記者 王麗新

蒙眼狂奔式加碼投資，債務(wù)違約牽一發(fā)動(dòng)全身，千億元量級(jí)房企深陷資金鏈困局，已不是孤案。在“三道紅線”等融資政策趨緊的強(qiáng)壓下，房企整體融資規(guī)模正在緊縮，不少房企都在尋求表外融資渠道，但這同樣受到了監(jiān)管層的關(guān)注。

據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年5月份，40家典型上市房企共完成融資440.91億元，環(huán)比下降28.48%，同比下滑27.40%。總體來(lái)看，在當(dāng)前的融資環(huán)境下，“找錢”很難，找到低成本資金更難。

“監(jiān)管政策環(huán)境趨緊、資金需求前置，境內(nèi)滬深交易所于5月份大批量終止ABS項(xiàng)目等多重因素，造成5月份房企融資規(guī)模驟降。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在房企融資渠道整體收緊環(huán)境下，一些非標(biāo)類融資將成為重點(diǎn)監(jiān)管的對(duì)象。不同陣營(yíng)、不同體質(zhì)的房企在融資成本上分化將會(huì)加劇，融資市場(chǎng)對(duì)中小型房企的友好度或?qū)⑦M(jìn)一步下降。

部分涉房ABS融資被叫停

“房企融資驟降是多方因素共同作用造成的，一是監(jiān)管政策環(huán)境趨緊，‘三道紅線’制約下，房企對(duì)自身負(fù)債增速有一定控制；二是資金需求前置，由于首批集中供地主要集中在4月份至5月份進(jìn)行，房企會(huì)提前部署資金調(diào)度。而進(jìn)入5月份后，由于該月需要償還到期債務(wù)規(guī)?；芈洌科髢攤龆虝?lsquo;喘息期’，融資需求階段性放緩；三是境外5月份美元債收益多數(shù)下跌，其中地產(chǎn)債跌幅較大，這都影響到房企融資動(dòng)作。”潘浩向記者表示，此外，境內(nèi)滬深交易所于5月份大批量終止ABS項(xiàng)目，其中不乏涉房類項(xiàng)目，同時(shí)釋放出監(jiān)管進(jìn)一步趨緊氣氛，房企發(fā)債審批時(shí)間將被延長(zhǎng)，預(yù)期將會(huì)影響當(dāng)月以及后期房企境內(nèi)的發(fā)債節(jié)奏。

不得不說(shuō)，在傳統(tǒng)融資長(zhǎng)期受限的環(huán)境下，近年來(lái)不少房企都加大了供應(yīng)鏈融資等表外融資渠道的籌錢規(guī)模，但此番多個(gè)涉房類ABS項(xiàng)目被叫停之后，更加劇了房企融資壓力。

“在‘三道紅線’強(qiáng)壓下，不少房企都將目光轉(zhuǎn)向表外融資渠道，供應(yīng)鏈融資逐漸成為房企獲取資金的重要來(lái)源之一。”同策研究院黃鈺騁認(rèn)為，但5月份監(jiān)管力度不斷加壓，讓表外負(fù)債無(wú)所遁形。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2021年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共發(fā)行160支，總發(fā)行規(guī)模975.97億元，同比上升65.14%。其中，有107支供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)575.33億元，占比59.0%。但資產(chǎn)證券化融資，特別是供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品的快速增長(zhǎng)，引起了監(jiān)管層注意，5月初，基金業(yè)協(xié)會(huì)近期叫停基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品，加大房地產(chǎn)金融監(jiān)管及防風(fēng)險(xiǎn)力度。

受此影響，陽(yáng)光城、金科股份等公司均未發(fā)行計(jì)劃中的供應(yīng)鏈類產(chǎn)品和資管類產(chǎn)品。6月初，又一上市房企3.9億元購(gòu)房尾款A(yù)BS發(fā)行“終止”，預(yù)計(jì)6月份將保持對(duì)ABS類融資的監(jiān)管力度。

黃鈺騁認(rèn)為，這或?qū)⒌贡品科罂s短回款周期，增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，多元發(fā)展以應(yīng)對(duì)融資困境。比如，5月份房企股權(quán)融資占比略有回升，主要原因是雅樂(lè)居集團(tuán)的附屬公司雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司配售新H股。當(dāng)前房企股權(quán)融資相對(duì)受限較小，其地位極有可能在未來(lái)凸顯，未來(lái)或?qū)⒂瓉?lái)又一輪分拆上市熱潮。

強(qiáng)促銷緩拿地保現(xiàn)金流

對(duì)于未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的預(yù)期，中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，融資環(huán)境持續(xù)收緊，渠道限制越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商資金鏈將會(huì)持續(xù)偏緊。在這種大趨勢(shì)下，保障現(xiàn)金流充裕是重要任務(wù)。

在劉水看來(lái)，一是加大促銷，加快銷售回款；二是謹(jǐn)慎拿地，放緩拿地節(jié)奏；三是開(kāi)拓新的融資渠道，比如綠色債券融資。他表示，據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，2021年一季度房地產(chǎn)綠色債券發(fā)行規(guī)模約為153.0億元，占2020年房地產(chǎn)綠色債券規(guī)模296.8億元發(fā)行量的51.5%，房地產(chǎn)綠色金融發(fā)展迅速。

“一方面，各房企積極拓寬融資渠道，把握融資窗口，加強(qiáng)融資合作。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，另一方面，企業(yè)拿地節(jié)奏放緩，可用部分長(zhǎng)期貸款替代短期貸款，減輕短期還款壓力，保證較強(qiáng)的資金流動(dòng)性。同時(shí)，房企要加大營(yíng)銷力度，加速銷售回款。

“目前房企最常見(jiàn)保證現(xiàn)金流的方式是加強(qiáng)銷售回款率，這種‘開(kāi)源’的方式較為積極，同時(shí)也會(huì)采用減少拿地、調(diào)整新開(kāi)工節(jié)奏，項(xiàng)目減配、降低管理、銷售費(fèi)用等‘節(jié)流’的方式。” 潘浩表示。