新京報(bào)訊（記者 袁秀麗）呼吁房地產(chǎn)去金融化的聲音仍舊不斷。6月25日，在“2021年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究與評(píng)估成果發(fā)布會(huì)”上，與會(huì)專家提到，當(dāng)前房企過(guò)度依賴間接融資，股權(quán)融資幾乎消失，其流動(dòng)負(fù)債增速超過(guò)了營(yíng)業(yè)收入增速，大部分中小房企面臨營(yíng)業(yè)收入增速放緩、現(xiàn)金流不足、債務(wù)壓力上升等問(wèn)題。

與此同時(shí)，專家還指出，房地產(chǎn)流動(dòng)性不足，將其作為資產(chǎn)配置是有重大風(fēng)險(xiǎn)的，需將其看作是居住的消費(fèi)品。

多家房企流動(dòng)負(fù)債增速超過(guò)營(yíng)收增速

對(duì)于今年22城新推出的集中供地新政，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平表示，財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)龍頭和大型房企成土地拍賣的贏家。但是對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，連平強(qiáng)調(diào)，“可能不是買(mǎi)不買(mǎi)地的問(wèn)題，是債務(wù)如何歸還的問(wèn)題。”因?yàn)榇蟛糠种行》科蟠嬖跔I(yíng)業(yè)收入增速放緩、現(xiàn)金流不足、債務(wù)壓力上升等問(wèn)題。

在融資監(jiān)管的“三道紅線”中，連平認(rèn)為，目前踩中紅線的公司確實(shí)不少，2020年報(bào)顯示，樣本房企真實(shí)負(fù)債率（剔除預(yù)收款）超過(guò)70%紅線者接近40%，且涵蓋各類大小類型房企。同時(shí)，約四分之一的房企凈負(fù)債率超過(guò)了100%的水平，這表明無(wú)論是企業(yè)短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還是長(zhǎng)期償債能力都值得關(guān)注。

在連平看來(lái)，“2020年，除大型房企外，一些中小型房企流動(dòng)負(fù)債增速也超過(guò)了營(yíng)業(yè)收入增速，而短期負(fù)債增量超過(guò)收入水平是比較危險(xiǎn)的信號(hào)。尤其是小型房企有息負(fù)債增速并不像大中型房企有所下降，反而進(jìn)一步擴(kuò)大，償債壓力與日俱增、壓縮債務(wù)能力偏弱。未來(lái)如果不能有效改善，行業(yè)整體運(yùn)行是會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)的。”

“房企融資仍舊十分倚重間接融資渠道，直接融資比重仍有待提高。”連平提到，截至2021年上半年，在房企資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中，個(gè)人按揭和銀行貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金獲得方式，占比約30%；此外，債券境內(nèi)外融資也提供了不小的增量。但從規(guī)律上來(lái)看，在人民幣存在升值壓力的情況下，境外融資在高位之下難以進(jìn)一步增長(zhǎng)。而在2015年-2017年間發(fā)展較快的房地產(chǎn)信托融資和股權(quán)融資，近兩年則呈現(xiàn)衰退跡象，特別是2021年以來(lái)，房企通過(guò)IPO、定增或者可交換債等形式的股權(quán)融資行為基本消失了。

連平認(rèn)為，住房金融應(yīng)該提供結(jié)構(gòu)性和保障性支持，“所謂結(jié)構(gòu)性就是要重點(diǎn)支持其中一部分該支持的領(lǐng)域，保障性就是通過(guò)金融的支持使得行業(yè)運(yùn)行比較平穩(wěn)，不要出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，尤其不要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

房地產(chǎn)流動(dòng)性不足，應(yīng)回歸居住消費(fèi)品

“目前房地產(chǎn)銀行貸款問(wèn)題比較突出。”第十一屆全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任、九三學(xué)社第十二屆中央委員會(huì)副主席、知名統(tǒng)計(jì)教育家與經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)家、中國(guó)經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)開(kāi)拓者賀鏗表示：“根據(jù)銀行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)在個(gè)人住房貸款高達(dá)35萬(wàn)億元，而我國(guó)的中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款的總額是42萬(wàn)億元。對(duì)我國(guó)大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于申請(qǐng)中長(zhǎng)期貸款大多都是為了房子。”

此外，賀鏗提到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款余額在12萬(wàn)億元的水平，“我國(guó)去年的GDP也不過(guò)是100萬(wàn)億元。房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)就借了銀行這么多錢(qián)，這是值得警惕的事情。”

對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)原副校長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)學(xué)術(shù)委員會(huì)副主席、中國(guó)資本市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)吳曉求也表示，有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告稱，中國(guó)居民在整個(gè)金融資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占比達(dá)到67%，這說(shuō)明很多人都把房地產(chǎn)作為投資品而存在，這直接反映我國(guó)還處在城市化快速進(jìn)程中，同時(shí)也反映出國(guó)家金融市場(chǎng)不是很發(fā)達(dá)，沒(méi)有提供能夠讓投資者可以在收益和風(fēng)險(xiǎn)中達(dá)成平衡的有效組合資產(chǎn)。因?yàn)槿狈ψ杂山M合資產(chǎn)，所以資金蜂擁進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是不正常的，一定要把房地產(chǎn)看作是居住的消費(fèi)品。

“現(xiàn)在為什么要發(fā)展資本市場(chǎng)，這有很多方面的原因。”吳曉求說(shuō)，非常重要的原因是要為社會(huì)收入水平越來(lái)越高的投資者提供其風(fēng)險(xiǎn)承受力相匹配的組合資產(chǎn)，而這種作用也會(huì)有效改善一個(gè)國(guó)家的金融功能。

“伴隨資本市場(chǎng)發(fā)展，人們的投資將會(huì)變得更加理性。投資品最重要的不是它的預(yù)期收益，而是它的流動(dòng)性。當(dāng)一種資產(chǎn)流動(dòng)性不夠時(shí)，將其作為資產(chǎn)配置是有重大風(fēng)險(xiǎn)的。”吳曉求說(shuō)，房地產(chǎn)產(chǎn)品顯而易見(jiàn)流動(dòng)性不足，所以投資者將會(huì)進(jìn)入到一個(gè)理性的時(shí)代，注重流動(dòng)性，同時(shí)注重收益和風(fēng)險(xiǎn)平衡。