在“三道紅線”及融資環(huán)境收緊等因素影響下，房企融資越來(lái)越難了。

根據(jù)CAIC（克而瑞資管）最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月單月，房企境內(nèi)外融資總量環(huán)比下降近四成，發(fā)債房企數(shù)量進(jìn)一步減少，僅為4月的一半。截至5月底，房企在境內(nèi)外發(fā)債累計(jì)融資總規(guī)模約合4579億元，較去年同比下降5%。

值得關(guān)注的是，百?gòu)?qiáng)房企門檻正在成為融資分水嶺，不同梯隊(duì)的房企融資成本差異較大。從各梯隊(duì)房企表現(xiàn)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企境內(nèi)發(fā)債成本均在5%上下，中小房企、部分民營(yíng)房企境內(nèi)發(fā)債成本高于7%。海外債也不例外，TOP20-30房企海外發(fā)債融資成本最高，接近11%，而TOP10房企的海外債加權(quán)融資成本僅有3.45%。

5月融資總量環(huán)比“縮水”，信托成主力

據(jù)CAIC數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，房企在海內(nèi)外發(fā)債融資總規(guī)模累計(jì)約4579億元，較去年同比下降5%，同比降幅較4月進(jìn)一步收窄。

從單月來(lái)看，5月房企境內(nèi)外共發(fā)行債券約590億元，同比微升4.8%，環(huán)比下降38.2%。其中，境內(nèi)發(fā)債規(guī)模達(dá)336億元，同比下降58.4%，環(huán)比上升2.2%；海外債方面，5月共發(fā)行254億元，同比上升70%，環(huán)比上升75%。

從發(fā)債房企數(shù)量來(lái)看，5月發(fā)行債券的房企數(shù)量?jī)H有45家，僅為4月的一半，市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒上升，中小房企的發(fā)債前景不容樂(lè)觀。

同時(shí)，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測(cè)月報(bào)》顯示，從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，5月信用債占比25.07%，海外債占比19.30%，信托融資占比41.27%，ABS融資占比14.35%。在發(fā)債等融資渠道收緊的情況下，信托融資反而成為本月融資主力。

從融資利率來(lái)看，5月，房地產(chǎn)行業(yè)平均利率為5.69%，同比下降0.55個(gè)百分點(diǎn)，較上月上升了0.29個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，房企發(fā)行的信托融資利率最高，平均利率為7.17%，同比下降0.67個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.07個(gè)百分點(diǎn)；ABS融資利率最低，平均利率為3.52%，同比下降2.17個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.46個(gè)百分點(diǎn)；此外，信用債平均利率為3.96%，同比和環(huán)比分別下降0.25個(gè)和0.47個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為6.38%，同比和環(huán)比分別上升2.24個(gè)和0.48個(gè)百分點(diǎn)。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水分析稱：“融資總額連續(xù)下降及平均融資利率環(huán)比上升，表明房企外部融資環(huán)境持續(xù)偏緊。房企應(yīng)緊抓上半年融資窗口期，加快拓展融資渠道，積極探索新融資方式，加強(qiáng)融資。另外，要加快促銷，提高銷售回款率，保障充裕的現(xiàn)金流。”

TOP20-30房企海外發(fā)債融資成本最高

在房企融資渠道收緊的情況下，中小房企的融資難度進(jìn)一步增加，融資成本也漸趨升高。

據(jù)克而瑞資管的數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企門檻正在成為融資分水嶺，從各梯隊(duì)房企表現(xiàn)來(lái)看，排名靠前的房企境內(nèi)發(fā)債成本均在5%上下，相差并不大，而規(guī)模排名靠后的房企發(fā)債成本就高達(dá)7%以上。

5月，華潤(rùn)置地信用債發(fā)行規(guī)模位居百?gòu)?qiáng)房企首位，為60億元，保利和龍湖的發(fā)行規(guī)模也均達(dá)到30億元。而從發(fā)行利率來(lái)看，華潤(rùn)置地、保利、龍湖、萬(wàn)科等一線房企的發(fā)行平均利率低至3%-4%之間，而銷售規(guī)模排名相對(duì)靠后的中小房企如景瑞控股和弘陽(yáng)地產(chǎn)的發(fā)行利率則高達(dá)7%以上。

