（作者：孫夢凡）在地產(chǎn)股遭到資本市場拋棄、投資者情緒極為脆弱之際，有家房企成為板塊中極為另類的“大牛股”，股價(jià)從去年3月最低點(diǎn)一路上漲，至今漲幅達(dá)556.37%，這便是合生創(chuàng)展集團(tuán)（00754.HK）。
今年6月4日，合生創(chuàng)展股價(jià)盤中攀升至39.8港元的歷史新高后有所回撤，截至6月8日收盤，合生創(chuàng)展股價(jià)報(bào)34港元，今年來股價(jià)漲幅達(dá)72.06%，高于港股物管龍頭碧桂園服務(wù)(06098.HK)今年49.49%的同期漲幅。
這樣的股價(jià)走勢，讓被地產(chǎn)股虐慘的小股民喜不自勝，發(fā)出“感謝朱小姐，半年翻一倍”的感嘆。
股民口中的“朱小姐”，即合生創(chuàng)展董事會(huì)主席朱桔榕。2020年1月，朱桔榕從合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依手中接過掌舵權(quán)，自此這家公司畫風(fēng)突變：大舉拿地、高調(diào)炒股，從幾近被遺忘的老牌房企從新走向公眾視野，股價(jià)也從去年年初的低點(diǎn)連續(xù)上漲至今。
在業(yè)內(nèi)人士看來，合生創(chuàng)展股價(jià)逆板塊走出獨(dú)立行情，離不開“多條腿走路”的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，更與公司積極的市值管理密切相關(guān)。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者梳理，朱桔榕上臺(tái)后，合生發(fā)布了56次關(guān)于股份回購的公告，僅今年便有23次公開回購動(dòng)作，其中4月份高達(dá)11次。
平均每月5次回購
朱氏家族二代上任前，外界對(duì)合生的印象還停留于：昔日“華南五虎”之一，掉隊(duì)的地產(chǎn)“航空母艦”。
2020年1月13日，合生迎來財(cái)權(quán)交接時(shí)刻，朱孟依辭任公司董事會(huì)主席及執(zhí)行董事職務(wù)，其女朱桔榕獲任為董事會(huì)主席。朱孟依退居幕后，成為“合生珠江系”新老交接的標(biāo)志性事件，合生創(chuàng)展自此由朱桔榕接手。
朱桔榕畢業(yè)于中國人民大學(xué)金融系，早在2009年就讀大學(xué)時(shí)便進(jìn)入家族管理體系，擔(dān)任總裁助理，分管公司財(cái)務(wù)、人力行政管理等工作。此后，朱桔榕的職業(yè)道路一路飛躍，相繼擔(dān)任該集團(tuán)常務(wù)副總裁、副主席之職。
金融背景出身的朱桔榕，使合生的經(jīng)營模式印上了濃濃的個(gè)人風(fēng)格。上任五個(gè)月后，合生便宣布，將股權(quán)投資列為主要業(yè)務(wù)。據(jù)悉，該集團(tuán)2016年已開始拓展股權(quán)投資業(yè)務(wù)，2018年建立了相應(yīng)的管理體系，并逐步實(shí)現(xiàn)盈利。
除了拓展業(yè)務(wù)板塊，朱桔榕帶領(lǐng)下的合生，對(duì)市值管理表現(xiàn)出前所未有的熱情。
2020年7月16日，合生發(fā)布了一則股份回購公告，回購股份數(shù)量13.2萬股，每股最高價(jià)9.08港元，每股最低價(jià)9.07港元，耗資約119萬港元。自此開始，合生開啟了持久的市值管理之路，在至今約11個(gè)月時(shí)間里，公開回購股份56次。
在管理層的頻繁運(yùn)作下，合生的股價(jià)一路高漲。今年5月12日，合生發(fā)布關(guān)于股份回購的公告，每股最高價(jià)32.65港元，每股最低價(jià)32.10港元，共涉資68萬元。相較去年7月的回購價(jià)，此時(shí)其股票價(jià)格已是當(dāng)時(shí)的3.56倍。
將時(shí)間拉長也可發(fā)現(xiàn)，合生股價(jià)開啟上漲通道，正是從其開拓業(yè)務(wù)板塊、主動(dòng)管理市值開始。此前，合生的股價(jià)徘徊于7港元左右，低迷態(tài)勢持續(xù)數(shù)年，去年11月其股價(jià)跨過20港元，并于今年6月4日創(chuàng)下39.80港元新高。
反觀其它房企，在資本市場春風(fēng)得意的并不多。6月7日，地產(chǎn)股整體疲軟，萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)等普遍等普遍下跌，萬科更是持續(xù)創(chuàng)下年內(nèi)新低。多家券商表示，當(dāng)下行業(yè)估值確實(shí)很低。
克而瑞認(rèn)為，合生的股價(jià)之所以快速攀升，除了回購行為，也與其舊改拓展、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等動(dòng)作密切相關(guān)。“舊改項(xiàng)目的拓展不僅能增加合生創(chuàng)展的土儲(chǔ)規(guī)模，同時(shí)也為其帶來了不錯(cuò)的利潤回報(bào)。”該機(jī)構(gòu)稱。
