5月以來(lái)，房企融資規(guī)模持續(xù)收縮。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為1331.42億元，同比下降15.94%，環(huán)比下降20.13%。其中，5月境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模大幅下降，不及上月發(fā)行量的一半。有評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)指出，當(dāng)前市場(chǎng)下，流動(dòng)性和再融資仍是房企面臨的主要信用風(fēng)險(xiǎn)。大部分授評(píng)房企有能力為到期債務(wù)再融資，但是不具備多元融資途徑的房企可能會(huì)時(shí)常面臨大量短債集中到期的窘境。

融資規(guī)模收縮

5月，受期內(nèi)“ABS項(xiàng)目集中終止”事件影響，房企境內(nèi)融資規(guī)模收縮幅度超出預(yù)期。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-5月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約4624億元，同比下降18%，達(dá)到近三年低點(diǎn)。前5個(gè)月發(fā)債規(guī)模占2020年發(fā)債總規(guī)模約38%。

前5個(gè)月，房企境內(nèi)累計(jì)發(fā)債規(guī)模約3113億元，同比下降約11%。從發(fā)債結(jié)構(gòu)看，境內(nèi)債券占比進(jìn)一步提高，前5個(gè)月境內(nèi)債券規(guī)模占比達(dá)到67%，較2020年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)。

5月，信用債占比達(dá)到25.07%，海外債占比達(dá)到19.3%，信托融資占比達(dá)到41.27%，ABS融資占比達(dá)到14.35%。5月，信用債發(fā)行大幅下降，不及上月發(fā)行量的一半；信托融資額與上月相比差別不大，成為本月融資主力；信用債及ABS融資規(guī)模明顯下滑，環(huán)比分別下降了54.39%、24.31%。

從期限結(jié)構(gòu)來(lái)看，信用債平均發(fā)行期限為3.55年，其中3年以上的融資額占比為53.94%。海外債平均發(fā)行期限為4.37年，3年以上的占比為70.93%。信托平均融資期限為1.56年，ABS平均期限為4.39年。

5月，房企在債券融資上呈現(xiàn)票面利率下降、發(fā)債期限延長(zhǎng)的特征。5-6月，房地產(chǎn)行業(yè)到期債務(wù)規(guī)模小幅回落，給房企在上半年末留出一定的調(diào)整周期，為下半年積蓄能量。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)表示，當(dāng)前市場(chǎng)下，流動(dòng)性和再融資仍是房企面臨的主要信用風(fēng)險(xiǎn)。大部分授評(píng)房企有能力為到期債務(wù)再融資，但是不具備多元融資途徑的房企可能會(huì)時(shí)常面臨大量短債集中到期的窘境。盡管中資房企中期內(nèi)銷售增速將有所放緩，但仍對(duì)行業(yè)整體持穩(wěn)定展望，房企秉承更加審慎的拿地策略將有助于去杠桿。

房企需精細(xì)化運(yùn)作

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水分析指出，融資總額連續(xù)下降及平均融資利率上升，表明房企外部融資環(huán)境持續(xù)偏緊。房企應(yīng)緊抓上半年融資窗口期，加快拓展融資渠道，積極探索新融資方式，加強(qiáng)融資。另外，要加快促銷，提高銷售回款率，保障充裕的現(xiàn)金流。

在“三條紅線”壓力下，房企致力于降低企業(yè)融資成本，短期內(nèi)將存在房企意愿與資本市場(chǎng)預(yù)期的博弈；而長(zhǎng)期看，房企融資成本整體保持下降趨勢(shì)與企業(yè)之間差異加劇的趨勢(shì)不變。

