2020年，面對(duì)復(fù)雜多變的國內(nèi)外環(huán)境，中央提出加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，在“雙循環(huán)”發(fā)展格局下，城市群和都市圈的發(fā)展被放到了更高的位置，今年3月，《“十四五”規(guī)劃綱要》明確提出要完善城鎮(zhèn)化空間格局，發(fā)展壯大城市群和都市圈。未來，伴隨著相關(guān)規(guī)劃的落地，城市群和都市圈的發(fā)展有望加速，由此帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)亦值得房企重點(diǎn)關(guān)注。

截至2020年末，我國城鎮(zhèn)化率上升至63.9%，從目前我國城市的發(fā)展階段來看，長(zhǎng)三角和珠三角城市群已發(fā)展進(jìn)入城市群階段，京津冀城市群形成北京都市圈，未來三大核心城市群有望發(fā)展成為具有全球影響力的世界級(jí)城市群。而對(duì)于其他地區(qū)的大城市來說，整體仍處于城市虹吸效應(yīng)階段。2020年，中國五大城市群（長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中游、成渝）以11%的土地，聚集了全國42%的人口，實(shí)現(xiàn)GDP達(dá)54.8萬億元，占全國GDP總額的54%，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主引擎，區(qū)域集聚和規(guī)模效應(yīng)顯著。

表：主要城市群經(jīng)濟(jì)、人口及房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模 

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局，CREIS中指數(shù)據(jù)

經(jīng)濟(jì)方面，從2020年的數(shù)據(jù)來看，長(zhǎng)三角城市群的GDP規(guī)模最突出，達(dá)21.2萬億元，顯著高于其他城市群，是我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一；長(zhǎng)三角、珠三角城市群人均效益領(lǐng)先，人均GDP均超過11萬元；長(zhǎng)三角和成渝城市群平均GDP增速為4.0%，經(jīng)濟(jì)增速超過全國平均水平。值得注意的是，長(zhǎng)江中游城市群平均GDP增長(zhǎng)率僅為0.1%，主要源于城市群中部分湖北省城市受新冠肺炎疫情影響較大，2020年GDP增長(zhǎng)率為負(fù)。

圖：18個(gè)城市群近10年人口增量（萬人）

注：因粵閩浙沿海城市群具體包含城市未公布，故未做統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)來源：各省市第七次人口普查公報(bào)

人口方面，長(zhǎng)三角城市群人口數(shù)量最多，常住人口規(guī)模超1.7億人，長(zhǎng)江中游、京津冀和成渝城市群緊隨其后，常住人口數(shù)量超1億人。2010-2020十年間，珠三角和長(zhǎng)三角城市群常住人口增量領(lǐng)先全國，分別達(dá)2200萬人和1800萬人左右，人口聚集能力突出。

房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，2020年五大城市群房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售面積占全國的比例分別達(dá)55%和47%。其中，長(zhǎng)三角城市群開發(fā)投資及銷售規(guī)模顯著高于其他城市群，2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過3萬億元，商品房銷售面積超2.7億平方米，占全國的比重分別為22%和16%，仍是房地產(chǎn)企業(yè)投資布局的首選區(qū)域。成渝、長(zhǎng)江中游城市群商品房銷售面積2020年均達(dá)到1.8億平方米，新房市場(chǎng)規(guī)模突出。京津冀城市群2020年商品房銷售面積同比增長(zhǎng)15.8%，增速居五大城市群首位，主要原因?yàn)?018、2019年京津冀房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于調(diào)整期，低基數(shù)疊加2020年部分城市需求有所釋放，帶動(dòng)區(qū)域銷售規(guī)模增長(zhǎng)。

 01、長(zhǎng)三角城市群：經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，人口規(guī)模突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模有望保持高位

