這兩年對(duì)房地產(chǎn)也影響的重大政策事件頻出，從三道紅線控制政策到前段時(shí)間推出的大城市集中供地政策，再到近日推出的土地出讓金劃轉(zhuǎn)催措施，可見(jiàn)影響行業(yè)發(fā)展的生態(tài)環(huán)境正在巨變。針對(duì)這樣的變化，大多數(shù)企業(yè)還是比較迷茫的，甚至有的企業(yè)在顧慮，這種重大調(diào)整將怎樣影響我們的戰(zhàn)略布局變化呢？
我們來(lái)復(fù)盤一下最新的政策。
6月4日，財(cái)政部等四部門發(fā)布《關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。
《通知》全文內(nèi)容不長(zhǎng)，重點(diǎn)說(shuō)的是相關(guān)具體手段措施。其核心內(nèi)容就是一點(diǎn)：曾經(jīng)作為地方財(cái)政重要來(lái)源的土地出讓金收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收。
那么這樣的政策，看似觸及到了中國(guó)地方政府的核心利益，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則帶來(lái)巨大影響，整個(gè)業(yè)界都會(huì)迷茫，那么它會(huì)有怎樣的影響呢？
下面我們來(lái)分列幾個(gè)核心觀點(diǎn)，供大家參考。
1、 規(guī)范地方政府管理亂象，
收緊地方財(cái)政資金的彈性褲腰帶，
倒逼地方回歸以產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)增長(zhǎng)的城市發(fā)展主軌道
關(guān)于土地出讓金改為稅務(wù)局代收這件事，很多人覺(jué)得只是政府行政管理方法的改變，不涉及到根本的土地出讓金中央與地方分割比例的調(diào)整，因此，地方財(cái)政的根本利益并沒(méi)有改變，所以影響不大。
但事實(shí)真是如此么？
我們來(lái)看微博上有大咖，對(duì)此舉做了一個(gè)形象的比喻：“以前你的工資是直接打到你的卡里，以后你的工資要直接打到你老婆的卡里，你老婆再轉(zhuǎn)給你，你覺(jué)得這會(huì)是一樣的么？”
看上去規(guī)則的本質(zhì)和核心內(nèi)容都一樣，但實(shí)際執(zhí)行肯定或多或少會(huì)有所變形。因此答案肯定是不一樣的。
由于在此之前，我國(guó)的土地出讓金歸屬地方性政府性基金，各地的征繳方式并不統(tǒng)一，不僅導(dǎo)致了土地財(cái)政，近年來(lái)更發(fā)展成為了土地金融，因此出現(xiàn)了各種土地出讓金征繳環(huán)節(jié)和使用環(huán)節(jié)的亂象。
本質(zhì)上來(lái)看，中央對(duì)地方政府的土地出讓收入又進(jìn)一步加強(qiáng)了一道監(jiān)管，有稅務(wù)部門征收土地出讓收入，將使得中央政府完全掌握地方土地出讓收支的具體情況。從長(zhǎng)期來(lái)看，這種中央管控的模式，必然對(duì)地方政府的土地出讓行為產(chǎn)生引導(dǎo)，一些重大政績(jī)項(xiàng)目的上馬也會(huì)更加謹(jǐn)慎。
舉幾個(gè)經(jīng)典的例子。在過(guò)去地方政府基金模式的隱形稅階段，開(kāi)發(fā)商可以緩交土地出讓金，可以分期繳納土地出讓金，更有甚者地方政府為了政績(jī)工程還可以找企業(yè)配合做假賬。
還比如，此前一些地方政府為了支持當(dāng)?shù)卣度谫Y平臺(tái)公司發(fā)展，會(huì)通過(guò)城投公司在一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買土地、繳納土地出讓金，然后政府再將這筆土地出讓金的絕大部分違規(guī)返還給城投公司，這樣可以做大城投公司規(guī)模便于融資，但資金實(shí)際上是在政府內(nèi)部空轉(zhuǎn)。這就是很多地方債的隱形風(fēng)險(xiǎn)的主要成因。
而隨著今年7月開(kāi)始的由費(fèi)變稅，稅務(wù)部門的合規(guī)收取，就像今年開(kāi)始的集中供地那樣，透明化之下，灰色空間將要被逐步消滅。
從某種意義上說(shuō)，今年也許是最后一個(gè)可以分期繳納土地出讓金的時(shí)間窗口期了。這對(duì)于一些高周轉(zhuǎn)拿地的企業(yè)，土地出讓金的分期繳納政策紅利和三道紅線的要求，迫使企業(yè)降速回歸到穩(wěn)扎穩(wěn)打的狀態(tài)。而拿地面積巨大的重大工程項(xiàng)目，沒(méi)有了這樣的土地出讓金分期繳納的騰挪余地，項(xiàng)目的分期供地、分期開(kāi)發(fā)和分期財(cái)務(wù)平衡就顯得至關(guān)重要了。
簡(jiǎn)而言之，這個(gè)政策說(shuō)明財(cái)政收入的全口徑管理力度加大了?？刂七@個(gè)資金自由度，倒逼地方政府對(duì)土地模式的依賴，重點(diǎn)考慮地方經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
2、促進(jìn)大城市地區(qū)的土地供給，
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)拿地構(gòu)成實(shí)質(zhì)性利好