海外債方面，以TOP20-30房企海外發(fā)債融資成本最高，接近11%，而TOP10房企的海外債加權(quán)融資成本僅有3.45%。例如，2020年銷售規(guī)模排名在50名之外的佳源國(guó)際控股，發(fā)行的一筆1.3億美元優(yōu)先票據(jù)票息就高達(dá)12.5%，成為本月海外債融資利率最高的房企。

還值得一提的是，相比之下，國(guó)企的融資成本整體低于民營(yíng)房企。國(guó)企發(fā)行債券票面利率較一季度下調(diào)近50個(gè)基點(diǎn)，僅有3.71%；而民營(yíng)房企的發(fā)債融資成本較一季度微漲至6.78%。另外，從融資集中度來(lái)看，民營(yíng)房企發(fā)債融資占比進(jìn)一步下降，一季度時(shí)由去年的56.1%降至45%，5月仍舊保持低位，僅有42.4%。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示：“房企融資分化仍將持續(xù)，對(duì)于財(cái)務(wù)優(yōu)秀的房企而言，將獲得更高的有息債增速，融資成本和結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫匠掷m(xù)的優(yōu)化和改善，企業(yè)發(fā)展或?qū)⑻崴?；而債?wù)狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長(zhǎng)受限，與此同時(shí)，疫情走向和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性導(dǎo)致了市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒升溫，部分房企發(fā)債日漸艱難。”

融資“大戶”成為拿地主角

尤其值得關(guān)注的是，4-5月，恰逢多個(gè)城市首批集中供地推地的時(shí)間，房企資金的充足與否也決定著其拿地的成敗。

通過(guò)對(duì)融資情況和拿地情況的對(duì)比，新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，融資集中度與投資集中度高度吻合，突出表現(xiàn)在融資相對(duì)容易的龍頭房企正是集中供地的拿地主角。

以5月發(fā)債量最高的央企華潤(rùn)置地為例，其前5個(gè)月拿地共斥資600億元。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的前5月房企拿地金額排行榜，華潤(rùn)置地位列第四位。

4-5月，在熱點(diǎn)城市集中供地中，華潤(rùn)置地在土地市場(chǎng)“豪擲千金”，先后在北京、廣州、杭州、南京、西安、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、無(wú)錫、佛山等城市拿下多宗地塊，其中溢價(jià)率最高達(dá)226%，普遍溢價(jià)率也超過(guò)20%。例如，4月9日，華潤(rùn)置地以22.51億元競(jìng)得西安西咸新區(qū)商住地，溢價(jià)率225.83%；在此之后，5月8日，華潤(rùn)置地以總價(jià)112億元競(jìng)得杭州未來(lái)科技城三站換乘綜合體項(xiàng)目地塊；5月20日，華潤(rùn)置地在南京以70.6億元拿下兩橋中央商務(wù)區(qū)地塊；6月3日，華潤(rùn)置地在鄭州以67.8億元拿下鄭東新區(qū)綜合用地。種種拿地動(dòng)作也表明華潤(rùn)置地“不差錢”。

此外，越秀地產(chǎn)在廣州土拍中也成為大贏家。在廣州土地集中供應(yīng)的競(jìng)拍中，越秀地產(chǎn)斬獲7宗地塊，一舉躍升至今年1-5月粵港澳大灣區(qū)拿地金額冠軍。

從拿地金額排行榜來(lái)看，龍頭房企依然是拿地主力軍，萬(wàn)科、招商蛇口、保利發(fā)展位居前三位。而從今年1-5月房企新增貨值的排行來(lái)看，保利發(fā)展以1801億元占據(jù)新增貨值榜單第一；融創(chuàng)中國(guó)和招商蛇口緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為1620億元和1570億元。

截至目前，TOP20房企拿地投資占比已超過(guò)市場(chǎng)總額的40%，TOP50房企拿地占比更是超過(guò)市場(chǎng)6成。

隨著龍頭房企成為融資“大戶”，并且成為集中供地拿地的主角，可以預(yù)見的是，未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也將進(jìn)一步上升，中小房企的生存空間將進(jìn)一步壓縮。