最近一直在思考一個(gè)問(wèn)題：日常的消費(fèi)力推動(dòng)了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)推動(dòng)了消費(fèi)力？
這儼然是一個(gè)先有雞還是先有蛋的問(wèn)題，我們這次通過(guò)一些言簡(jiǎn)意賅的問(wèn)題，來(lái)去嘗試的解釋這么個(gè)問(wèn)題。
房?jī)r(jià)的構(gòu)成和推力
不論之前的的經(jīng)濟(jì)大V是否看空樓市，也不論有些人怎么去宣揚(yáng)地產(chǎn)泡沫。
實(shí)際上的中國(guó)房?jī)r(jià)上漲，一路走高，是路人皆知的事實(shí)。
但大多數(shù)人其實(shí)并不太理解房?jī)r(jià)的構(gòu)成。
房?jī)r(jià)約等于土地+建筑+稅費(fèi)+營(yíng)銷+利潤(rùn)。
在中國(guó)的土地市場(chǎng)中，有多種性質(zhì)的土地，有的直接拍賣，拿到手“七通一平”就可以開(kāi)發(fā)的。
也有需要通過(guò)舊改，通過(guò)付出安置的成本來(lái)?yè)Q取較低的地價(jià)，還有的是通過(guò)開(kāi)發(fā)定向產(chǎn)品，比如產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、公共建筑等等來(lái)?yè)Q取配套的住宅土地，甚至是通過(guò)土地變性把其他性制度土地運(yùn)作成為住宅地，再繼續(xù)開(kāi)發(fā)。
總之，土地的成本是一個(gè)樓盤、一套房子里，成本比較高的部分，但不一定是最高。
然后是建筑安裝安置成本，這一部分我們直接把設(shè)計(jì)規(guī)劃勘察其實(shí)都并進(jìn)去都沒(méi)有問(wèn)題，這方面有很多誤區(qū)，很多人認(rèn)為這個(gè)成本很高，其實(shí)這方面的成本基本是大差不離的。
如果你拿土地成本、樓面價(jià)來(lái)按比例推算建筑成本是非常不精確的，因?yàn)椴⒉粫?huì)出現(xiàn)豪宅的水泥一定比剛需盤貴的問(wèn)題。
所以，即使算上各種百分之幾到百分之十幾的營(yíng)銷費(fèi)用和利潤(rùn)，其實(shí)大頭還是在土地和稅費(fèi)上。
在地方土地財(cái)政困局沒(méi)有新的突破時(shí)，城市仍然需要資金做基建時(shí)，房?jī)r(jià)大幅度下跌，土地大幅度下跌是很難實(shí)現(xiàn)的。
加上國(guó)內(nèi)資金很難有大的沉淀池，其他的渠道投資也沒(méi)有房產(chǎn)這么容易，或者說(shuō)不像房子這么多年不斷的走高，錢蜂擁至樓市也是情理之中的事情。
很多人覺(jué)得是有人在炒房才炒高了房?jī)r(jià)。如果你這樣理解，那么你自己本質(zhì)上就是一個(gè)炒房客。所謂供需決定了走勢(shì)，無(wú)論你是買第一套自住，還是置換或者純投資升值。
放在樓市里，不論目的你就是所謂的需求端的一份子。需求端不斷變大，而供應(yīng)端沒(méi)有跟得上節(jié)奏，數(shù)量不足就會(huì)推高房?jī)r(jià)。
你不要說(shuō)，房子多如牛毛，空了多少房子。那些房子只要所有者不把他掛牌出手，就意味著他永遠(yuǎn)不會(huì)成為供應(yīng)端。
所以，只要不出什么大事大危機(jī)，在當(dāng)前局勢(shì)下，有人口流入的城市，短期內(nèi)下跌那是因?yàn)楣?yīng)量過(guò)大。當(dāng)局勢(shì)發(fā)生變化，供應(yīng)量被人為或者天然限制的時(shí)候，情況就會(huì)相反，漲就成了主流。
畢竟物以稀為貴。畢竟就算是有托兒的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，也算是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。
行文至此，很多人會(huì)說(shuō)這些我都知道，已經(jīng)看膩了。別急，我們?cè)僬f(shuō)說(shuō)消費(fèi)。
購(gòu)買力的形成
第二個(gè)，再看購(gòu)買力，這些年來(lái)我們的國(guó)民收入數(shù)據(jù)一直非常亮眼。