中信建投證券研報(bào)指出，近期，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資監(jiān)管加強(qiáng)，一定程度上將增大房企的融資壓力。樓市持續(xù)升溫情況下，全國(guó)房貸利率開(kāi)始上行，對(duì)于后續(xù)的銷售將會(huì)產(chǎn)生一定的影響，未來(lái)需求端降溫的概率較大。在土地市場(chǎng)與樓市高景氣的情況下，調(diào)控政策較難出現(xiàn)緩和，板塊估值較難出現(xiàn)提升。行業(yè)整體利潤(rùn)率已難以回到過(guò)去的高位，預(yù)計(jì)未來(lái)需要更多依靠精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升開(kāi)發(fā)效率以獲取超額收益，需要更多的項(xiàng)目數(shù)量來(lái)維持業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。行業(yè)將進(jìn)入龍頭全面占優(yōu)的時(shí)代。

天風(fēng)證券研報(bào)顯示，“因城施策”常態(tài)化背景下，政策穩(wěn)定性進(jìn)一步提高，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)率將下降，行業(yè)融資端的再收緊或進(jìn)一步催化企業(yè)間的分化。從房企角度看，“三道紅線”將在未來(lái)三年深刻改變房企經(jīng)營(yíng)行為，不少企業(yè)不得不加速推出降檔舉措，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)率下行，降檔房企債性價(jià)值提升、股性價(jià)值減弱，過(guò)去以高預(yù)期毛利率為主的強(qiáng)投資公司將弱于以低毛利率投資預(yù)期的強(qiáng)運(yùn)營(yíng)公司。

穩(wěn)地價(jià)是基礎(chǔ)

從政策角度看，東方金誠(chéng)研報(bào)顯示，“穩(wěn)地價(jià)”是“穩(wěn)房?jī)r(jià)”和“穩(wěn)預(yù)期”的基礎(chǔ)。房?jī)r(jià)與地價(jià)息息相關(guān)，當(dāng)?shù)貎r(jià)上漲時(shí)，往往帶動(dòng)房?jī)r(jià)的快速上漲，二者相互影響。只有通過(guò)減少地方對(duì)土地財(cái)政收入的依賴、保持土地持續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)等方式穩(wěn)定地價(jià)，才能穩(wěn)定房?jī)r(jià)和預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定、健康發(fā)展。此外，地價(jià)平穩(wěn)除了有助于減輕房企融資壓力外，在穩(wěn)地價(jià)要求下，土地供應(yīng)及交易信息更公開(kāi)、透明，利于房企對(duì)土地市場(chǎng)供應(yīng)量?jī)r(jià)、市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)進(jìn)行客觀判斷，形成合理預(yù)期，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性。并且，房企可以在拿地前更充分地進(jìn)行拿地成本與收益測(cè)算評(píng)估，優(yōu)化住宅方案設(shè)計(jì)并合理定價(jià)，避免因過(guò)高的土地溢價(jià)擠占用于產(chǎn)品質(zhì)量建設(shè)的成本。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，已經(jīng)實(shí)行“兩集中”土地出讓政策的地區(qū)，已經(jīng)有20個(gè)城市完成土地出讓，合計(jì)出讓住宅土地?cái)?shù)量高達(dá)769宗，合計(jì)出讓土地金額達(dá)到9002.66億元，平均土地溢價(jià)率達(dá)到15.8%。“兩集中”土地政策實(shí)行以來(lái)，整體達(dá)到了“穩(wěn)地價(jià)”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”“穩(wěn)預(yù)期”的目的。

多家研報(bào)指出，穩(wěn)地價(jià)及相關(guān)政策對(duì)房企產(chǎn)生一定積極影響。一方面，穩(wěn)地價(jià)在某種程度上將助力提升房企整體信用質(zhì)量，穩(wěn)地價(jià)背景下拿地競(jìng)爭(zhēng)趨于理性，房?jī)r(jià)地價(jià)倒掛情況減少，銷售利潤(rùn)率向上向下的彈性減少，穩(wěn)定性及安全性提升；另一方面，有助于房企合理補(bǔ)庫(kù)存，穩(wěn)地價(jià)要保持土地的持續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)，保持合理程度的增長(zhǎng)。