在房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管的背景下，開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境保持收緊態(tài)勢(shì)。
6月10日，房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月房企境內(nèi)外共發(fā)行債券約590億元，同比微升4.8%，環(huán)比大幅下降38.2%。其中，發(fā)行債券的房企數(shù)量有45家，僅為4月發(fā)行數(shù)量的一半。
同日，中指研究院最新發(fā)布的報(bào)告也顯示，5月房企融資總額持續(xù)下降，行業(yè)平均利率環(huán)比小幅上升。“融資總額持續(xù)下降及平均融資利率上升，表明房企外部融資環(huán)境持續(xù)偏緊。”該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為。
實(shí)際上，5月本是房企傳統(tǒng)債券融資“小月”，但受期內(nèi)“供應(yīng)鏈融資收緊”事件等影響，房企境內(nèi)融資收縮幅度超出預(yù)期。
旭輝控股行政總裁林峰日前發(fā)文稱(chēng)，對(duì)房企的融資會(huì)進(jìn)一步收緊，最近監(jiān)管部門(mén)又叫停了一批供應(yīng)鏈融資，金融機(jī)構(gòu)下半年的投放頭寸原本就比上半年少，各個(gè)水龍頭都是擰緊趨勢(shì)，建議企業(yè)珍惜現(xiàn)金流。
融資“水龍頭”擰緊
自去年下半年“三條紅線”發(fā)布以來(lái)，針對(duì)房企融資的調(diào)控持續(xù)加碼。
日前，第一財(cái)經(jīng)從多個(gè)信息源獲悉，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標(biāo)融資有收緊趨勢(shì)，基金子公司對(duì)該類(lèi)產(chǎn)品的備案被叫停。與此同時(shí)，滬深交易所于5月大批量終止ABS項(xiàng)目，其中不乏涉房類(lèi)項(xiàng)目，釋放出監(jiān)管趨緊氣氛。
“境內(nèi)債市受大量ABS項(xiàng)目集中終止事件影響，監(jiān)管趨緊預(yù)期上揚(yáng)。”貝殼研究院認(rèn)為，盡管該事件后官方解釋其為“項(xiàng)目超期處理”的常規(guī)操作，但仍為后期境內(nèi)非標(biāo)融資的審批和發(fā)行帶來(lái)一定的影響。
從各機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)也可看出，房企在“降杠桿”訴求下融資行為大幅收縮。
CAIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月房企境內(nèi)外融資總量環(huán)比下降近四成，發(fā)債房企數(shù)量進(jìn)一步減少。截至5月底，房企境內(nèi)外發(fā)債累計(jì)融資總規(guī)模約合4579億元，較去年同比下降5%，同比降幅較4月有所收窄。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房企發(fā)債量大幅收縮，主要因境內(nèi)融資收緊，多項(xiàng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的規(guī)范性政策限制房企融資，境內(nèi)債權(quán)融資有所影響，融資量下降；受此影響，房企將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向海外，境外債權(quán)融資得到較大恢復(fù)。
數(shù)據(jù)顯示，5月房企境內(nèi)外共發(fā)行債券約590億元，其中境內(nèi)發(fā)債規(guī)模達(dá)336億元，同比下降58.4%，環(huán)比上升2.2%；海外債方面，5月共發(fā)行254億元，同比上升70%，環(huán)比上升75%。
在國(guó)內(nèi)融資收緊背景下，境外發(fā)債一直是房企“補(bǔ)血”的重要途徑，加上近期人民幣走強(qiáng)等因素影響，房企5月境外融資同環(huán)比大增。但貝殼研究院認(rèn)為，雖然短期發(fā)債規(guī)模小幅回升，但整體保持不確定性波動(dòng)。
對(duì)債務(wù)壓力較大的房企來(lái)說(shuō)，如果不能順利“借新還舊”，融資規(guī)模不能覆蓋到期債務(wù)，便需靠自由資金償還，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將無(wú)形中加大。