2021年3月，《“十四五”規(guī)劃綱要》發(fā)布，《綱要》指出，“長(zhǎng)三角城市群應(yīng)該瞄準(zhǔn)國際先進(jìn)科創(chuàng)能力和產(chǎn)業(yè)體系，加快G60科創(chuàng)走廊和沿滬寧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新帶，提高長(zhǎng)三角地區(qū)配置全球資源能力和輻射帶動(dòng)全國發(fā)展能力。加快基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角地級(jí)及以上城市高鐵全覆蓋……”。G60科創(chuàng)走廊建設(shè)被賦予了更高的戰(zhàn)略定位以及更廣闊的實(shí)踐舞臺(tái)，“十四五”期間，在G60科創(chuàng)走廊建設(shè)及交通設(shè)施互聯(lián)互通的推動(dòng)下，長(zhǎng)三角一體化發(fā)展將進(jìn)入快車道。

圖：長(zhǎng)三角城市群各城市2020年GDP總量及增長(zhǎng)率

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局

2020年，上海以3.9萬億的經(jīng)濟(jì)規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑全國，蘇州、杭州、南京、寧波、無錫、合肥、南通GDP規(guī)模均超萬億，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力凸顯。2020年，新冠肺炎疫情爆發(fā)，長(zhǎng)三角城市群內(nèi)27個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性突顯，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)各城市GDP均保持正增長(zhǎng)。其中蘇州邁上2萬億元新臺(tái)階，合肥和南通GDP總量首次超過萬億。在全國23個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模超萬億城市中，長(zhǎng)三角城市群占據(jù)8個(gè)，遠(yuǎn)超其它城市群。今年一季度，上海GDP高達(dá)9459億元，經(jīng)濟(jì)總量占27城總和的近20%，經(jīng)濟(jì)實(shí)力彰顯。安徽的整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模仍然偏小，除合肥外，GDP總量居第二位的蕪湖今年一季度GDP為956億元，尚未突破千億元門檻，各城市仍需繼續(xù)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，激發(fā)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力，提升城市整體實(shí)力。

從人口方面來看，過去十年間，長(zhǎng)三角城市群27個(gè)城市新增常住人口近1807萬人，占全國人口總增量的25%，杭州、蘇州、合肥、上海、寧波、金華、南京、無錫人口增量均在100萬人以上。長(zhǎng)三角地區(qū)良好的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)將吸引人口持續(xù)流入，當(dāng)前上海、蘇州和杭州常住人口均超千萬，未來人口增量仍可期。

長(zhǎng)三角地區(qū)作為房企重點(diǎn)布局區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱度持續(xù)較高，隨著重點(diǎn)城市土地實(shí)行“兩集中”供地，房企在一、二線投資難度不斷升級(jí)，而長(zhǎng)三角三四線城市居民購買力較強(qiáng)，市場(chǎng)需求具備一定支撐，今年以來市場(chǎng)熱度有所提升。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍有望保持高位，部分熱點(diǎn)城市在政策的引導(dǎo)下，市場(chǎng)預(yù)期將回歸理性。

 02、珠三角城市群：十年常住人口累計(jì)新增2184萬人，購房需求旺盛，短期政策影響下，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有所降溫

2021年3月，《“十四五”規(guī)劃綱要》發(fā)布，明確積極推動(dòng)珠三角城市群一體化發(fā)展，穩(wěn)妥推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)。目前，珠三角城市群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)高度協(xié)同趨勢(shì)，各城市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平不斷提升，未來各城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)同效應(yīng)有望進(jìn)一步加強(qiáng)。

2020年，粵港澳大灣區(qū)GDP總量達(dá)11.53萬億元，其中珠三角九個(gè)城市2020年GDP全部正增長(zhǎng)，各季度經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì)，其中多數(shù)城市的高技術(shù)制造業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)的增速高于當(dāng)?shù)氐貐^(qū)生產(chǎn)總值和規(guī)模以上工業(yè)的增速，體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大支撐。

圖：珠三角9城市2020年常住人口及10年增量(單位:萬人)

數(shù)據(jù)來源：各省市第七次人口普查公報(bào)

