5月最后一天的午后，一則新聞刷屏各大媒體。
據(jù)新華社消息，中央政治局會(huì)議審議了《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》，其中的重磅內(nèi)容當(dāng)屬放開(kāi)三孩政策。原文如下：
進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施，有利于改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略、保持我國(guó)人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)。
而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，“放開(kāi)三孩”意味著什么呢？
1、人口形勢(shì)究竟有多嚴(yán)峻？
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年的1月1日，上海迎來(lái)了156個(gè)新生兒，相比30年前的1990年1月1日，上海則迎來(lái)了2784個(gè)新生兒，數(shù)據(jù)相差17倍。上海并非個(gè)例，在90%的一二三線城市里，人口出生率越來(lái)越低已經(jīng)成為了一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
根據(jù)中國(guó)社科院發(fā)布的《人口與勞動(dòng)綠皮書：中國(guó)人口與勞動(dòng)問(wèn)題報(bào)告No.19》顯示，按照目前的總和生育率來(lái)計(jì)算的話，我國(guó)將在2027年出現(xiàn)迎來(lái)人口負(fù)增長(zhǎng)，所以說(shuō)我國(guó)的人口警報(bào)已經(jīng)拉響了。
因此，眾多專家學(xué)者開(kāi)始呼吁放開(kāi)三孩，如去年10月，時(shí)任恒大研究院任澤平在報(bào)告中指出，建議在“十四五”時(shí)期可從盡快放開(kāi)三孩開(kāi)始逐步推進(jìn)并觀察效果。
中國(guó)社科院世界社會(huì)保障中心主任鄭秉文在接受采訪時(shí)表示，十四五期間，就應(yīng)該放開(kāi)三孩，以后逐漸全面放開(kāi)生育。
人口研究學(xué)者梁建章甚至表示：國(guó)家要全面放開(kāi)生育，因?yàn)橐S持社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，我們就需要大量的三孩、四孩甚至更多孩子的家庭。
如果單從房地產(chǎn)層面來(lái)說(shuō)，放開(kāi)三孩政策意味著新一輪的人口紅利，對(duì)樓市將有極為重要的影響。
但現(xiàn)實(shí)卻是，當(dāng)今社會(huì)尤其是一線城市內(nèi)，高昂的房?jī)r(jià)、繁重的工作壓力、以及龐大的教育醫(yī)療支出，導(dǎo)致人們的生育意愿低迷。
早從2011年開(kāi)始，我國(guó)的人口政策經(jīng)歷了三個(gè)階段，放開(kāi)雙獨(dú)二胎、放開(kāi)單獨(dú)二胎、全面二胎。
2016年，針對(duì)國(guó)內(nèi)愈演愈烈的人口老齡化問(wèn)題，我國(guó)開(kāi)始全面開(kāi)放二胎生育政策，當(dāng)年出生人口數(shù)量達(dá)到1786萬(wàn)人，但隨之而來(lái)的是據(jù)需下降的趨勢(shì)，2017年出生1723萬(wàn)，2018年出生1523萬(wàn)，2019年出生1465萬(wàn)，2020年則是約1200萬(wàn)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個(gè)理論叫作邊際效應(yīng)，例如當(dāng)你在非?？诳实臅r(shí)候，喝第一杯水會(huì)讓你感到非常過(guò)癮，而當(dāng)喝第二杯、第三杯水的時(shí)候，滿足感逐漸歸零。
以此推論，如果沒(méi)有配套政策支撐，只是單純放開(kāi)三孩，將不及全面二孩政策的效果，對(duì)于對(duì)抗出生人口走低及老齡化問(wèn)題更是杯水車薪。
2、放開(kāi)三孩還需配套政策開(kāi)路
黃老邪認(rèn)為，人們是否愿意生育三胎才是重點(diǎn)，出臺(tái)相關(guān)配套支持政策，讓育齡人群生育沒(méi)有后顧之憂才是關(guān)鍵。
綜合來(lái)看，導(dǎo)致育齡人口生育意愿低迷的因素主要有四大類：
第一，高昂的房?jī)r(jià)
高房?jī)r(jià)是最好的避孕措施，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在過(guò)去二十年的時(shí)間當(dāng)中，我國(guó)平均房?jī)r(jià)從2000元一路飆升至9980元，漲幅達(dá)400%以上。而且在很多一線城市，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)平均值，房?jī)r(jià)收入比是歐美國(guó)家的兩倍。
第二，教育、醫(yī)療費(fèi)用耗費(fèi)巨大
我國(guó)公立幼兒園數(shù)量嚴(yán)重不足，很多家庭被迫選擇費(fèi)用較高的私立幼兒園。而且從幼兒園，小學(xué)、初中、大學(xué)，一個(gè)孩子所需的學(xué)雜費(fèi)、輔導(dǎo)費(fèi)、生活費(fèi)，以及醫(yī)療費(fèi)用，對(duì)大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。比如，據(jù)上海社會(huì)科學(xué)院調(diào)查研究顯示，僅從出生到初中，在上海養(yǎng)個(gè)孩子就需要付出大約80萬(wàn)元。
第三，職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈
職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，工作進(jìn)入了內(nèi)卷化，中年危機(jī)徐徐展開(kāi)之際，很多年輕人因?yàn)樯娴膲毫ψ灶櫜幌?，何談生兒育女。更何況職場(chǎng)對(duì)于女性的歧視依舊存在，女性選擇生娃，就不得不在一定程度上放棄職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。
第四，社會(huì)觀念發(fā)生變化
晚婚晚育、單身主義、崇尚自由、丁克家族等新現(xiàn)象開(kāi)始不斷出現(xiàn)，無(wú)形中也影響了生育率。
以上四方面因素，限制了放開(kāi)二孩政策提高生育率的效果，因此，本次國(guó)家出臺(tái)三孩政策的同時(shí)，也制定了一系列配套政策開(kāi)路：
