事先聲明，這是一篇授之以漁的文章，所以沒有出現(xiàn)具體城市！
這幾年樓市徹底進入了分化行情，所以資金在亂流，亂買房的、亂買基金的、亂買股票的，還有去幣圈豪賭的，摻和各種公募私募的。
整個市場上的購房者，持幣者，越來越焦慮，越來越焦慮。
如果你不懂僅僅股票圈的金融邏輯，又不懂幣圈的人性邏輯，也沒有買彩票中獎的運氣，那其實回歸樓市投資或許是更安全的選擇。
重點來了，當(dāng)我們投資房產(chǎn)的時候，最應(yīng)該關(guān)心的什么？
其實無非就是三大邏輯，好城市、好片區(qū)、好房子。
當(dāng)然，這是籠統(tǒng)的說法，也是投資的底層邏輯。
不論你是房地產(chǎn)泡沫崩盤還是全線普漲行情，不管你是在一線二線還是三四線。
底層邏輯，永遠正確。
但是只看底層邏輯，那就是正確的廢話，誰都知道要買好的特別是好房子，沒人想買差房子，但怎么買，怎么選，才是重點中的重點。
今天，我們來先說說如何選擇好城市，仔細看，相信未來你會回過頭來感謝我。
選城市，房產(chǎn)圈最喜歡用的是：GDP。
以GDP來看城市的經(jīng)濟，當(dāng)然這是最膚淺的，再高深一些的，講地鐵里程數(shù)、小學(xué)生在校數(shù)、新生兒數(shù)量，甚至還有城市投資指數(shù)。
其實這些都有一定參考性，但大都是以偏概全。
其實這些對于普通老百姓來說，看人口和錢就行了。
1.常住人口和戶籍人口之比
這個比例非常重要，假設(shè)常住人口比戶籍人口高得多，那說明這個城市的吸引力強，可以吸收戶籍以外的人口。
如果常住人口跟戶籍人口接近，那說明這個城市大多數(shù)以本地人為主。
當(dāng)然，如果戶籍人口比常住人口還要多，那毋庸置疑，人都外出務(wù)工了，人口在不斷的流出，那城市吸引力自然就弱。
例如為什么者幾年來強二線城市紛紛放開入戶，吸引人才落戶，一方面確實是為城市經(jīng)濟發(fā)展的需要，未來的經(jīng)濟前景好，二方面是讓呆在這的人扎根在這里，長期穩(wěn)定的創(chuàng)造經(jīng)濟創(chuàng)造消費。
人一旦留在一座城市打拼，馬斯洛需求理論告訴我們，人就是要住，租也好買也好，人也要吃，盒飯也好，大餐也好。
別說是人，就算是牛馬羊，也要有個窩棚，也要有口草吃。
這就是龐大的剛需啊，有剛需支撐的地方，房價才能有支撐，這樣的樓市以后才有人接盤。
房子說到底是用來住的，哪怕你買來不是為了住，但最終也是要有人住，所以有剛需支撐的地方，長線房價才更有可能漲的起來。
2.人口凈流入量
人口的凈流入量，和第一條有非常密切的關(guān)系，但又不太一樣。
這次七普之后，很多城市的人口變化數(shù)據(jù)都發(fā)生了變化。
很多城市在的人口戶籍比例沒有發(fā)生太大的變化，但是人口的總數(shù)變化很大，就是典型的人口流入和流出的比例比較均衡，也就是雖然我吸引了大量的流動人口，也同時吸引了等比例的人落戶。
所以此刻，比例之外我們還要看人口的增量，特別是最近10年的人口流入差值。
我們放眼全國去看，目前因為人口凈流出一直遭diss的，基本都是東北西北西南等偏遠地區(qū)，以及華北華中經(jīng)濟較為落后的三四線城市。
特別是一些之前的工業(yè)強市，資源城市，由于產(chǎn)業(yè)衰敗和體制腐敗，加上天氣環(huán)境，等造成人口大量流失，而三四線城市最大的問題在于，大學(xué)生畢業(yè)后返鄉(xiāng)沒有合適的工作機會，導(dǎo)致年輕人不愿意返鄉(xiāng)。
樓市分化之下，沒有人口支撐下的樓市，一定是有風(fēng)險的。
