第一輪集中土拍即將落幕，各大城市土拍進(jìn)入精細(xì)化管理和規(guī)則調(diào)整階段。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，集中供地措施旨在降低土地競(jìng)拍溢價(jià)率，但未獲得預(yù)期效果。除鄭州、長(zhǎng)春等城市土拍遇冷，多數(shù)地塊以底價(jià)成交外，諸如合肥、廈門等城市熱點(diǎn)地塊，開(kāi)拍即達(dá)最高價(jià)，并進(jìn)入搖號(hào)階段。

隨著首輪集中土拍即將落幕，各城市緊急修訂調(diào)整土地出讓規(guī)則，東莞、無(wú)錫等地相繼發(fā)文限制房企注冊(cè)“馬甲公司”搶地，杭州更是在競(jìng)地價(jià)基礎(chǔ)上將“競(jìng)質(zhì)量“的規(guī)則寫進(jìn)政府重點(diǎn)工作任務(wù)。

熱度不減

“地王出，房?jī)r(jià)漲”的段子一直在樓市流傳。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，倒逼“兩集中”政策出臺(tái)或與2021年開(kāi)年后土拍市場(chǎng)火熱有關(guān)，2月初西安出讓首宗土地曲江二期，包括國(guó)央企在內(nèi)的企業(yè)超15家參拍，該地塊最終樓面價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)141%，開(kāi)年的土拍熱某種程度上倒逼管控升級(jí)。

隨后北上廣深等22個(gè)重點(diǎn)城市宣布將進(jìn)行土地兩集中出讓。但隨著一線城市和重點(diǎn)省會(huì)城市集中供地的持續(xù)推進(jìn)，旨在降低土地競(jìng)拍溢價(jià)率的集中出讓，并未獲得預(yù)期效果，5月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，熱度持續(xù)回暖，樓板價(jià)持續(xù)創(chuàng)新高。

以合肥為例，從競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，首批集中出讓的24宗地塊，12宗涉宅用地中有50%地塊溢價(jià)率超29%，8宗地塊觸頂搖號(hào)。蘇州首批集中供地中，12宗地均設(shè)置市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、中止價(jià)、一次報(bào)價(jià)有效區(qū)間，最終2宗涉宅用地底價(jià)成交，7宗涉宅用地均溢價(jià)拍出，溢價(jià)率為10%～15%。

而重慶今年首次集中出讓更是刷新了紀(jì)錄，首批集中供地出讓46宗地，總成交金額為635億元，成交樓面均價(jià)9133元/平方米，平均溢價(jià)率43%，其中有22宗地成交溢價(jià)率超過(guò)50%，最高溢價(jià)率達(dá)到130%。

從宏觀方面看，北京、南京和杭州等城市的土地出讓價(jià)格也在持續(xù)攀升。據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，30家典型房企5月新增土儲(chǔ)總建面為2973萬(wàn)平方米，環(huán)比上升23.7%；新增土地成交總價(jià)為3367億元，環(huán)比上升76.9%；平均成交樓板價(jià)7917元/平方米，與上月相比上升了43%，均價(jià)上升主要是由于北京、南京和杭州等十城集中供地，一二線成交占比增加。

具體到微觀市場(chǎng)，在首輪集中土拍中，30強(qiáng)房企共計(jì)拿下260宗含宅地塊，占集中供地的四成左右，核心土地資源持續(xù)向頭部房企集中。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉瑞認(rèn)為，熱點(diǎn)城市土拍限制條件多、規(guī)則復(fù)雜、拿地門檻高，集中土拍意味著對(duì)資金實(shí)力、調(diào)度能力、拿地策略、綜合運(yùn)營(yíng)能力以及低利潤(rùn)下融資成本等全方位的考驗(yàn)，小型房企發(fā)展空間進(jìn)一步壓縮。

杜絕“馬甲”

集中土拍政策使得熱點(diǎn)城市拿地門檻更高，錯(cuò)過(guò)重點(diǎn)城市土拍或令部分房企面臨無(wú)米下鍋的境地。為防止惡性競(jìng)爭(zhēng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，東莞、蘇州、南昌等城市已在首輪集中土拍后開(kāi)始調(diào)整參拍規(guī)則。

近日，東莞自然資源局等7部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地招拍掛競(jìng)買資格的通告》(試行)規(guī)定，東莞土地參拍企業(yè)實(shí)繳出資必須大于0；參拍企業(yè)員工參保人數(shù)必須大于0；參拍企業(yè)連續(xù)報(bào)稅1年以上，且納稅總額必須大于“0”，也就是說(shuō)，土拍前成立控股子公司參拍的模式行不通了。

上述通告還規(guī)定，初次違反規(guī)則，參拍公司一年禁止參與東莞土地拍賣；再次違反規(guī)則，參拍公司母公司一年禁止參與東莞土地拍賣。實(shí)際上，以同一家房企注冊(cè)多個(gè)“馬甲公司”在土拍市場(chǎng)圍獵地塊的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，在蘇州發(fā)布首批集中供地公示后，房企就進(jìn)入到了備戰(zhàn)狀態(tài)。從工商注冊(cè)資料看，此次集中供地政策實(shí)施前的1月和2月，蘇州新增房地產(chǎn)類公司數(shù)量分別是357家和240家；3月猛增至614家，超過(guò)前兩個(gè)月總和；4月新注冊(cè)數(shù)量進(jìn)一步增加到675家。

作為一線城市中首個(gè)進(jìn)行土地集中出讓的廣州，競(jìng)拍過(guò)程也引來(lái)眾多房企圍獵，據(jù)媒體報(bào)道，在備受關(guān)注的黃埔科學(xué)城涉宅地塊，更是有超百個(gè)房企馬甲報(bào)名舉牌。

“首輪土拍暴露出房企通過(guò)‘馬甲公司’增加拿地概率問(wèn)題，隨著各地相繼禁止，這勢(shì)必引起市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市進(jìn)行跟進(jìn)嚴(yán)管。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

實(shí)際上在東莞發(fā)布通知之前，蘇州市自然資源和規(guī)劃局也發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)競(jìng)買要求的通告》強(qiáng)調(diào)，同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買，且競(jìng)買人土地出讓金的資金來(lái)源應(yīng)為自有資金。對(duì)于違反上述規(guī)定的競(jìng)買人，經(jīng)認(rèn)定構(gòu)成違規(guī)競(jìng)買的將被認(rèn)定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土拍。

無(wú)錫市自然資源和規(guī)劃局還要求參加土拍的競(jìng)拍公司承諾除該競(jìng)拍主體公司外，無(wú)“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或是“我公司(該競(jìng)買人)下屬控股子公司”參與競(jìng)拍，違反者將一年內(nèi)禁入無(wú)錫土地市場(chǎng)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在調(diào)整土地出讓規(guī)則后，市場(chǎng)監(jiān)管的另一個(gè)方向可能就是房企拿地的資金來(lái)源，土拍市場(chǎng)會(huì)趨穩(wěn)，企業(yè)拿地也會(huì)更加謹(jǐn)慎。

每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