為落實“房住不炒”，尚未出臺的房地產(chǎn)稅法被寄予厚望，將是樓市調(diào)控政策工具之一。
不過多位財稅專家對第一財經(jīng)分析，房地產(chǎn)稅法短期難以出臺，但個人住房房產(chǎn)稅試點有望擴圍，為房地產(chǎn)稅立法探路。而新一輪房產(chǎn)稅試點，將與此前上海、重慶試點有所不同。
房產(chǎn)稅試點從暫停到重啟
印證上述觀點的是，近期，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉(xiāng)建設部、稅務總局負責同志召開了房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會。這次會議聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。
此前官方對于房地產(chǎn)稅的公開表述從未提及“試點”二字，而是多次重申房地產(chǎn)稅堅持“立法先行”原則，即房地產(chǎn)稅開征前提是完成立法。
多位財稅專家分析，在堅持房地產(chǎn)稅立法先行原則下，房地產(chǎn)稅改革試點實質(zhì)上就是現(xiàn)有房產(chǎn)稅試點擴圍。從對個人住房征稅角度來看，正在立法中的房地產(chǎn)稅跟現(xiàn)行的房產(chǎn)稅沒有實質(zhì)性差異。
尚未出臺的房地產(chǎn)稅仍在起草完善中，它將合并現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。1986年施行的房產(chǎn)稅對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免稅，因此個人住房房產(chǎn)稅實質(zhì)上并未開征。
但為了引導居民理性購房，合理調(diào)節(jié)收入分配，2011年國務院允許重慶和上海對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，至今這一試點已有十年。2013年官方曾表態(tài)繼續(xù)擴大房產(chǎn)稅試點范圍，但隨著當年底中央文件首次提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”后，房產(chǎn)稅試點擴圍被房地產(chǎn)稅立法先行所取代。
武漢大學財稅與法律研究中心主任熊偉對第一財經(jīng)分析，財政部上述會議釋放一大信號，就是未來很可能在部分城市推行房產(chǎn)稅試點。房產(chǎn)稅在部分城市的試點，仍然是《房產(chǎn)稅暫行條例》前提下的舉措，是深化改革的探索過程。《房產(chǎn)稅暫行條例》是國務院制定的行政法規(guī)，基于改革的需要，國務院授權特定城市試點房產(chǎn)稅改革，總結(jié)經(jīng)驗后再提請立法機關制定法律，符合改革的邏輯，與稅收法定原則也沒有根本沖突。
“選擇部分地方試點，可以積累立法經(jīng)驗，突破各種技術性障礙，觀察社會效果，打破既得利益的掣肘，我認為值得一試。”熊偉說。
中國政法大學財稅法研究中心主任施正文對第一財經(jīng)分析，最近一段時間財政部多次提出要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，結(jié)合上述座談會，未來很可能在部分城市再推出房產(chǎn)稅試點，為房地產(chǎn)稅立法積累經(jīng)驗。
北京國家會計學院教授李旭紅認為，由于房產(chǎn)稅作為地方稅種的核心屬性，從稅制的設計上應需要適當下放地方稅權，由地方根據(jù)其經(jīng)濟發(fā)展的情況來決定房地產(chǎn)稅的減免面積及設定低稅率等。同時，既然是地方稅的屬性，也就為分步實施留下了空間。從我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的情況來看，地區(qū)間的差異是存在的。因此，選擇一些區(qū)域試點對于穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅的立法也是具有積極意義的。
熊偉認為，為了滿足新的部分地方房產(chǎn)稅試點合法性要求，建議由全國人大授權國務院，允許其批準省級政府針對個人所有非營業(yè)房產(chǎn)進行房產(chǎn)稅征收改革試點。有了這項授權，國務院允許地方政府試點房產(chǎn)稅改革不再是轉(zhuǎn)授權，且不用修改《房產(chǎn)稅暫行條例》。
當然，業(yè)內(nèi)也不排除另外一種可能性，即房地產(chǎn)稅在完成立法后，再選擇部分城市開展房地產(chǎn)稅試點。
新試點應有不同
房產(chǎn)稅試點已有十年的重慶和上海，取得了一定的成效。盡管一些學者在測算房產(chǎn)稅試點對當?shù)胤績r影響方面結(jié)果不同，但多數(shù)認為對房價影響較小。
上海和重慶對個人住房試點征收房產(chǎn)稅的具體方案有差異，但兩者也有一些共同點。比如，兩地房產(chǎn)稅征稅對象范圍較小，上海只對新購住房征稅，不涉及存量住房；而重慶只對獨棟別墅、高檔住房和多套房征稅；兩地房產(chǎn)稅稅率均不高，上海分為0.4%和0.6%兩檔，重慶有0.5%、1%、1.2%三檔。
多位財稅專家認為，新時代房產(chǎn)稅試點，應該落實“房住不炒”要求，總結(jié)前期試點經(jīng)驗，進一步優(yōu)化地方試點方案，比如征稅范圍適當擴大、考慮按照房產(chǎn)評估價計稅、稅率適當提高等。
熊偉告訴第一財經(jīng)，個人住房房產(chǎn)稅征稅，首先要考慮老百姓(603883,股吧)基本的居住需要，這部分房產(chǎn)不宜課稅，這樣可以解除大部分普通家庭對房產(chǎn)稅試點的顧慮，不用擔心增加負擔。借此次改革之機，可以對房地產(chǎn)市場進行系統(tǒng)性改革，所有房產(chǎn)都應該納入考慮對象，量能課稅，公平負擔，包括小產(chǎn)權房，不能視而不見。具體的地方房產(chǎn)稅試點方案應該充分吸取民意，改革方案由地方人大審議通過，報審批機關備案。
上海財經(jīng)大學教授范子英告訴第一財經(jīng)，目前房產(chǎn)稅試點對房價影響不大，主要是稅率較低。我們用上海住房登記數(shù)據(jù)做過一個研究，當房產(chǎn)稅稅率提高到7%，差不多能抵消房價上漲幅度。
熊偉建議，房產(chǎn)稅稅率方面可以考慮低一些，房產(chǎn)稅試點暫時不是為了增加地方財政收入，而是為了傳遞政府抑制房地產(chǎn)投機的決心。同時房產(chǎn)稅試點要著眼于規(guī)則建設，克服各種技術性障礙，為下一步的全面改革積累經(jīng)驗。
目前上海重慶兩地房產(chǎn)稅計稅依據(jù)房產(chǎn)成交價格，而非市場價格。而財政部此前明確，房地產(chǎn)稅立法一大要點是按照評估值征收房地產(chǎn)稅，而非房產(chǎn)原值（購房成交價格）。
房地產(chǎn)評估價值征稅，主要參考同類房產(chǎn)市場成交價做出相應估算，更能真實反映房屋價值。部分專家建議，新一輪房產(chǎn)稅試點可以考慮按照房屋評估價來征稅。
事實上，上海和重慶房產(chǎn)稅試點方案也均明確，試點初期或條件不成熟時暫時以房屋成交價來作為計稅依據(jù)，待條件成熟后將參照房地產(chǎn)市場價格確定的評估值來計稅。
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