“包租公”潘石屹將套現(xiàn)離場(chǎng)又被熱炒。
市場(chǎng)消息稱，黑石接近達(dá)成以約30億美元收購SOHO中國(guó)的協(xié)議。6月16日晚間，傳聞落地。SOHO中國(guó)在港交所公告稱，Two Cities Master Holdings II Limited（由黑石集團(tuán)控股）現(xiàn)金要約收購公司全部股份，收購價(jià)格為每股5港元，總額236.58億港元。交易完成后，SOHO中國(guó)現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權(quán)。SOHO中國(guó)將繼續(xù)在香港證券交易所上市。
目前，潘石屹、張欣夫婦持有SOHO中國(guó)63.93%股權(quán)，張欣為美國(guó)國(guó)籍。
此前一日，SOHO中國(guó)發(fā)布短暫停牌公告，原因未公布。彼時(shí)市場(chǎng)人士便稱“停牌大概率再次涉及資產(chǎn)買賣”。停牌前，SOHO中國(guó)股價(jià)連續(xù)多日上漲，創(chuàng)下近一年來股價(jià)新高，收盤報(bào)3.8港元/股，總市值197.58億港元（25.44億美元）。
股價(jià)異動(dòng)、賣身“迷霧”背后，類似戲碼曾在SOHO中國(guó)身上數(shù)次上演。2020年3月及11月，該公司陷入私有化傳聞，“緋聞”對(duì)象為黑石與高瓴資本。彼時(shí)，黑石被傳給出40億美元的價(jià)碼，高瓴資本則直接予以否認(rèn)。
“每次都是在消息公布前股價(jià)大漲或大跌。”、“希望是直接私有化的公告，如果跟去年一樣，只是宣布在跟誰談私有化，十有八九又是‘騙局’。”被股價(jià)過山車攪得心神不寧的股民稱。
黑石集團(tuán)再次出手
黑石集團(tuán)與SOHO中國(guó)交集頗多，且熱衷于投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
公開信息顯示，黑石集團(tuán)是美國(guó)規(guī)模最大的上市投資管理公司，截至2021年第一季度管理資產(chǎn)總額約6488億美元，專注于私募股權(quán)、房地產(chǎn)、公債、上市股權(quán)、生命科學(xué)、成長(zhǎng)型股權(quán)、投機(jī)性非投資級(jí)信貸等投資工具。
黑石集團(tuán)董事長(zhǎng)蘇世民曾公開稱，看好中國(guó)的科技及醫(yī)療健康領(lǐng)域，這兩個(gè)賽道的增長(zhǎng)率和基本面都是巨大的；在房地產(chǎn)領(lǐng)域，重視倉儲(chǔ)和物流，這是網(wǎng)絡(luò)購物和其他線上活動(dòng)物流鏈中的一環(huán)，同時(shí)關(guān)注多戶型住宅、公寓樓等。
今年1月份，黑石房地產(chǎn)機(jī)會(huì)型基金與富力集團(tuán)達(dá)成交易，以11億美元收購后者粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)。6月3日，泛海控股(000046,股吧)與黑石集團(tuán)簽署協(xié)議，以13億美元的價(jià)格出售旗下美國(guó)國(guó)際數(shù)據(jù)集團(tuán)（IDG）。
在密集布局中國(guó)物流地產(chǎn)等領(lǐng)域的同時(shí)，黑石集團(tuán)與SOHO中國(guó)也曾發(fā)生數(shù)次交集。
2018年4月，黑石集團(tuán)宣布，SOHO中國(guó)前總裁閻巖加入公司亞洲房地產(chǎn)部，出任董事總經(jīng)理一職。2019年11月，市場(chǎng)傳SOHO中國(guó)有意出售八處核心資產(chǎn)，交易對(duì)象為黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡GIC公司成立的買方團(tuán)，估值約500億元。
如此巨量的交易規(guī)模，一度引發(fā)對(duì)潘石屹套現(xiàn)離場(chǎng)的大討論。三個(gè)多月后，SOHO中國(guó)與黑石的“姻緣”變?yōu)樗接谢?，市?chǎng)傳黑石擬以每股6港元的價(jià)格私有化前者，交易價(jià)值40億美元，比SOHO中國(guó)前一日收盤價(jià)高出一倍。
就在外界以為交易有望達(dá)成時(shí)，5月4日SOHO中國(guó)股價(jià)大跌25.68%。隨后8月13日，該公司發(fā)布公告稱，與投資對(duì)象的潛在交易已經(jīng)終止。截至目前，未與任何第三方潛在交易對(duì)象訂立任何有法律效力的協(xié)議。
2020年11月，市場(chǎng)再度傳出SOHO中國(guó)私有化的信息，這次買方為高瓴資本。不過，高瓴資本火速澄清，稱無意私有化SOHO中國(guó)。
因私有化的事宜撲朔迷離，SOHO中國(guó)的股價(jià)也頻頻經(jīng)歷過山車。自2007年上市以來，該公司股價(jià)常態(tài)性低迷，受私有化消息刺激，2020年3月曾一度沖至4.80港元高點(diǎn)，傳聞破滅后又急劇下跌，今年前五月維持在2.3港元左右。
