6月5日，易居沃頓PMBA第10期課題發(fā)布正式開課，本次課程的三大課題方向分別為：不動產(chǎn)與新商業(yè)、房地產(chǎn)投融資、戰(zhàn)略與組織變革。
華夏時報(bào) 記者 李貝貝 上海報(bào)道
6月5日，易居沃頓PMBA第10期課題發(fā)布正式開課，本次課程的三大課題方向分別為：不動產(chǎn)與新商業(yè)、房地產(chǎn)投融資、戰(zhàn)略與組織變革。會上，多名業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)，未來是低增長時代，也是大變局時代。房地產(chǎn)行業(yè)依舊充滿挑戰(zhàn)，但作為房企的管理者，必須要尋找更多商業(yè)創(chuàng)新的可能，探索可能存在的突破口。
土拍熱下的冷思考
現(xiàn)場，國家創(chuàng)新與發(fā)展戰(zhàn)略研究會學(xué)術(shù)委員會常務(wù)副主任，原重慶市市長黃奇帆從宏觀視角出發(fā)，講述了經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前瞻觀點(diǎn)；萬科集團(tuán)高級副總裁、酒店與度假事業(yè)部首席執(zhí)行官丁長峰、珠江投資集團(tuán)總裁王晞及旭輝集團(tuán)CEO林峰則圍繞宏觀趨勢、行業(yè)變革、企業(yè)發(fā)展等熱點(diǎn)話題進(jìn)行專業(yè)化解讀。
其中，吳建斌就“五道紅線”（即房地產(chǎn)“三道紅線” 金融“兩道紅線”）之下房地產(chǎn)投資、融資、風(fēng)險(xiǎn)控制如何進(jìn)行提出看法。其認(rèn)為，基于當(dāng)下的宏觀政策，房企面對著“陽光”與“陰霾”并存的大環(huán)境：“一方面，今年土地市場非?；馃?，幾乎每次供地帶來的都是高地價(jià)、創(chuàng)新高的現(xiàn)象；另一方面，很多中小型房企，甚至頭部房企在現(xiàn)金流方面都遇到了巨大的壓力。”
在吳建斌看來，房地產(chǎn)離不開金融，金融也離不開房地產(chǎn)。作為房企而言，做好經(jīng)營性現(xiàn)金流的管理是最核心的。而用杠桿撬動房企發(fā)展的時代一去不復(fù)還，能讓房企渡過困難就是經(jīng)營性現(xiàn)金流。所以房企要真正把經(jīng)營性現(xiàn)金流擺在第一位，“如果這個問題解決不好，房企會遇到很大的挑戰(zhàn)”。
丁長峰探討了后疫情時代經(jīng)營性不動產(chǎn)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，認(rèn)為面對疫情常態(tài)化的不確定性和人口變化的長期趨勢，經(jīng)營性不動產(chǎn)將迎來黃金時代，而房企必須做好經(jīng)營性現(xiàn)金流管理問題。
當(dāng)下的行業(yè)，量依然在狂奔，地繼續(xù)在狂搶，規(guī)模還在放大，周轉(zhuǎn)也越來越快，只有利潤在不斷走低，在這樣的時代，房企紛紛提出要組織升級。而組織變革是珠江投資集團(tuán)總裁王晞長期關(guān)注的焦點(diǎn)：“究其根源，所謂精細(xì)化管理的背后都是按部就班、畫地為牢，貌似是精益求精、埋頭苦干，實(shí)則卻是無實(shí)質(zhì)意義的內(nèi)耗。因此，低增長時代的組織升級，不能再是組織管理上的升級，而應(yīng)該是組織戰(zhàn)略上的升維。”
近期，22個熱點(diǎn)城市中，19個城市已完成首批集中拍地。從土拍結(jié)果來看，林峰直言，實(shí)際上最近地價(jià)達(dá)到了這兩年的高點(diǎn)，甚至有些刷了歷史新高。
林峰表示：“在這個高點(diǎn)之下我們很焦慮，焦慮的是，沒拿到地還要隔三個月（才能再進(jìn)行土拍）很焦慮。而拿到地的也很焦慮，就像杭州著名開發(fā)商講的1%-2%的利潤率，他在杭州有絕對的成本優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、客戶優(yōu)勢、運(yùn)營優(yōu)勢，他如果只能有1-2個點(diǎn)的利潤，意味著其他企業(yè)在杭州拿的地利潤的壓力會很大。”但接下來的拍地地價(jià)有可能越來越高嗎？林峰的看法是“不一定”。
