馮奎（中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學術(shù)委秘書長）

日前召開的國務院常務會議確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，緩解新市民青年人等群體住房困難。在政策層面，保障性租賃住房以前也被屢次提到過。這次，國務院提出加快保障性租賃住房，能否有突破，能否持久？我認為要實質(zhì)性突破，需要諸多條件形成合力。但有一點十分明確，這就是：以往這方面的政策出臺之后，上面方向雖然非常明確，但地方政府與企業(yè)的積極性未必特別高，而現(xiàn)在，地方政府與企業(yè)對于保障性租賃住房的積極性有了實質(zhì)性的提高。

地方政府為什么有積極性？從根本上來說，這跟城市之間的人口爭奪形勢有關(guān)。地方政府意識到搶人、留人的重要性，并采取積極的措施，這是一個極其重要的變化。

整體趨勢上分析，城鎮(zhèn)化仍在發(fā)展，大城市的人口仍在增加。與2010年第六次全國人口普查相比，七普城鎮(zhèn)人口增加2.36億人，鄉(xiāng)村人口減少1.64億人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21個百分點。超大城市，以及基本上所有的特大城市和大部分大城市，還有一批區(qū)域中心城市、縣城的人口保持增長。但這里悄然出現(xiàn)了一些變化。一是部分大城市人口出現(xiàn)收縮；二是有的城市群或都市圈人口整體上在增長，但中心城市人口在減少，因為周邊中小城市分流了一部分人口；三是同一城市群或不同城市群的大城市之間開始出現(xiàn)人口爭奪。這意味著，以往被簡單地認為向大城市集中的人口流動趨勢，已經(jīng)發(fā)生重要的分化。

以上這些變化在“十四五”期間會持續(xù)且有所放大。原因是多方面的。人口總量會在未來達到一個峰值，進入平穩(wěn)增長狀態(tài)。另外，城市群一體化、都市圈同城化迎來加速度，中心城市與周邊中小城市的人口流動更加常態(tài)化。非常關(guān)鍵的是，一些大城市、特大城市有眼力有實力并且采取果斷有力的措施，吸引到足夠的外來人口，從而晉級成為特大超市、超大城市，在此之后呈現(xiàn)更加良性的擴張發(fā)展。而另一部分對外來人口不夠友好的城市，則可能由于人口減量從而難以鞏固和提升城市發(fā)展的動能。

概括起來，“十四五”期間非常大的變化就是，人口的鄉(xiāng)城流動仍然存在，但會走弱。與之相對應的是三個“越來越強”：人口的城際流動會越來越強；都市圈內(nèi)部的分流競爭會越來越強；人口在不同大城市之間的選擇性會越來越強。最近在地方調(diào)研，我發(fā)現(xiàn)東部一些龍頭大城市以及中西部一些省會大城市，已經(jīng)從租賃住房上入手，積極推動畢業(yè)人口留城、外來人口進城。國務院提出要落實城市政府主體責任，增加保障性租賃住房供給，應該說既是對這些城市提出要求，同時也是在幫地方解決問題。國務院提出，人口凈流入的大城市等，可利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有土地建設保障性租賃住房，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房，這些政策也正是這些大城市所希望獲得的政策。地方政府有積極性，政策又允許和支持，這是保障性租賃住房將會獲得較快發(fā)展的重要原因。

再有一個判斷：對于發(fā)展保障性租賃住房，企業(yè)的熱情將有明顯升溫。以往的情況來看，企業(yè)的積極性不高，保障性租賃住房就發(fā)展不起來。企業(yè)需要的東西很簡單，就是希望獲得合理的利潤。近幾年，長租公寓和市場化租賃企業(yè)一直在呼吁降低稅負成本。本次國務院常務會議提出，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。這些是實質(zhì)性的支持，有利于提高企業(yè)的積極性。另外，政策允許一些過度閑置的商業(yè)辦公用房、廠房等進行改建，并且還有相應的補助，這既讓閑置房源等獲得妥善處理，也再次盤活了此類資產(chǎn)，有利于企業(yè)去庫存、加速資金回籠，這也是提升企業(yè)積極性的辦法。預計，近一段時期，一些有房源的企業(yè)，將會主動和租賃企業(yè)合作，共同盤活可租賃房源。

還有一個問題涉及租戶或準租戶。影響他們積極性的因素，除了保障性租賃住房的品質(zhì)、價格之外，“租住同權(quán)”是否落實到位也是關(guān)鍵。這方面還需要更多的改革。