廣深莞三座超1000萬人口大城市，珠三角虹吸效應(yīng)明顯，廣深吸引力最強(qiáng)。根據(jù)廣東省第七次人口普查數(shù)據(jù)，珠三角9個(gè)城市較“六普”人口均正增長(zhǎng)，十年新增常住人口2184萬人，深圳和廣州新增常住人口最多分別為714萬人和598萬人。人口進(jìn)一步向珠三角城市群聚集，2020年珠三角城市群常住人口占全廣東省常住人口總量的61.9%，與2010年第六次全國人口普查相比，占比提高了8.0個(gè)百分點(diǎn)，常住人口增加超100萬人的城市有深圳、廣州、佛山、東莞、惠州和中山等6個(gè)城市常住人口增量合計(jì)2041萬人，占同期廣東省常住人口增幅的94%。

珠三角城市群交通發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)向好發(fā)展動(dòng)能強(qiáng)勁，人口持續(xù)流入，在國家規(guī)劃的加持下，未來市場(chǎng)規(guī)模和潛力仍然有較大的發(fā)展空間。但短期來看，廣州、深圳、東莞等城市政策不斷加碼，購房者置業(yè)情緒逐漸歸于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。

03、京津冀城市群：京津冀協(xié)同發(fā)展取得積極進(jìn)展，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將穩(wěn)步運(yùn)行

2020年是京津冀三年計(jì)劃收官之年，也是京津冀協(xié)同發(fā)展中期目標(biāo)節(jié)點(diǎn)之年，截至年底，京津冀協(xié)同發(fā)展已取得積極進(jìn)展。2021年是“十四五”規(guī)劃開局之年，也是京津冀協(xié)同發(fā)展啟動(dòng)遠(yuǎn)期工作任務(wù)的重要一年，京津冀協(xié)同發(fā)展將繼續(xù)深化。

圖：2020年京津冀各市常住人口及較2010年增量

數(shù)據(jù)來源：各省市第七次人口普查公報(bào)，CREIS中指數(shù)據(jù)

 

2020年京津冀城市群常住人口總量達(dá)到了10747萬人，較2010年人口增加了588萬。其中北京常住人口為2189萬，十年人口增加227.4萬人，累計(jì)增長(zhǎng)11.6%，北京對(duì)于外來人口仍具有較大的吸引力，產(chǎn)業(yè)疏解下人口結(jié)構(gòu)將繼續(xù)改善。2020年天津人口較2010年增加92.8萬人，十年人口增長(zhǎng)7.2%，近年人口增長(zhǎng)放緩，略低于同級(jí)別二線城市。河北各城市中，石家莊、廊坊人口較2010年增加超100萬，尤其廊坊受益于北京人口外溢，十年人口累計(jì)增長(zhǎng)超25%，在城市群內(nèi)部居首。

從2020年三地常住人口城鎮(zhèn)化率來看，北京、天津分別為87.5%和84.7%，城鎮(zhèn)化水平較高；而河北僅為60.1%，仍有近四成常住人口居住在鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略是河北深度融入京津冀協(xié)同發(fā)展、補(bǔ)齊發(fā)展短板、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。鄉(xiāng)村振興以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的深入推進(jìn)或?qū)楹颖笔「鞒鞘械陌l(fā)展帶來新的動(dòng)力，住房需求有望得到進(jìn)一步支撐。

2020年以來，京津冀房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)恢復(fù)，多城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，短期區(qū)域市場(chǎng)仍將穩(wěn)步發(fā)展。中長(zhǎng)期來看，伴隨著區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，雄安新區(qū)建設(shè)的加速，整體市場(chǎng)仍具有較好的發(fā)展?jié)摿?，北京、天津、雄安新區(qū)三角覆蓋區(qū)域以及環(huán)京地區(qū)仍會(huì)受到中心城市外溢需求的支撐，石家莊、唐山等節(jié)點(diǎn)城市內(nèi)生需求會(huì)進(jìn)一步釋放。

04、中西部核心城市：成都、重慶、西安、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙人口虹吸效應(yīng)有望進(jìn)一步放大，大規(guī)模的人口流入仍將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供有力支撐

圖：2020年中西部部分省市常住人口較2010年變化（萬人）

資料來源：各省市第七次人口普查公報(bào)，CREIS中指數(shù)據(jù)

