本報記者 劉會玲
中指研究院近期發(fā)布的《2021中國房地產(chǎn)上市公司研究成果報告》顯示，2020年，在“三道紅線”影響下，房地產(chǎn)上市公司的負債水平有所下降，現(xiàn)金流改善。因此大部分觀點認為，“三條紅線”的出臺有利于行業(yè)趨穩(wěn)向好發(fā)展，對于融資能力較強、產(chǎn)品力較強、有息負債較低的房企，或?qū)⑿纬衫谩?/div>
分析人士指出，“三道紅線”終結(jié)了行業(yè)內(nèi)卷化競爭，集中度提高將帶來結(jié)構(gòu)化拐點。當大多數(shù)房企都急于脫“紅”之際，部分穩(wěn)居“綠檔”的優(yōu)秀企業(yè)將迎來發(fā)展良機。以融信為例，公司在近年的發(fā)展中展現(xiàn)出日趨穩(wěn)健的態(tài)勢，財務水平不斷優(yōu)化。穆迪針對融信發(fā)表評級報告，維持公司“B1”家族企業(yè)評級，展望“穩(wěn)定”，表現(xiàn)出對融信未來發(fā)展的良好預期。
隨著“三道紅線”監(jiān)管政策的發(fā)布及落地，如今扣除預收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比這三個指標，成為房企財報中最受關(guān)注的數(shù)字。財務表現(xiàn)上，截至2020年底，融信凈負債率83%，扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.08，扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率69.9%，均位于“三道紅線”設(shè)置的指標內(nèi)，躋身“綠檔”陣營。
近幾年，隨著政策調(diào)控的不斷收緊與房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的快速轉(zhuǎn)變，融信的財務表現(xiàn)也呈現(xiàn)出逐年優(yōu)化的特點。公司在2020年度業(yè)績會上提出，要將70%-90%的凈負債率作為長期管控目標，并將拿地預算控制在銷售回款的30%-50%，以保證杠桿水平的健康穩(wěn)定。而現(xiàn)金流方面，融信則表示，未來將繼續(xù)加強現(xiàn)金回款力度，保持較高的回款率，并對債務期限結(jié)構(gòu)進行主動管理，以進一步優(yōu)化公司現(xiàn)金流動性。
從融資來看，融信2020年平均融資成本下降至6.55%，新增融資平均利率5.3%，處于行業(yè)較低水平。據(jù)了解，公司于去年至今進行了多次美元優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行與回購，同時，公司也以福州世歐商業(yè)廣場為標的發(fā)行了首單CMBS，規(guī)模為22億元。目前，融信擁有開發(fā)貸、公司債、ABS/CMBS、優(yōu)先票據(jù)、銀團雙邊貸款等融資渠道，且已無信托融資，債務結(jié)構(gòu)較為合理。
在拿地方面，對城市的長期布局中，融信了解各深耕城市的區(qū)域價值、市場偏好及調(diào)控趨勢，并將這些因素運用到對拿地效益的評估中。融信以銷售回款的30%-50%匹配拿地資金，配合盈利能力測試，在管理過程中保證資金安全，并挖掘拿地效益。
在經(jīng)營方面，融信管理層多次提及“問管理要紅利，問經(jīng)營要效益”，公司站在整體的角度把控從開發(fā)、銷售到回款的一系列流程，以項目為經(jīng)營管理單元，加強項目開發(fā)精細化管理，并堅持產(chǎn)銷一體的原則，追求供銷聯(lián)動、品質(zhì)聯(lián)動、現(xiàn)金流聯(lián)動為核心的精細化運營體系，在高效的開發(fā)、強營銷競爭力、以及優(yōu)秀的去化與回款中，提升公司發(fā)展質(zhì)量。
（編輯 上官夢露）
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