要將婚嫁、生育、養(yǎng)育、教育一體考慮，加強(qiáng)適婚青年婚戀觀、家庭觀教育引導(dǎo)，對(duì)婚嫁陋習(xí)、天價(jià)彩禮等不良社會(huì)風(fēng)氣進(jìn)行治理；
提高優(yōu)生優(yōu)育服務(wù)水平，發(fā)展普惠托育服務(wù)體系；
推進(jìn)教育公平與優(yōu)質(zhì)教育資源供給，降低家庭教育開(kāi)支；
要完善生育休假與生育保險(xiǎn)制度，加強(qiáng)稅收、住房等支持政策，保障女性就業(yè)合法權(quán)益；
對(duì)全面兩孩政策調(diào)整前的獨(dú)生子女家庭和農(nóng)村計(jì)劃生育雙女家庭，要繼續(xù)實(shí)行現(xiàn)行各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)扶助制度和優(yōu)惠政策；
要建立健全計(jì)劃生育特殊家庭全方位幫扶保障制度，完善政府主導(dǎo)、社會(huì)組織參與的扶助關(guān)懷工作機(jī)制，維護(hù)好計(jì)劃生育家庭合法權(quán)益；
要深化國(guó)家人口中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域人口發(fā)展規(guī)劃研究，促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展。
3、三孩政策，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)意味著什么
一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)都都流傳著這樣一句話：“短期看經(jīng)濟(jì)、中期看土地、長(zhǎng)期看人口”，人口是支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，影響行業(yè)未來(lái)走向的重要支柱。
黃老邪認(rèn)為，放開(kāi)三孩政策如何影響房地產(chǎn)行業(yè)，還需從短期、長(zhǎng)期、以及不同等級(jí)城市等多維度去分析。
首先，從短期來(lái)看，大戶型住宅需求量將顯著增加。
第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，我國(guó)平均每戶人口數(shù)為2.62人。如果放開(kāi)三胎政策能夠真正提升生育意愿，那么平均每戶人口數(shù)將會(huì)增加，因此在住房結(jié)構(gòu)上，一個(gè)非常重要的趨勢(shì)是，三胎家庭的增多，會(huì)導(dǎo)致三居、四居甚至更大戶型需求量顯著增加。
這將利好在相關(guān)戶型設(shè)計(jì)方面有所研究的房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于庫(kù)存高企的三四線城市來(lái)說(shuō)，改善型住房需求的拓寬也將在一定程度上可以實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。此外，放開(kāi)三孩政策短期內(nèi)對(duì)社區(qū)教育等配套提出更高的要求。
因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)的戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所轉(zhuǎn)變，社區(qū)配套方面也要有創(chuàng)新思維，營(yíng)銷端也要抓住重點(diǎn)，才能夠享受這波紅利。
其次，從長(zhǎng)期來(lái)看，存量時(shí)代的到來(lái)可能又要推遲幾年。
黃老邪一直認(rèn)為，距離中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的存量時(shí)代時(shí)代的到來(lái)，仍需八到十年。因?yàn)楫?dāng)在十次房產(chǎn)交易中，二手房買賣達(dá)到5-7次的時(shí)候，才算進(jìn)入到了存量時(shí)代。近幾年我國(guó)二手房交易規(guī)模占住房交易規(guī)模總額的比例約為40%，距離進(jìn)入存量時(shí)代仍需時(shí)間。
人口政策變動(dòng)的影響必然是持續(xù)、深遠(yuǎn)、輻射面大的，放到長(zhǎng)期來(lái)看，放開(kāi)三孩政策必將在一定程度上推遲我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存量時(shí)代的到來(lái)。
最后，從城市的角度來(lái)看，放開(kāi)三孩政策對(duì)不同能級(jí)城市的影響不盡相同。
三孩政策之后，城市的人口增長(zhǎng)速度或?qū)㈦S城市能級(jí)、房?jī)r(jià)表現(xiàn)、消費(fèi)水平、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度的不同出現(xiàn)嚴(yán)重分化，總體來(lái)說(shuō)利空一二線，利好三四線。
一線城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)高企，教育成本夸張，三孩政策所能發(fā)揮的作用將大大降低。而對(duì)于很多三四線城市來(lái)說(shuō)，二孩政策的成果其實(shí)是非常不錯(cuò)的，很多八零九零后已經(jīng)成為了扛起人口增長(zhǎng)大旗的主力軍，對(duì)于三孩政策也是樂(lè)于跟進(jìn)的。
尤其是在縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)檗r(nóng)村人口相對(duì)于城市人口，生育意向更強(qiáng)烈，進(jìn)城人口必將對(duì)大戶型住宅的需求量增加，對(duì)小區(qū)的教育醫(yī)療等配套設(shè)施也將提出更高的要求。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)在研判投資機(jī)會(huì)的時(shí)候，必須將目標(biāo)區(qū)域的人口生育意愿與需求演變納入研判指標(biāo)當(dāng)中，同時(shí)密切關(guān)注三孩配套政策的發(fā)展與演變。
可以預(yù)見(jiàn)的是，在放開(kāi)三孩政策的影響之下，綜合各城市調(diào)控分化與“兩集中”供地政策等因素，投資機(jī)會(huì)將發(fā)生重大變化。房企對(duì)投資城市的研判，或再度迎來(lái)窗口期。
來(lái)源：地產(chǎn)黃老邪
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