伴隨著中西部核心城市人口的持續(xù)導(dǎo)入，多數(shù)核心城市周邊的三四線城市人口出現(xiàn)下降。成都、西安、武漢、長(zhǎng)沙、昆明等城市及周邊此類特點(diǎn)尤其明顯，人口虹吸能力強(qiáng)勁。

從省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)和人口首位度上看，銀川、西寧不論是經(jīng)濟(jì)還是人口占全省的比重均接近或超過40%，屬于全?。▍^(qū)）的絕對(duì)核心；西安、成都、武漢、蘭州GDP占全省的比重超30%，人口占全省的比重亦在17%以上，其中西安人口占全省的比重達(dá)32.8%，強(qiáng)省會(huì)的特點(diǎn)更加突出。呼和浩特、南寧、鄭州經(jīng)濟(jì)首位度居中西部核心城市后三位，其中鄭州人口首位度僅12.7%，為中西部核心城市最低水平，鄭州背靠河南人口大省，未來人口首位度仍有較大提升空間。

當(dāng)前，中西部各省市城鎮(zhèn)化率普遍低于全國平均水平，四川、甘肅、湖南、云南、貴州、河南等省份城鎮(zhèn)化率不足60%，省會(huì)城市作為省內(nèi)農(nóng)村人口的重要流入地，隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)行的深入推進(jìn)，未來省會(huì)人口將進(jìn)一步增加，省會(huì)的優(yōu)勢(shì)地位將得到進(jìn)一步鞏固，特別是成都、長(zhǎng)沙、鄭州等城市，中長(zhǎng)期來看，這部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍有望得到進(jìn)一步拓展。

短期來看，2021年以來，重慶、鄭州和武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)恢復(fù)，整體處于量增價(jià)穩(wěn)的階段，其中，重慶受首批集中供地競(jìng)拍熱度提升帶動(dòng)，市場(chǎng)情緒有所提高；鄭州住宅用地供應(yīng)量明顯增加，首批集中出讓地塊除個(gè)別地塊競(jìng)拍熱度高外，整體較為理性，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)穩(wěn)步運(yùn)行。成都、西安今年以來政策頻加碼，土地端政策亦在發(fā)力，短期看政策仍將嚴(yán)控跟進(jìn)，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

- 結(jié)語 -

整體來看，目前我國共規(guī)劃設(shè)立了19個(gè)城市群，整體劃分為三類：

長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝五大城市群發(fā)展處于領(lǐng)先地位，未來將繼續(xù)優(yōu)化提升；

山東半島、粵閩浙沿海、中原、關(guān)中平原、北部灣城市群處于發(fā)展壯大階段，未來值得關(guān)注；

哈長(zhǎng)、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州－西寧、寧夏沿黃、天山北坡等城市群處于培育發(fā)展階段，發(fā)展仍需時(shí)間。

因此，東部三大城市群經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)突出，未來一段時(shí)間內(nèi)仍將是我國核心資源的主要聚集區(qū)，在人口持續(xù)聚集及建設(shè)用地供應(yīng)改善的支撐下，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間。

伴隨著“因城施策”政策的持續(xù)推進(jìn)、不同城市基本面和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段各異、重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策發(fā)布等，房地產(chǎn)市場(chǎng)輪動(dòng)效應(yīng)仍在，但與上一輪全國范圍內(nèi)的城市輪動(dòng)不同，未來城市間的輪動(dòng)或更多出現(xiàn)在熱度區(qū)域以及城市群內(nèi)部，市場(chǎng)熱度由城市群內(nèi)部核心一、二城市向周邊三四線城市擴(kuò)散，本輪市場(chǎng)以長(zhǎng)三角和珠三角城市市場(chǎng)輪動(dòng)最為明顯。

同時(shí)，在“雙循環(huán)”和西部大開發(fā)戰(zhàn)略指引下，中西部核心都市圈將迎來發(fā)展機(jī)遇期，值得重點(diǎn)關(guān)注。未來，房地產(chǎn)企業(yè)可重點(diǎn)關(guān)注第一類城市群城市和第二類城市群中心城市的政策、規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，尋找合適的投資機(jī)會(huì)，把握城市群和都市圈發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。