面對集中供地下的土地市場，林峰提出了“土拍熱下的冷思考”。林峰強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)行業(yè)的合作競爭和整合都在加劇，整個行業(yè)在競爭上呈新的態(tài)勢。而不僅僅地產(chǎn)的收并購在整合，物業(yè)收并購也在整合，“物業(yè)上市的風(fēng)口期已經(jīng)過去了，50%的物業(yè)公司在市場上市盈率不到10倍。”其認(rèn)為，物業(yè)的收并購有一定“虛火”，而物業(yè)的收購是最后一波浪潮。與其純靠規(guī)模階段性地去推動股價(jià)的上漲，不如把這些能力變成其他增值服務(wù)的能力，市場最終一定會回歸理性。
“市場在熱烈的時候更是需要我們最冷靜的時候。”林峰給出了對于當(dāng)下房地產(chǎn)市場的四個感悟：第一，存在的不一定是合理的；第二，行業(yè)的金融屬性會進(jìn)一步加強(qiáng)；第三，行業(yè)的合作、競爭和整合都在加??；第四，你改變不了世界，只能改變自己。
房企：行業(yè)的毛凈利率會進(jìn)一步下滑
對于房地產(chǎn)市場的新變化和新挑戰(zhàn)、新機(jī)遇，上述業(yè)內(nèi)人士也一一給出應(yīng)對之道。
吳建斌判斷，未來三年，國家的政策層面不僅不會有松動，可能還會收緊。而對于房企來說，銀行融資的收緊改變企業(yè)最核心的就是經(jīng)營性現(xiàn)金流，因此企業(yè)可通過處置低效資產(chǎn)，包括酒店、商業(yè)、工業(yè)等，緩解現(xiàn)金流困境。此外，向一些好的房企學(xué)習(xí)，推行房地產(chǎn)企業(yè)的長期主義，核心來講就是要做到“均好”。做到銷售穩(wěn)步、利潤率有保證。
丁長峰認(rèn)為，為了能夠令經(jīng)營性不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)自立自強(qiáng)，房企必須要具備四個基礎(chǔ)能力：精準(zhǔn)定位的產(chǎn)品能力，投資布局能力，建造能力，經(jīng)營管理能力。盡管經(jīng)營性不動產(chǎn)有很多需要轉(zhuǎn)變的地方，但是經(jīng)營性不動產(chǎn)最核心的還是“人”。丁長峰表示：“所以投資經(jīng)營性不動產(chǎn)，我建議大家提前投資‘人’和自己的團(tuán)隊(duì)，而且一定要用長期主義的心態(tài)去投資’人’。”
王晞同樣強(qiáng)調(diào)“人”的重要性。其認(rèn)為，未來組織的作用則是建立生態(tài)系統(tǒng)將一個個超級個體通過自主動因的驅(qū)動進(jìn)行鏈接，從而實(shí)現(xiàn)平臺化與合伙人之間的相互補(bǔ)臺、相互賦能資源放大的生態(tài)鏈組合。而企業(yè)若采用快周轉(zhuǎn)或者更快周轉(zhuǎn)，上規(guī)?；蛘吒笠?guī)模的發(fā)展模式，結(jié)果就是千軍萬馬擁堵在獨(dú)木橋上，負(fù)利潤的空轉(zhuǎn)就像一場瘟疫在全行業(yè)快速蔓延。
對于房地產(chǎn)后續(xù)的一些變化，林峰總結(jié)了他對地產(chǎn)行業(yè)的七個預(yù)測：1.對房企融資會進(jìn)一步收緊；2.限價(jià)的審批會保持收緊；3.集中供地的政策會進(jìn)一步優(yōu)化，包括馬甲拍地；4.今年剩余兩次的集中供地?zé)岫葧鸩浇档停?.行業(yè)的毛凈利率會進(jìn)一步下滑，分化會加??；6.出讓金征收主體的改變，深度影響地方政府積極性；7.房價(jià)依然會漲，但不是大漲普漲。
以旭輝多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，林峰認(rèn)為，房企面對最終回到理性的市場，首先要深耕主業(yè)并且擁抱創(chuàng)新，追求有質(zhì)量的發(fā)展、可持續(xù)的增長；其次，旭輝正在嘗試真正做到客戶導(dǎo)向，以此減輕前端壓力；最后，要有戰(zhàn)略定力，該堅(jiān)持的時候要堅(jiān)持。其還補(bǔ)充說，旭輝圍繞存量資產(chǎn)的管理能力做了多元化創(chuàng)新。
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