關(guān)于這種政策調(diào)整，對(duì)行業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有怎樣的影響，國(guó)泰君安最新的研究報(bào)告更是旗幟鮮明表明了觀點(diǎn)：此次調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成利好！
其論據(jù)如下：
1、央地矛盾一直伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并延續(xù)至今，而矛盾最為激化的部分就是賣地收入及如何進(jìn)行分割。之前將預(yù)算外收入并為預(yù)算內(nèi)收入，并調(diào)整新增土地出讓收入全部歸地方所有，極大的提高了地方政府賣地的積極性。
2、但考慮到2005年以后，土地抵押融資成為了地方政府的另一項(xiàng)主要收入來(lái)源，并延續(xù)至2018年，在地價(jià)大幅度上漲的背景下，多賣地和多收入之間不再是簡(jiǎn)單的線性關(guān)系，一定程度上，少供地、抬地價(jià)、反抵押的方式，能夠給地方政府帶來(lái)更多的收益。
3、如今，從預(yù)算內(nèi)收入，變?yōu)槎愂帐杖?，一定程度上?huì)改變政府行為，同時(shí)，在支出方面將進(jìn)一步透明化。盡管都屬于預(yù)算內(nèi)收入，但是變?yōu)槎愂帐杖牒螅淠繕?biāo)完成率的考核將變得更加重要，那么每年都無(wú)法完成的供地計(jì)劃將迎來(lái)重大轉(zhuǎn)變。同時(shí)，與稅收收入相對(duì)應(yīng)的就是稅收支出，相比于原來(lái)的預(yù)算內(nèi)收入，稅收支出的監(jiān)管也將更加透明化。
4、以前，幾乎每年都不完成供地計(jì)劃，是近10年地方政府供地行為最突出的特征，調(diào)整地方政府行為，是調(diào)控當(dāng)前樓市最緊迫的問(wèn)題，而非針對(duì)房企或者居民的金融政策。
2018年以前的供地，在前端融資的推動(dòng)下，確實(shí)帶來(lái)了貨幣超發(fā)，但若嚴(yán)格實(shí)行中國(guó)土地法規(guī)定的自有資金拿地監(jiān)管，那么供地的絕對(duì)規(guī)模就變?yōu)榱俗钪匾淖兞?，這也正是2021年樓市大幅度上行的核心原因。
3、對(duì)鄉(xiāng)村振興市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)巨大促進(jìn)
鄉(xiāng)村振興計(jì)劃是十四五開(kāi)局最重要的計(jì)劃。但這個(gè)計(jì)劃的本質(zhì)還是需要資本的推動(dòng)和政策的扶持。土體出讓金的收益支出，就是其最重要的一個(gè)來(lái)源。
但之前，中國(guó)土地出讓金的收益支出在鄉(xiāng)村方面的投入并沒(méi)有達(dá)到中央的預(yù)期。我們來(lái)看下面的政策目標(biāo)：
2020年9月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見(jiàn)》，提出要確保土地出讓收入用于支持鄉(xiāng)村振興的力度不斷增強(qiáng)，為實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略建立穩(wěn)定可靠的資金來(lái)源，目標(biāo)到“十四五”期末，以?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）為單位核算，土地出讓收益（土地出讓收入扣除征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出等成本性支出后的收益）用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達(dá)到50%以上。
據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部副部長(zhǎng)韓俊去年9月在公開(kāi)場(chǎng)合透露的信息，2013年至2018年，我國(guó)土地出讓收入累計(jì)達(dá)28萬(wàn)億元，扣除成本性支出后，土地出讓收益是5.4萬(wàn)億元，土地出讓支出用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村資金1.85萬(wàn)億元，僅占土地出讓收益的34.4%，土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占比明顯偏低。
未來(lái)，中央作為監(jiān)管土地出讓金支出分配的權(quán)力在增加，在這樣的背景下，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌之下的鄉(xiāng)村振興一定會(huì)全國(guó)一盤棋的綜合考慮，在大都市圈周邊和有條件進(jìn)行鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)化投入的地區(qū)，勢(shì)必會(huì)迎來(lái)新一輪的鄉(xiāng)村振興的全面發(fā)展局面。
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