經(jīng)濟(jì)的多元化，研發(fā)能力的提高，產(chǎn)品制造能力的提高，資本運(yùn)作能力的提高，以及中國(guó)在世界的影響力，綜合成為了整個(gè)國(guó)家消費(fèi)力和收入的提高。
這些宏觀的層面，確確實(shí)實(shí)成為了國(guó)民購(gòu)買力提高的一部分，但它并不是唯一或者比重特別大的一部分。
很多時(shí)候，我們?cè)谙鲁恋降讓?，從?xì)枝末節(jié)中可以看到，許許多多關(guān)聯(lián)的東西，在推動(dòng)購(gòu)買力上也非常的重要。
比如說(shuō)房?jī)r(jià)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)一萬(wàn)塊的城市和房?jī)r(jià)五萬(wàn)塊的城市，其日常物價(jià)是差異非常明顯的，甚至是非常透明的產(chǎn)品。
像是一線城市便利店買瓶裝水，常見(jiàn)品牌都在3元以上。而同樣的產(chǎn)品，在房?jī)r(jià)較低的城市，價(jià)格可能是2元、1.5元，甚至是1元。
很多人會(huì)質(zhì)疑說(shuō)，這跟房?jī)r(jià)有什么關(guān)系，人的收入、工資不一樣。
其實(shí)，當(dāng)這座城市的水都已經(jīng)賣到了三塊錢，那么我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在招聘的時(shí)候，就很難以小城市的工資標(biāo)準(zhǔn)來(lái)招聘，而且越高階的崗位越明顯。這是一個(gè)非常直接的因果關(guān)系。但他和房子的因果關(guān)系也非常直接，只是層級(jí)更多罷了。
也就是說(shuō)，所有的東西都是關(guān)聯(lián)性的，沒(méi)有誰(shuí)能獨(dú)善其身。
比如說(shuō)，便利店老板在提高單價(jià)后，收入也提高了。他的購(gòu)買力變高之后，他在消費(fèi)高于小城市消費(fèi)水平的餐廳時(shí)，就會(huì)促成了餐廳老板的高收入和購(gòu)買力。
餐廳老板的高購(gòu)買力，可能再次促成了商場(chǎng)中一些奢侈品的店鋪消費(fèi)，促成了豪華汽車等產(chǎn)品的消費(fèi)，而造就了另一層高收入人群、高購(gòu)買力的老板。
這些老板的收入足夠高，轉(zhuǎn)一圈回來(lái)，才會(huì)給員工發(fā)放足夠高的薪水，這樣員工才有消費(fèi)力購(gòu)買3元一平的飲用水。
這就是一個(gè)消費(fèi)力或者購(gòu)買力循環(huán)提高的閉環(huán)。
房?jī)r(jià)和購(gòu)買力
在我們知道購(gòu)買力是不斷的循環(huán)提高之后，也要清楚，這其中還有一個(gè)重要的角色，那就是房?jī)r(jià)。
房?jī)r(jià)甚至可以和購(gòu)買力、消費(fèi)品價(jià)格成為三角關(guān)系，而非是歸納于消費(fèi)品里。
因?yàn)椋饨饋?lái)源于房產(chǎn)。
也就是說(shuō)，雖然多數(shù)城市的租售比并不高，但房?jī)r(jià)仍然決定了租金，租金決定了人的生活成本，以及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，店鋪的經(jīng)營(yíng)成本。
以及，當(dāng)一個(gè)家庭按揭供樓的時(shí)候自己的月供成本，需要對(duì)應(yīng)多少收入。
所以，它又成了一個(gè)三角戀一樣的閉環(huán)，當(dāng)房租變高，你不得不面對(duì)盡可能的提高收入，當(dāng)鋪?zhàn)庾兏?，你就不得不提高銷售產(chǎn)品的價(jià)格。當(dāng)收入提高，你的消費(fèi)力就同步提高，而你的消費(fèi)力提高，意味著有更多的人可以從你手中賺到錢，他們賺到錢又再次把錢投入樓市，推動(dòng)樓市的房?jī)r(jià)的上漲。
賺來(lái)賺去，轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去，富人越來(lái)越富，窮人“相對(duì)”越來(lái)越窮。
總之，購(gòu)買力和房?jī)r(jià)，誰(shuí)推動(dòng)誰(shuí)？
沒(méi)有絕對(duì)。
別指望工資買房
