5月份，在調(diào)控政策趨緊和住房信貸管控繼續(xù)加強(qiáng)的背景下，全國(guó)樓市熱度有所回落，但仍處于歷史較高水平，且房?jī)r(jià)整體繼續(xù)上漲。
但伴隨熱點(diǎn)城市二手房調(diào)控的相關(guān)政策逐漸發(fā)酵，目前，以一線城市為代表的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫。其中，5月份，深圳在二手房指導(dǎo)價(jià)作用下，房?jī)r(jià)持續(xù)回落，繼上月出現(xiàn)自2019年6月份以來(lái)首次“零增長(zhǎng)”后，5月首次下跌。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售變動(dòng)情況顯示，5月份，70城中有62個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，超5成城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大，新房市場(chǎng)熱度有所提升；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為50個(gè)，比上月減少4個(gè)，漲幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，二手房市場(chǎng)熱度繼續(xù)回落。
“整體來(lái)看，全國(guó)新房?jī)r(jià)格上漲趨于高位觸頂，繼續(xù)上漲的動(dòng)力開(kāi)始減弱，而二手房?jī)r(jià)格則處于高位回落階段。從后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，隨著信貸收緊和調(diào)控越來(lái)越精準(zhǔn)化，全國(guó)樓市量?jī)r(jià)將階段性見(jiàn)頂。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
根據(jù)16日統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1~5月份，商品房銷售面積66383萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.3%，較上月收窄11.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額70534億元，增長(zhǎng)52.4%，較上月收窄15.8個(gè)百分點(diǎn)。截至目前，全國(guó)商品房銷售增速連續(xù)3月收窄。
在密集調(diào)控下，全國(guó)新房市場(chǎng)依然維持高熱度。對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，這主要是因?yàn)橹攸c(diǎn)城市的土地供應(yīng)不足，新房項(xiàng)目供不應(yīng)求。同時(shí)，由于多地實(shí)行新房預(yù)售限價(jià)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，購(gòu)房需求持續(xù)涌入新房市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了供需矛盾。
“此外，5月份，在多個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)展的首輪集中供地中，成交部分高溢價(jià)地塊也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期起到帶動(dòng)作用。特別是重慶、廣州本月漲幅繼續(xù)位于全國(guó)前兩名，市場(chǎng)熱度較高。”許小樂(lè)說(shuō)。
數(shù)據(jù)顯示，5月份，重慶、廣州新房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲1.9％和1.5％，繼上月后，再度成為70城漲幅的前兩位，且漲幅分別較上月擴(kuò)大0.5和0.4個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)界普遍認(rèn)為，本輪重慶新房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，與土地市場(chǎng)升溫和周圍城市的購(gòu)房溢出效應(yīng)有關(guān)。4月底，重慶首次集中供地落幕，此次土拍溢價(jià)率普超50%，最高溢價(jià)率達(dá)129.98%。多宗地樓面價(jià)折合近1.5萬(wàn)元/平方米。此外，今年一季度，由于周圍如成都等地的樓市調(diào)控政策率先出臺(tái)，部分需求外溢，一定程度上也刺激了重慶樓市熱度。
分城市能級(jí)來(lái)看，新房方面，5月份，一線城市房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲二三線城市，漲幅為0.7%，創(chuàng)下今年以來(lái)新高。除北京外，滬廣深的新房?jī)r(jià)格漲幅均較上月擴(kuò)大。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一線城市的漲幅最大，這主要是受廣州市場(chǎng)的影響。廣州后續(xù)依然要嚴(yán)格規(guī)范購(gòu)房交易秩序，防范各類炒作。
“廣州持續(xù)領(lǐng)漲也與其調(diào)控政策出臺(tái)的比較晚有關(guān)。” 李宇嘉進(jìn)一步指出，在廣州，調(diào)控力度較大的政策于4月21日才發(fā)布實(shí)施，政策生效存在一定的滯后性。而廣州外圍次中心，如黃埔、南沙、番禺等地，其落戶政策和新增落戶購(gòu)房政策相較京滬深仍比較寬松。
與新房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲全國(guó)行情不同的是，二手房方面，一線城市房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)四月呈下跌態(tài)勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示，5月份，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個(gè)百分點(diǎn)；深圳由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。
“這意味著持續(xù)大半年的調(diào)控，在近期取得了明顯的績(jī)效。”李宇嘉說(shuō)，以深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)為契機(jī)，今年以來(lái)，一線城市調(diào)控重點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，在嚴(yán)打中介虛高掛牌價(jià)、炒作二手房，特別是學(xué)位房?jī)r(jià)格的同時(shí)，收緊了二手房貸款的評(píng)估價(jià)和貸款額度。
第一財(cái)經(jīng)記者注意到，近兩月以來(lái)，“新房向上、二手房向下”的趨勢(shì)，由一線城市正在向二三線城市蔓延。許小樂(lè)認(rèn)為，這是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控效果在兩個(gè)市場(chǎng)的作用不同。
他表示，新房和二手房市場(chǎng)的供應(yīng)主體差異，二手房的供應(yīng)主體是獨(dú)立分散的業(yè)主個(gè)人，供應(yīng)和定價(jià)更靈活、反應(yīng)更及時(shí)。而新房的供應(yīng)主體是政府與房企，前端的土地供應(yīng)不足短期難以有效改善，而以“穩(wěn)房?jī)r(jià)”為目標(biāo)預(yù)售限價(jià)制度下存在地方政府與房企的博弈，也影響新房項(xiàng)目的供應(yīng)量，因此新房供應(yīng)缺乏彈性導(dǎo)致供不應(yīng)求較難快速解決。
“從預(yù)期來(lái)看，二手房業(yè)主預(yù)期整體穩(wěn)中有降，預(yù)計(jì)后期二手房?jī)r(jià)整體趨穩(wěn)。新房市場(chǎng)的局部熱度存在調(diào)控收緊的可能。”他說(shuō)。
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