)，是極為反常的現(xiàn)象。
因?yàn)樯唐贩夸N售有季末月份沖刺的慣例，往年6月作為季末月份，環(huán)比總是大幅增長(zhǎng)。
如果本月底銷售面積沒有出現(xiàn)大幅增加，樓市出現(xiàn)“反季節(jié)”的萎靡，接下來的7-10月份，極有可能復(fù)制往年的降價(jià)促銷大潮。
其實(shí)過去的幾個(gè)月里，有的開發(fā)商已經(jīng)在偷偷降價(jià)了，只不過被2-5月份強(qiáng)勁的銷售數(shù)據(jù)掩蓋了。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》6月初有個(gè)報(bào)道，與今年1月份的階段高峰相比，保利地產(chǎn)、萬科和融創(chuàng)中國(guó)，5月份每平方米銷售均價(jià)分別下降5202元、2890元和1987元，恒大、碧桂園降幅較小，但與一月份相比，也降了696元和28元。
以融創(chuàng)為例，從1月份到5月份，此公司的售價(jià)依次是15730元、15220元、 14610元、14310元和13833元。
這5家公司，恰恰是國(guó)內(nèi)操盤金額最大的5家房地產(chǎn)公司，他們合計(jì)的操盤金額，占全國(guó)房地產(chǎn)銷售額的18%。
要知道，這還只是新房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，因?yàn)殂y行對(duì)一手房的停貸、房貸延期并不算很嚴(yán)重，反過來看二手房市場(chǎng)，幾乎不忍直視。
我找了一份興業(yè)證券的報(bào)告，是周度的高頻數(shù)據(jù)，在剛剛過去的一周里， 14個(gè)城市成交面積同比變化-32%，環(huán)比-18%。
今年以來，14個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交面積，較2019年累計(jì)同比下降幅度達(dá)29%（因?yàn)?020年低基數(shù)，所以對(duì)比2019年）。
一線兩大城市，北京和深圳，今年二手房成交比2019年下降了-13%。
二線七大城市，杭州、南京、成都、青島、廈門、南寧、蘇州全部加起來，二手房成交面積，比2019年累計(jì)同比下降了37%。
具體到城市來看，深圳最夸張。
深圳的二手房成交面積，本周同比下降幅度高達(dá)80%，即便對(duì)比去年的低基數(shù)，今年以來二手房成交也下降了32%。
在樓市“鬧錢荒”的同時(shí)，還有個(gè)看似不起眼的消息。
為了緩解新市民、青年人的住房困難，最近的高層會(huì)議做了3條決定。
1，加強(qiáng)金融支持，增加租金低于市場(chǎng)水平的小戶型租賃房供給。
2，大城市可利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建租賃房。
3，10月份開始，住房租賃企業(yè)按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅，企業(yè)出租住房的，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。
一手對(duì)商品房市場(chǎng)“控盤”，另一手讓租賃房市場(chǎng)“吸籌”。
一張一弛，做兩手準(zhǔn)備，這才叫真正的“調(diào)控”。
以后，在大城市買房，難度只會(huì)越來越高，稀缺房產(chǎn)依然會(huì)有強(qiáng)大的購(gòu)買力去追逐，但那只是“少數(shù)人的游戲”。
讓年輕人住有所居，孩子能上學(xué)，房租更低廉，房源更穩(wěn)定，讓下一代心無牽掛，敢生孩子，敢創(chuàng)業(yè)，這才是房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該走的路。
這條路雖然很坎坷，很漫長(zhǎng)，但2021年終于踏出了實(shí)質(zhì)性的一步。
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