很多人會發(fā)現(xiàn)身邊的縣城，房價還在持續(xù)的上漲，跟我們一直講的縣城房子盡量不要碰似乎背道而馳。
你需要思考的是，為什么一個沒有年輕人回去的窮縣城房子還能賣很快，還能漲，而不是應(yīng)該思考他還會不會漲，我要不要也去來一套。
如果你想不明白，我來告訴你答案。
因為絕大多數(shù)的農(nóng)村教育資源以及枯竭，甚至不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)都已經(jīng)沒有教育資源，留守家鄉(xiāng)的年輕人要孩子上學(xué)必須去到縣里買房，加上攀比心理，A家結(jié)婚縣里買了套房，B家一看，也得買，不然多沒面子。
就這樣，一來二去把縣里的房子買了個七七八八。
你別不信，你找個縣城的置業(yè)顧問問問就知道了，這幾年多數(shù)縣城的房子都賣給了本縣農(nóng)村人，只是圖一個學(xué)校，或者面子。
當(dāng)這些人，都已經(jīng)走進城市，定居縣城之后，農(nóng)村真正成了留守老人的居所。
加上很多縣城人口不斷流出，未來誰來接盤這些縣城的房子，是你需要思考的問題。
要知道，對于縣城來說，租是不好租的，而且也不怎么租的上價格。
特別是本來就只有幾萬十幾萬人口的小縣城。
這些房子，未來更是不好轉(zhuǎn)手，極易淪為紙面財富。
3.本外幣存款余額
你可能是第一次聽到這個指標(biāo)，簡單點說就是老百姓有沒有錢。
很多人喜歡看人均GDP，誠然人均GDP的確會有一定的代表性，但更精確的還是本外幣存款余額，他代表了這個城市手里有多少錢：人民幣存款+外幣存款。
錢是城市購買力的最直接的體現(xiàn)，中國的國情就是，當(dāng)大家都把該投資的錢拿出去投資了，還能有極大量的本外幣存款，那這座城市一定是民富成都非常高的。
比如，中國最富的兩個區(qū)域，粵港澳大灣區(qū)和長三角這些城市相比同級別城市來說，外幣存款余額和人均都非常高，雖然是平均數(shù)據(jù)，但也能說明這些城市的人購買力非常強。
可以說，本外幣存款余額直接影響了房價的上漲動能和天花板。
那這些數(shù)據(jù)哪里來？
百度直接搜最簡單，但或許不是最靠譜最全的數(shù)據(jù)來源。
所以我們更多還是推薦，直接搜索對應(yīng)城市的統(tǒng)計局年報。
比如本外幣存款余額，基本各地統(tǒng)計局年報中都有體現(xiàn)，年報中一般都會有人口數(shù)據(jù)，GDP相關(guān)數(shù)據(jù)，部分城市還會有城鎮(zhèn)人口比例，戶籍人口跟常住人口的分開數(shù)據(jù)。
當(dāng)然，人口的數(shù)據(jù)近期看第七普的公開數(shù)據(jù)即可。
其他的數(shù)據(jù)，還是參考各城市的統(tǒng)計公報，這個最權(quán)威。
授人以魚不如授人以漁，我沒有去具體幫你拉數(shù)據(jù)列城市，是希望你能根據(jù)你自己的實際情況，選定你關(guān)注的城市，和同級別競品類的幾個城市，拉出數(shù)據(jù)一對比，該選誰不選誰我想你自己心里就有數(shù)了，
最后來說說房價板塊輪動，就像我們前幾天天說到的，本輪房價上漲的輪動機制就是：一線/強二線——弱二線——三四線/縣城
這是一個大輪動規(guī)律，有細微的城市不符合，但大方向是不錯的。
所以，在分化之下，你就要學(xué)好去判斷城市，及時調(diào)倉換房。
如果沒有反應(yīng)過來，你那些之前的盈利會隨著時間一點一點被抹平！
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