前邊可能寫的有些拗口，第一遍看不太明白也正常。
我們可以換個(gè)角度來(lái)看樓市，看房?jī)r(jià)這件事。
既然高房?jī)r(jià)是由大量的富人瘋搶，推高，那么中國(guó)富人的財(cái)富到底是如何聚集起來(lái)的？
這件事，展開(kāi)說(shuō)非常復(fù)雜，簡(jiǎn)單說(shuō)就是幾個(gè)點(diǎn)：
上代、聰明、努力、敏銳。
遺產(chǎn)不用說(shuō)，主要是聰明、努力和敏銳。
過(guò)多的例子不去舉，只說(shuō)我身邊近期的例子：
老家三四線的一個(gè)哥們，跑到抖音上賣所謂“富人必看的8本書”，通過(guò)不斷的付費(fèi)推廣，幾個(gè)月下來(lái)，賣了六萬(wàn)多套，算一算半年時(shí)間凈利潤(rùn)接近百萬(wàn)。
而在這之前，也是有身邊的人，在做國(guó)內(nèi)視頻大量搬運(yùn)到國(guó)外轉(zhuǎn)廣告費(fèi)的事兒，雖然很累，但也賺了不少。
甚至說(shuō)，抖音直播的主播， 幾乎沒(méi)什么名氣但是打賞的收入也遠(yuǎn)高于上班。
這些案例，不是教、慫恿大家去“投機(jī)倒把”， 而是想說(shuō)，聰明、努力和敏銳這三樣，只要占到兩樣，基本都能賺到不少錢。
哪怕不是新型行業(yè)，在中國(guó)目前這個(gè)階段，有穩(wěn)定的基礎(chǔ)，持續(xù)做一個(gè)行業(yè)別三天打魚兩天曬網(wǎng)，或者頻繁換行業(yè)，基本都能賺到不少錢。
換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，這就是中國(guó)的人口紅利。
再說(shuō)個(gè)例子——騰訊。
騰訊的崛起與龐大，也正是吃了中國(guó)的人口紅利和深耕一個(gè)行業(yè)的持續(xù)性紅利。
所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，它以及非常難以撼動(dòng)。
更重要的是，你會(huì)發(fā)現(xiàn)依托騰訊的60000名員工，也跟著吃到了這樣的紅利，他/她們的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先與其他同齡人，購(gòu)買力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他大多數(shù)同齡人。
所以你認(rèn)為的高房?jī)r(jià)，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，可能就沒(méi)有那么的高，那么的吃力。甚至你可以理解為他們也是推動(dòng)房?jī)r(jià)中的一環(huán)。所以，深圳這樣的城市房?jī)r(jià)高是有原因的。
所以說(shuō)，不要指望過(guò)去那些鐵飯碗，穩(wěn)定工作的死工資來(lái)買房。
吃不到國(guó)家、社會(huì)、人口帶來(lái)的紅利，只能逐漸的被那些你原來(lái)看不起的人拋棄。
行文至此，做個(gè)總結(jié)。
其實(shí)，房?jī)r(jià)和物價(jià)和收入，永遠(yuǎn)都是相輔相成、螺旋上升。
不要只眼見(jiàn)自己的工資不漲，就吐槽房?jī)r(jià)與收入不掛鉤。對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，他們的收入增長(zhǎng)速度可能比房?jī)r(jià)增長(zhǎng)還要快，而且這樣的人還不在少數(shù)。
正如剛才所說(shuō)，所有的東西都是關(guān)聯(lián)、閉環(huán)、相輔相成的。所以從某個(gè)角度來(lái)看，高房?jī)r(jià)不一定是壞事兒。
當(dāng)然，辯證的思維看，它對(duì)于收入低又沒(méi)有明顯提升空間的人來(lái)說(shuō)，自然也不是好事兒。
還是那句話，沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的高房?jī)r(jià)，只看你能否吃到國(guó)家、社會(huì)、人口帶來(lái)的紅利，看你能否吃到房子帶來(lái)的紅利。
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