為了確保地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，相關(guān)部門(mén)正在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的全程監(jiān)管。

日前有消息稱(chēng)，多個(gè)城市部分銀行停止了二手房貸款業(yè)務(wù)，后續(xù)是否會(huì)有更多地方跟進(jìn)，備受關(guān)注。

目前部分城市商品房交易量較大，樓市有漲價(jià)壓力，收緊房貸可以調(diào)節(jié)市場(chǎng)節(jié)奏，有效防止樓市過(guò)熱，起到宏觀調(diào)控的作用。與此同時(shí)，這也是向全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)傳出明確信號(hào)，政府不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。去年至今年第一季度，我國(guó)家庭部門(mén)杠桿率增速過(guò)快，房貸增量規(guī)模較大，整體上有抑制房貸增速放緩的需要，二手房停貸是一種較為極端的應(yīng)對(duì)方式。

二手房停貸也是部分銀行主動(dòng)進(jìn)行房貸額度管理所采取的措施。2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為大中小型銀行以及村鎮(zhèn)銀行等設(shè)置了“兩道紅線(xiàn)”，即房地產(chǎn)貸款占比以及個(gè)人住房貸款占比。部分銀行為了避免越過(guò)紅線(xiàn)，或者為下半年預(yù)留一定的額度，暫停二手房貸款是比較合理且不會(huì)過(guò)于復(fù)雜的方式。

但是，這種極端方式應(yīng)該是局部的，即涉及范圍限于部分城市的部分銀行，而非全局性的，中國(guó)樓市還沒(méi)有過(guò)熱到需要采取這種全國(guó)“剎車(chē)”的手段。部分城市如果全面實(shí)行二手房停貸，則可能凍結(jié)當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)，有人認(rèn)為這種措施有利于部分地方政府、地產(chǎn)商與銀行。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)槎址客ＹJ會(huì)讓有限的房貸資源流向新房市場(chǎng)，一方面可以幫助地產(chǎn)商去庫(kù)存，回收現(xiàn)金流，償還銀行信貸；另一方面，將需求引流到新房市場(chǎng)，則有利于維持新房?jī)r(jià)格，從而確保土地價(jià)格不會(huì)貶值，有助于地方政府維持或提高土地財(cái)政收入。

這種想法或許在邏輯上是成立的，然而這并非是某個(gè)城市通過(guò)行政手段要求全面停止二手房貸款，而僅僅是部分銀行的行為，因此不應(yīng)該過(guò)多猜測(cè)是地方政府趨利的政策選擇。全面凍結(jié)二手房交易引發(fā)恐慌帶來(lái)的損失會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政府增加土地收入的利益：或者過(guò)多的剛需購(gòu)房者去搶購(gòu)新房導(dǎo)致樓市價(jià)格大漲，或者人們擔(dān)心二手房交易被凍結(jié)后價(jià)格下跌，影響購(gòu)買(mǎi)新房的價(jià)值。這種不確定性并不會(huì)給地方政府帶來(lái)好處，何況土地收入已經(jīng)劃轉(zhuǎn)稅務(wù)征收。

當(dāng)然，也有人認(rèn)為二手房停貸是為了精準(zhǔn)打擊炒房者，讓他們無(wú)法賣(mài)房離場(chǎng)，從而套牢在市場(chǎng)上。但是，市場(chǎng)上也有很多住房改善型需求，這部分群體必須賣(mài)掉手中的舊房才能購(gòu)置新房，如果一座城市長(zhǎng)期凍結(jié)二手房交易，那么這對(duì)住房改善型需求群體帶來(lái)的影響更大。因此，這些解讀都是對(duì)地方政府目的的猜測(cè)。事實(shí)上，政府當(dāng)前的主要目標(biāo)是穩(wěn)定市場(chǎng)，避免市場(chǎng)失控。

為了確保地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，中國(guó)政府正在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的全程監(jiān)管，以駕馭這艘巨船，使其不會(huì)被經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的大浪掀翻。對(duì)于土地端，采取了集中供地與限制地價(jià)的措施，并將土地出讓金劃歸稅務(wù)征收；對(duì)地產(chǎn)商融資設(shè)置“三條紅線(xiàn)”收緊套索；對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款設(shè)置了兩道紅線(xiàn)。現(xiàn)在，部分銀行通過(guò)暫停二手房貸款為減緩市場(chǎng)運(yùn)行速度“摻沙子”?？梢钥闯觯谑袌?chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)都已設(shè)置好了“防火墻”。

現(xiàn)在，仍然有部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)在中國(guó)香港發(fā)行美元債券或其他融資方式，利用某些復(fù)雜的結(jié)構(gòu)對(duì)內(nèi)地業(yè)務(wù)輸入資金。中金公司相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，截至2020年底，未通過(guò)三條紅線(xiàn)的開(kāi)發(fā)商的持股比例從一年前的28%上升至31%，通過(guò)的開(kāi)發(fā)商持股比例幾乎沒(méi)有變化。這意味著某些企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)的股權(quán)投資獲得融資。

此外，有部分實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商，通過(guò)馬甲參與土地競(jìng)拍，有些是為了確保在該地段已經(jīng)儲(chǔ)備土地的價(jià)值不會(huì)貶值，或者提高土地價(jià)格，干擾土地市場(chǎng)。為此，部分城市采取了限制地價(jià)的措施，比如不得高于去年第四季度成交價(jià)格，同時(shí)限制住房?jī)r(jià)格不超過(guò)地塊所在區(qū)域今年一季度一手成交均價(jià)上浮5%。可以看出，穩(wěn)定樓市已經(jīng)出現(xiàn)了一些“貓和老鼠”的戰(zhàn)爭(zhēng)，投機(jī)者應(yīng)該盡快收手。