繼深圳今年2月份之后，成都日前出臺二手房成交參考價機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格、商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。這一機(jī)制落實的關(guān)鍵點(diǎn)在哪？目前效果如何？能否熄滅樓市“虛火”？
深圳、成都發(fā)布二手房參考價
近年來，深圳、成都等地出現(xiàn)了熱門區(qū)域二手房快速上漲的現(xiàn)象，甚至還有業(yè)主抱團(tuán)漲價、虛報掛牌價等抬價亂象。一二手房價格倒掛的加劇，進(jìn)一步影響了新房市場秩序，催生了眾籌、代持等“打新”亂象。
深圳早已進(jìn)入以二手房為主的存量房交易時代。今年1至5月，成都中心城區(qū)二手房成交量占比過半，達(dá)52.3%。這意味著，二手房成為一些城市樓市交易的主力軍，也成為樓市定價的主導(dǎo)者。如何引導(dǎo)二手房回歸合理定價，成為一些城市樓市調(diào)控必須面對的課題。
在深圳對3595個住宅小區(qū)實行參考價發(fā)布機(jī)制3個月后，5月28日，成都公布了首批201個樓盤的二手住房成交參考價，其中最低的13110元/平方米，最高的39300元/平方米。
市場普遍認(rèn)為，商業(yè)銀行參照參考價放貸是二手房參考價機(jī)制發(fā)揮作用的關(guān)鍵所在。
在成都首次發(fā)布二手房成交參考價當(dāng)天，成都住房公積金管理中心就發(fā)布公告稱“購買二手住房辦理住房公積金貸款的，住房價值按住建部門確認(rèn)的網(wǎng)簽備案合同價款、房屋評估價以及住建部門公布的成交參考價格三者中的最低值認(rèn)定并計算可貸額度。”中國銀行四川分行、中國農(nóng)業(yè)銀行成都分行、中國工商銀行成都分行、成都農(nóng)商銀行表示，將成都市二手住房成交參考價作為辦理二手住房按揭貸款業(yè)務(wù)房屋價值的重要參考。
貝殼研究院成都分院院長付躍華認(rèn)為，二手房價格的快速上漲呈現(xiàn)出從一線城市逐漸傳導(dǎo)至二三線城市的態(tài)勢。深圳、成都先后發(fā)布二手房參考價機(jī)制，會對更多的城市形成示范傳導(dǎo)效應(yīng)。
高價房源一夜消失 成交量應(yīng)聲下跌
“這個片區(qū)的房子供不應(yīng)求，這兩年交易價格每平方米漲了10000元。”5月31日，成都高新區(qū)金融城片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊越告訴記者，“二手房參考價出來后，超過參考價的房源在網(wǎng)上全部下架了，現(xiàn)在只能在門店看到房源。政策剛執(zhí)行，目前還沒有業(yè)主下調(diào)價格。”
已經(jīng)執(zhí)行參考價機(jī)制的深圳，則經(jīng)歷了一夜之間全部“暫無價格”、賣家撤盤惜售、掛盤房源止跌回升、成交量持續(xù)低迷等一系列市場反應(yīng)。
當(dāng)前，深圳二手房市場正處于“橫盤”狀態(tài)，5月成交量僅3027套，27.61萬平方米，同比下降61%。這一“剛性約束”取得一定成效，除了買方預(yù)期發(fā)生變化外，業(yè)主也一改此前一邊倒的“強(qiáng)硬”態(tài)度，部分熱點(diǎn)區(qū)域的二手房價格出現(xiàn)略微松動，哄抬價格現(xiàn)象得到一定遏制。
付躍華認(rèn)為，參照深圳的市場反應(yīng)，預(yù)計成都發(fā)布參考價樓盤的交易量會受到市場情緒的影響，成交周期可能被拉長，業(yè)主報價將趨于平穩(wěn)和理性。
成都市民方先生從今年3月份起一直在看二手房，對于成都出臺二手房參考價，他認(rèn)為這有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，對買房者來說是好事。但短期來看，對于一些急切想在熱點(diǎn)區(qū)域購房的人來說，成交價高于參考價是大概率事件，首付比例將提高。
瘋漲的二手房價格能否回歸理性
“之前業(yè)主三天兩頭上調(diào)報價，搞得人很緊張，生怕晚下手幾天，就要多承擔(dān)巨額成本。參考價政策出臺后，市場冷靜了不少，我能更從容地看房了。”準(zhǔn)備在深圳買房的吳女士說。
西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐認(rèn)為，從統(tǒng)計學(xué)角度來看，“極值”的出現(xiàn)不僅拉高均價，而且在市場本就較熱的環(huán)境下容易讓供求雙方產(chǎn)生焦慮情緒。因此，出臺二手房參考價可以避免一些高掛牌價房源對市場的不利心理影響。
冷清的成交量讓中介慌了神。在深圳，不僅不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在朋友圈“偷偷”發(fā)布房源和業(yè)主報價信息，甚至有中介門店用水果作為價格“暗語”，用一個榴蓮代表1000萬元，一根香蕉代表100萬元。深圳相關(guān)部門火速對這種行為進(jìn)行了處理。
但這也折射出深圳部分熱點(diǎn)區(qū)域房屋市場價遠(yuǎn)高于參考價、市場“炒房”情緒未得到根本扭轉(zhuǎn)的嚴(yán)峻現(xiàn)實。參考價本意是提示購房者注意“追漲入市”的風(fēng)險。“但水果‘暗語’反映出市場對于真實價格信息的需求。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。
隨著市場新現(xiàn)象新問題不斷冒出，調(diào)控政策不斷“打補(bǔ)丁”。二手房參考價是樓市調(diào)控的又一個“補(bǔ)丁”政策。但樓市調(diào)控要取得長效，關(guān)鍵在于穩(wěn)預(yù)期。在“打補(bǔ)丁”的同時，還要注重對各類政策可能引發(fā)的市場行為進(jìn)行長遠(yuǎn)預(yù)判，盡量避免政策存在漏洞。持續(xù)且穩(wěn)定執(zhí)行的長效調(diào)控政策，有利于讓購房者對房價走勢、購房時點(diǎn)有更穩(wěn)定預(yù)期，緩解“著急上車、生怕掉隊”的焦慮心態(tài)。
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