近日出現(xiàn)流動(dòng)性問(wèn)題的藍(lán)光發(fā)展，便遭遇了類(lèi)似危機(jī)。藍(lán)光發(fā)展CFO歐俊明表示，公司上半年到期的債券，不像以往正常融資環(huán)境下大部分可以通過(guò)再融資來(lái)覆蓋，新發(fā)規(guī)模和到期規(guī)模之間的缺口比以往大。
“過(guò)去十多年來(lái)，開(kāi)年地產(chǎn)融資環(huán)境就如此嚴(yán)峻，還是第一次碰到。”他說(shuō)，三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中管理制度等政策后，銀行整體對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的授信額度都有所收緊，房貸集中管理對(duì)回款規(guī)模和速度也有影響。
CAIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月份房企將有36筆債券到期，總計(jì)約515億元，償債壓力雖較高峰期有所緩解，但償債壓力仍然不容忽視。
小房企成本飆漲
5月18日，佳源國(guó)際公布了一筆發(fā)債計(jì)劃，擬上市1.3億美元的優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利率為11.0%，2024年到期。早前1月21日，佳源國(guó)際還公布了一筆3億美元規(guī)模的發(fā)債計(jì)劃，票面利率高達(dá)12.5%。
超10%的融資成本，高于行業(yè)平均水平，也折射出中小房企融資艱難的現(xiàn)狀。
克而瑞表示，百?gòu)?qiáng)房企門(mén)檻正在成為融資分水嶺，5月TOP100房企境內(nèi)發(fā)債成本均在5%上下，相差不大，TOP20房企融資規(guī)模較大，且融資成本較低；而非TOP100房企發(fā)債融資占比跌至18%。
海外債方面，TOP20-30房企海外發(fā)債融資成本最高，接近11%，而TOP10房企的海外債加權(quán)融資成本僅有3.45%。
“房地產(chǎn)金融監(jiān)管保持高壓態(tài)勢(shì)，出于對(duì)民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流穩(wěn)定性的擔(dān)憂，資金更傾向于國(guó)資房企和規(guī)模房企，國(guó)企逐漸成為融資市場(chǎng)上的主力。民營(yíng)房企中，僅TOP50甚至TOP30才能在國(guó)內(nèi)順利發(fā)債。”該機(jī)構(gòu)稱(chēng)。
行業(yè)新環(huán)境下，龍頭房企與央企、國(guó)企的優(yōu)勢(shì)在進(jìn)一步凸顯。
克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，5月發(fā)債量最高的是華潤(rùn)置地，發(fā)行了一筆60億元的中期票據(jù)，融資利率3.29%-3.84%。從發(fā)債年限看，萬(wàn)科和龍湖發(fā)行的公司債年限達(dá)7年，旭輝的一筆1.5億美元的綠色優(yōu)先票據(jù)年限也達(dá)到7年。
整體來(lái)看，國(guó)資房企融資更占優(yōu)勢(shì)，融資成本進(jìn)一步下調(diào)，國(guó)企發(fā)行債券票面利率較一季度下調(diào)近50個(gè)基點(diǎn)，僅有3.71%。而民營(yíng)房企的發(fā)債融資成本較一季度微漲至6.78%，為各類(lèi)房企最高。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前超半數(shù)房企仍為融資驅(qū)動(dòng)，隨著融資環(huán)境收緊，未來(lái)開(kāi)展多元化融資渠道、優(yōu)化自身債務(wù)結(jié)構(gòu)，是其順利融資且降低融資成本的關(guān)鍵。與此同時(shí)，房企促銷(xiāo)售、加強(qiáng)回款已成為當(dāng)務(wù)之急。
值得注意的是，融資艱難、成本上升，對(duì)中小房企拿地及盈利均會(huì)有所沖擊。
隨著“兩集中”供地政策在22個(gè)城市相繼落地，多地實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。另一方面，資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)獲得更多拿地機(jī)會(huì)，中小房企頻頻淪為“陪跑”選手，行業(yè)分化正進(jìn)一步加劇。
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