自2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房住不炒”后，決策層每年都會(huì)用來定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。去年新冠疫情后，本已高企的大城市房價(jià)再度出現(xiàn)較大幅度上漲，于是在過去這一年來，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策可謂接二連三。

最近的一次是6月4日財(cái)政部、自然資源部、國家稅務(wù)總局、中國人民銀行聯(lián)合通知，將國有土地使用權(quán)出讓收入劃轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門征收，雖然目前看只是征管方式轉(zhuǎn)變，資金分配、使用格局并未改變，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為讓征收管理更為科學(xué)統(tǒng)一、信息更為公開透明，將減少地方政府對土地出讓收入不合理的依賴，有效治理此前土地出讓收支亂象。

房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要性和影響力之大，早已人盡皆知。如今隨著房價(jià)尤其是大城市房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，行業(yè)發(fā)展已成“雙刃劍”：主要體現(xiàn)在各級(jí)政府每年累計(jì)數(shù)萬億元的土地出讓收入對城市建設(shè)發(fā)展的重要性，2020年這一數(shù)字是8.4萬億元；同時(shí)，高房價(jià)帶來的負(fù)面影響日益突出，由此引發(fā)的社會(huì)公平問題亦開始發(fā)酵，年輕人奮斗欲望漸弱、大城市生育率明顯偏低等現(xiàn)象，或多或少都與高房價(jià)有關(guān)。

要解決這一問題，唯有落實(shí)“房住不炒”，而從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，多年來的野蠻生長，需要一場“刮骨療毒”式的全面規(guī)范和整頓。

去年下半年出臺(tái)的“三道紅線”管控政策，現(xiàn)在看無疑是這一輪全面整頓的開始，與之相關(guān)的系列收緊房企融資渠道措施，也是對房地產(chǎn)行業(yè)影響最為深遠(yuǎn)的政策之一。因?yàn)榇饲胺康禺a(chǎn)行業(yè)盛行的高杠桿、博房價(jià)上漲模式不再可行。

從數(shù)據(jù)上看，融資環(huán)境收緊效果已然顯現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)顯示，2021年5月，上市房企單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行52筆，較上月減少38筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約647億元，環(huán)比減少30.9%。同時(shí)，上市房企財(cái)務(wù)杠桿也隨之降低，根據(jù)2020年年報(bào)數(shù)據(jù)，滬深交易所和港股上市的境內(nèi)房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1個(gè)、0.7個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個(gè)、26.8個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比則較上年分別上升0.08、0.32至1.37、1.54。

近期，基金業(yè)協(xié)會(huì)叫停基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品，收緊資管計(jì)劃投資購房尾款的備案，規(guī)定證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)不得新設(shè)資管計(jì)劃投資購房尾款資產(chǎn)。加上此前設(shè)立的銀行房貸集中度管理新規(guī)，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)行業(yè)輸血被嚴(yán)格規(guī)范。

此外，大城市住宅用地供應(yīng)“兩集中”、各地嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場信息發(fā)布、嚴(yán)格防范經(jīng)營貸消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等相關(guān)措施，目的也是規(guī)范行業(yè)發(fā)展，助力落實(shí)“房住不炒”。

值得一提的是，在出臺(tái)一系列限制政策的同時(shí)，對于此前房地產(chǎn)相關(guān)監(jiān)管措施也需要根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時(shí)修正，以適應(yīng)新形勢、新技術(shù)的發(fā)展與運(yùn)用。比如，近日天津商品房預(yù)售擬出新規(guī)，包括縮短預(yù)售資金監(jiān)管期限、擴(kuò)大不納入資金監(jiān)管項(xiàng)目范圍、非住宅項(xiàng)目納入監(jiān)管、增加資金交入監(jiān)管賬戶途徑、優(yōu)化資金撥付流程等政策，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用效率。未來，各地也應(yīng)該及時(shí)清理對房企不合時(shí)宜的限制政策，確保房企能夠在公平、效率環(huán)境下落實(shí)“房住不炒”。

應(yīng)該說，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依然對經(jīng)濟(jì)社會(huì)和民生影響重大，監(jiān)管層理應(yīng)全面規(guī)范，確保行業(yè)健康發(fā)展，真正讓“房住不炒”落地。