房企加速轉(zhuǎn)型、樓宇新老更迭成為時代發(fā)展方向。在北京，以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新已成為房企角力的風口。從老舊小區(qū)改造到商業(yè)、寫字樓的更新升級，包括萬科、大悅城控股、首創(chuàng)、遠洋、北辰等眾多房企都已加入到城市更新的行列。
日前，記者獲悉，閉店3年后，北辰購物中心轉(zhuǎn)型為寫字樓并將于年底亮相。與此同時，高和資本兩年前收購的
愛琴海購物中心也將在年底投入使用。而這些“商改寫”項目的客群，均指向科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，在北京很多傳統(tǒng)商業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級的當下，購物中心轉(zhuǎn)型辦公體驗空間，已經(jīng)成為寫字樓市場不或忽視的力量。跟隨著科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)外溢的步代，其又將如何“攪動”北京寫字樓市場格局？
北辰購物中心等商業(yè)項目將改造為寫字樓
閉店3年后，亞奧地標北辰購物中心終于傳來消息，已確定轉(zhuǎn)型為新型寫字樓項目，將以北辰·新空間的身份于年底亮相，預(yù)計在2022年冬奧會期間交付使用。早在2018年1月8日，北辰購物中心的關(guān)店曾引來周邊很多居民合影留念。
北辰購物中心于1990年因北京亞運會而興建，建筑面積只有7000平方米。1997年，耗時一年半、花費1.5億元改造后開張，成為當時北京北部最大的百貨中心之一。2002年，北辰購物中心的銷售收入北京排名第二，市場占有率能夠在6%以上。
但是隨后，面對大型綜合體不斷涌現(xiàn)，北辰購物中心無法滿足一站式購物需求，銷售額開始下降。2018年，北辰寫字樓分公司接手北辰購物中心的管理運營，進行轉(zhuǎn)型，這也成為北辰的第一個城市更新項目。
與此同時，坐落于太陽宮的
愛琴海購物公園，作為紅星商業(yè)運作的首個“
愛琴海”項目，雖然總建筑面積達13萬平方米，實現(xiàn)了一站式購物，但是經(jīng)營情況仍不理想。
愛琴海購物中心項目在運營了六年后，于2019年8月，由高和資本收購，開始改造為以甲級寫字樓為主的綜合業(yè)態(tài)，名為高和融中心。目前，該項目的改造也在進行當中，年底或交付使用。
當前，北京很多傳統(tǒng)百貨商場設(shè)備老化、經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，急需進行轉(zhuǎn)型升級。而商場改造成為寫字樓在北京不乏先例。比如，三利大廈和三利百貨更新為中糧·置地廣場、北京中糧廣場C座由高端家居商場改成寫字樓、北京十里堡原西單商場“變身”萬科時代廣場……
對此，貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中表示，北京核心商圈的寫字樓市場已經(jīng)進入存量時代，但受益于信息技術(shù)類企業(yè)的快速擴張，北京核心寫字樓商圈的優(yōu)質(zhì)物業(yè)依然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。而以購物中心、百貨商場為主的商業(yè)零售物業(yè)受到電商和疫情的沖擊，實體銷量普遍受到影響，部分業(yè)主在尋求轉(zhuǎn)型，來提高營收水平。因此，預(yù)計今后北京依舊會出現(xiàn)新的“商改寫”項目，改造標的以地理位置較好的老舊商業(yè)零售物業(yè)為主。
“商改辦”難度不小，但具投資性價比優(yōu)勢
挖掘存量項目的優(yōu)勢，釋放最大價值是商業(yè)地產(chǎn)城市更新的關(guān)鍵。從商場物業(yè)本身來說，設(shè)計絕大部分不適合寫字樓，比如商場單層面積大，但正規(guī)的寫字樓單層面積小。此外，寫字樓對于自然采光的要求較高，通常要進行中庭改造。
此外，在鄭中看來，商業(yè)零售物業(yè)通常擁有較為寬敞的中庭和不規(guī)則的形狀，如何在有限的空間里將可租賃的辦公面積最大化，從而達到營收目標，對改造設(shè)計團隊而言是一個挑戰(zhàn)。