6月4日開始，SOHO中國(guó)股價(jià)驟然上揚(yáng)，六個(gè)交易日內(nèi)累計(jì)大漲55.1%。果不其然，此次異動(dòng)事出有因，黑石集團(tuán)或再次出手，將SOHO中國(guó)收入囊中。
潘石屹持續(xù)“瘦身”
作為老一輩地產(chǎn)人之一，潘石屹早在上個(gè)世紀(jì)便開始了房開生涯，1992年與合作人共同創(chuàng)建萬通實(shí)業(yè)，1995年與張欣共同創(chuàng)立SOHO中國(guó)。但是，因地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)及公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等因素，潘石屹近年來經(jīng)常陷入“退場(chǎng)”爭(zhēng)議。
2014年以來，SOHO中國(guó)陸續(xù)出售旗下資產(chǎn)，當(dāng)年以82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO靜安廣場(chǎng)及凌空SOHO近一半物業(yè)面積。“地產(chǎn)已不是剛需，SOHO中國(guó)有大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做包租公是前景優(yōu)質(zhì)的買賣。”潘石屹稱。
此后幾年，“賣賣賣”的腳步加快。2015年，復(fù)星國(guó)際將SOHO中國(guó)外灘8-1項(xiàng)目收入囊中，作價(jià)84.93億元；2016年，潘石屹將SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)擺上貨架，2017年再相繼出讓上海虹口SOHO項(xiàng)目、凌空SOHO50%的股權(quán)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這些年SOHO中國(guó)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超300億元。同時(shí)，從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”后，SOHO中國(guó)鮮少出現(xiàn)在公開土地市場(chǎng)。一邊是賣資產(chǎn)、一邊是縮投資，市場(chǎng)上關(guān)于潘石屹將徹底清倉的傳言不斷。
實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)折發(fā)生在2019年11月，當(dāng)時(shí)消息稱SOHO中國(guó)有意出售旗下最核心的八個(gè)寫字樓項(xiàng)目：北京望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)項(xiàng)目。
這些項(xiàng)目是SOHO最核心的資產(chǎn)包，截至2020年末，北京望京SOHO出租率83%，前門大街出租率92%，光華路及麗澤出租率分別為68%、60%。如果上述資產(chǎn)被出售，意味著潘石屹將把SOHO中國(guó)在中國(guó)境內(nèi)的資產(chǎn)全部清倉。
盡管SOHO隨后對(duì)傳聞?dòng)枰苑裾J(rèn)，但從近期動(dòng)作看，實(shí)控人套現(xiàn)離場(chǎng)的意圖仍在。
受新冠肺炎疫情影響，SOHO中國(guó)去年業(yè)績(jī)也有較大波動(dòng)，期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入約21.92億元，同比增長(zhǎng)約19%；歸母凈利潤(rùn)5.35億元，同比減少59.77%。同期，實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)約16億元，受疫情影響同比下降約17%。
潘石屹表示，去年4月，因疫情影響，退租面積和欠費(fèi)金額達(dá)到了公司成立以來的峰值，SOHO中國(guó)對(duì)疫情嚴(yán)重地區(qū)提供疫情補(bǔ)貼，累計(jì)補(bǔ)貼過億。早年公司主要圍繞利潤(rùn)額和利潤(rùn)率，2021年希望公司持有項(xiàng)目可以平穩(wěn)發(fā)展。
截至2020年末，SOHO中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率約43%，平均借貸成本約4.7%，總借貸共計(jì)約184.70億元，其中10.12億元將于一年內(nèi)到期，16.60億元將于1至2年內(nèi)到期，36.76億元將于2至5年內(nèi)到期，121.22億元將于5年以上到期。
轉(zhuǎn)型成果低迷、經(jīng)歷疫情沖擊的潘石屹，這次會(huì)徹底退出地產(chǎn)圈嗎？截至發(fā)稿，SOHO中國(guó)方面未就此事作出回應(yīng)。
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