今年1月21日，合生以346.67億元拿下廣州海珠區(qū)鳳和（康樂村、鷺江村）城市更新項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年開始，該集團(tuán)已陸續(xù)拿下鷺江村、康樂村、新基村等多個(gè)項(xiàng)目，在廣州區(qū)域的舊改項(xiàng)目超過10個(gè)。
在公開招拍掛市場，合生同樣出手頻繁。2021年伊始，合生在北京大舉掃貨，斥資46.57億元 21%自持比例拿下北京大興區(qū)三幅地塊，去年其已在北京、上海等地拿下多個(gè)項(xiàng)目，其中僅北京分鐘寺地塊土地價(jià)款便超百億。
相較此前的囤地慢周轉(zhuǎn)模式，合生拿地風(fēng)格的轉(zhuǎn)變，也反映到了業(yè)績數(shù)據(jù)上。今年前5個(gè)月，合生及其合營聯(lián)營公司銷售金額約181.52億元，同比上升147.9%；其中物業(yè)合約銷售172.53億元，同比上升146.3%。
靠“炒股”提升利潤表現(xiàn)
在合生創(chuàng)展身上，更魔幻的事情是，這個(gè)地產(chǎn)“大牛股”自己也熱衷“炒股”。
2020年6月，合生將股權(quán)投資業(yè)務(wù)納入主要業(yè)務(wù)板塊，從房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的綜合性投資控股平臺(tái)公司。上述業(yè)務(wù)包括一級(jí)市場私人股權(quán)投資及二級(jí)市場股票投資，主要投向高科技、醫(yī)療健康、新消費(fèi)等領(lǐng)域。
在二級(jí)市場，合生的投資標(biāo)的包括小米集團(tuán)、平安健康、匯豐控股、中國移動(dòng)和美股上市公司Sea Limited等。“股票二級(jí)市場投資，可以成為流動(dòng)性管理工具之一，特別是部分優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌股，既有良好的現(xiàn)金分紅，又具備隨時(shí)變現(xiàn)的能力。”該集團(tuán)稱。
投資策略方面，合生選擇長短結(jié)合，中長線持有高科技標(biāo)的，這部分投資占比60%-70%，中短期側(cè)重于醫(yī)療健康領(lǐng)域，占比30%-40%。截至2020年底，該公司在一級(jí)市場和二級(jí)市場的投資額分別為40億港元、219億港元。
“高調(diào)”炒股后，合生的盈利表現(xiàn)得到提振。2020年，合生實(shí)現(xiàn)營業(yè)額343.71億港元，同比增83.8%，股權(quán)持有人應(yīng)占溢利為136.34億港元。其中，投資業(yè)務(wù)錄得收入80.3億港元，收入貢獻(xiàn)占比23.36%，僅次于物業(yè)發(fā)展板塊。
從凈利率表現(xiàn)看，合生股權(quán)投資業(yè)務(wù)的凈利率達(dá)92%，遠(yuǎn)高于地產(chǎn)板塊的42%。以其去年12月的一次套現(xiàn)動(dòng)作為例，合生以21.57億元出售442，000，000股北京農(nóng)商行股份，每股平均價(jià)為4.88元，而其平均成本為每股2.73元。
“商業(yè)板塊、投資和物業(yè)都會(huì)利好這家企業(yè)股價(jià)提升，去年表現(xiàn)較好的地產(chǎn)股多是地產(chǎn) 商業(yè)模式。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，加上合生的持有物業(yè)多在北上廣深，位置比較好，疫情期間取得正向增長；與此同時(shí)，有商業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)較受市場看好，這會(huì)對(duì)公司基本面形成支撐。
不過，靠投資業(yè)務(wù)提振盈利是否可持續(xù)，業(yè)內(nèi)存在爭議。于小雨認(rèn)為，股權(quán)投資的成敗，與操盤團(tuán)隊(duì)的相關(guān)性很大，相關(guān)收益存在波動(dòng)性，很難保持高成長性。如果股價(jià)提升有限，企業(yè)是否要靠賣掉持有股票換取收益？因此，對(duì)投資支撐利潤的持續(xù)性持懷疑態(tài)度。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩則表示，對(duì)比國內(nèi)外的開發(fā)企業(yè)，房企成熟的商業(yè)模式是多樣的，不局限于地產(chǎn)開發(fā)模式，比如新加坡凱德集團(tuán)以資產(chǎn)管理模式見長，在資本市場中可以獲得較高估值。
“結(jié)合國內(nèi)房企情況，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式估值水平長期偏弱，內(nèi)房企中市盈率靠前的（如龍湖），主要原因之一是擁有一定比例的投資性業(yè)務(wù)和持有經(jīng)營性資產(chǎn)。”他說。
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