目前，無論是北辰·新空間還是高和融中心都在改造上下足了功夫，無一不是憑借其時尚的外觀設(shè)計、科技智能化的辦公環(huán)境來吸睛。
據(jù)悉，“北辰·新空間”邀請知名設(shè)計師劉曉光來操刀，“西單更新場”便是劉曉光的城市更新代表作。
據(jù)北辰寫字樓分公司相關(guān)負責人介紹，因為原有建筑基礎(chǔ)條件有一些優(yōu)勢，比如層高達到4.5米，是超甲級寫字樓的標準。但是原有建筑內(nèi)有很多結(jié)構(gòu)柱子，最終決定拔了三根柱子，將承重放到周邊柱子以及剪力墻上，才得以呈現(xiàn)出退臺式設(shè)計和22米挑高陽光頂?shù)目臻g感。
雖然，城市更新的改造項目的難度大，耗時長，但是很多“商改寫”項目的改造動力仍不小。
在高和資本地產(chǎn)科技基金合伙人李慧忠看來，近日，和諧健康險以90.57億元的價格收購SK大廈；此前，GIC以約80億收購LG雙子座大廈。在北京核心區(qū)，這類交易價格透明，市場化程度大，導(dǎo)致價格偏高，資本化率接近3.5%。相比之下，收購經(jīng)營不好的商場，然后進行“商改辦”，投資收益的性價比優(yōu)勢更為明顯。
科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求外溢，哪些區(qū)域受益？
改造項目的運營是關(guān)鍵，而產(chǎn)業(yè)則是寫字樓的重要支柱。據(jù)悉，“北辰·新空間”的定位瞄準了TMT（科技、媒體和通信產(chǎn)業(yè)），以吸引互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)入駐。無獨有偶，高和融中心辦公業(yè)態(tài)的客群主要也是面向科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。兩個“變身”智能化辦公場景的項目同時直指科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，并不是偶然。
對此，鄭中表示，目前，中關(guān)村-上地區(qū)域可大面積租賃的辦公面積較為有限，外溢需求已經(jīng)延伸至北清路區(qū)域，TMT公司成為近期新租戶主力。相對于金融等其他租戶，TMT類企業(yè)更加傾向整層或整棟租賃，表現(xiàn)相對“強勢”。
戴德梁行剛剛發(fā)布的第二季度寫字樓市場趨勢報告也顯示，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、保險類、律所類、會計師事務(wù)所類企業(yè)本季度繼續(xù)活躍，這幾大行業(yè)成交面積共占所有行業(yè)總成交面積的50%以上。
“目前，北辰·新空間接觸的客群也大多是科技類或是“互聯(lián)網(wǎng)+”企業(yè)。這與之前亞奧板塊的老客群不同。”北辰寫字樓分公司相關(guān)負責人如是說。
提到亞奧寫字樓的客群，要從2008年地標建筑北辰時代大廈入市說起。當年北辰時代大廈對標CBD的新華保險大廈、LG大廈，挖角CBD客群。隨著匯豐銀行、中行、招行、建行、信達證券、中石油、中石化等金融類客戶和大型國企入駐北辰時代大廈，亞奧板塊才漸成氣候。目前，北辰時代大廈進駐10年以上的客戶占到60%。
截至目前，雖然亞奧片區(qū)還沒有形成高科技公司扎堆的氛圍。但是高力國際分析人士認為，由于亞奧片區(qū)毗鄰金融街和中關(guān)村，其租金水平較這兩個區(qū)域有非常強的競爭力，吸引了這兩個區(qū)域的部分外溢需求。
隨著城市更新加速，在改造供應(yīng)和互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)需求的推動下，新的市場格局正在形成。對此，鄭中認為，經(jīng)過近五年的發(fā)展，以阿里巴巴、美團為代表的望京-酒仙橋區(qū)域已經(jīng)成為全市僅次于中關(guān)村-上地的高科技產(chǎn)業(yè)園。而以京東為代表的亦莊區(qū)域近期也吸引了不少科技類和制造類租戶，以華為為代表的麗澤商圈今后也會吸引一部分信息技術(shù)類企業(yè)入駐。
來源：新京報
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