“現(xiàn)在哪兒還有什么開發(fā)商？現(xiàn)在我們的角色應(yīng)該說是代建方，沒有錢賺的。”在廣州、深圳首輪集中供地后，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者與一家龍頭房企投資部的人士張麗交流時(shí)，他如此解釋他所在的房企顆粒無(wú)收的緣故。
房地產(chǎn)行業(yè)回歸普通行業(yè)，這是萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮早就警示過的事實(shí)。然而，結(jié)局來(lái)得如此之快，許多房企甚至都來(lái)不及做好應(yīng)對(duì)。
在杭州首輪集中供地后，本土龍頭濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興對(duì)投資者的一則回復(fù)將殘酷的現(xiàn)實(shí)擺上了臺(tái)面。他指出，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。
大約不到2%的凈利潤(rùn)，這是過去難以想象的。盡管利潤(rùn)微薄甚至虧損，但首輪集中供地中，杭州、重慶以及廣州等城市的土地溢價(jià)率依然處于較高水平，也有不少中小房企成為拿地的“黑馬”，例如，在北京風(fēng)光一時(shí)的深圳房企卓越，以及在杭州所向披靡的融信。
沒利潤(rùn)也要搶地，這是一個(gè)進(jìn)退維谷的局面，也與行業(yè)的發(fā)展邏輯相悖。然而，“穩(wěn)地價(jià)”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”和“穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)沒有改變，開發(fā)商們沒有理由繼續(xù)蒙眼狂奔。在這個(gè)逐漸回歸理性的行業(yè)，更沒有哪家企業(yè)可以逆趨勢(shì)而行。
生死競(jìng)速
許多龍頭房企，在集中供地之前并不會(huì)知道，資金充裕并不是拿地的充要條件。2021年3月，在集中供地政策出來(lái)之后，都信心滿滿。
那時(shí)候郁亮說，今年土地集中供應(yīng)，要求企業(yè)資金有很大的彈性，如果沒有很大的彈性，面對(duì)集中土地供應(yīng)會(huì)遇到很大的壓力；中海行政總裁張智超也說，中海地產(chǎn)有資金優(yōu)勢(shì)，面臨更多的機(jī)會(huì)。
“我們想拿一個(gè)項(xiàng)目，集團(tuán)能夠調(diào)配一兩百億的資金，能跟我們這樣的就沒有多少。”在一次與21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者交流的過程中，一名TOP10房企的人士陳成指出。
但如今集中供地賽程過半，結(jié)局也逐漸明朗。萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)等，都不算是大贏家。在四座一線城市北京、廣州以及深圳，它們的身影幾乎看不到；熱點(diǎn)的二線城市杭州、重慶，它們也收獲寥寥。
這些志得意滿財(cái)大氣粗、在集中供地開始前被視為種子選手的房企，終于不得不面對(duì)在首輪集中供地中失落的事實(shí)。這樣的情況，不僅它們自身沒有做好準(zhǔn)備，也多少出乎行業(yè)的意料。
陳成指出：“很多地一拿基本都是虧的，我是不能夠理解那些搶紅了眼的。我們資金成本這么低，都算不過來(lái)，它們?cè)趺促嶅X？”
陳成所在的房企，具有資金優(yōu)勢(shì)，思考的是如何在保持適當(dāng)規(guī)模的背景下賺取合理回報(bào)，但對(duì)于土地儲(chǔ)備告急的中小房企來(lái)說，這是生存或者消失的選擇題，他們實(shí)在沒有太多選擇權(quán)，只能搶、只能干。
“集中供地加劇了行業(yè)的焦慮。拿錯(cuò)地可能會(huì)死，不拿地一定會(huì)死。為了爭(zhēng)取生存的機(jī)會(huì)，寧愿犧牲部分利潤(rùn)也會(huì)放手一博。”林凡告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。他是一家TOP50長(zhǎng)三角區(qū)域的投資部人士，他如此解釋中小房企搶地的理由。
他并不否認(rèn)，這樣的情況存在風(fēng)險(xiǎn)，但是中小房企別無(wú)他法。“風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)是存在的。在一些比較保守的公司，以市場(chǎng)上的土地成交價(jià)代入測(cè)算得到的很可能就是虧損的結(jié)果，這就迫使了房企只能壓縮成本。但是，激烈競(jìng)爭(zhēng)和拿地訴求的雙重作用下，房企也只能承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)尋找機(jī)會(huì)。”林凡續(xù)稱。
理性回歸？
房企對(duì)集中供地政策的判斷中，“穩(wěn)地價(jià)”是掌舵者們普遍達(dá)成的共識(shí)。
世茂集團(tuán)總裁許世壇就曾公開表示，政策有利于穩(wěn)定地價(jià)，讓土地市場(chǎng)回歸理性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)；正榮的管理層也表示，相信集中供地政策會(huì)使每個(gè)城市的土地價(jià)格回歸理性、房企也可以有一定利潤(rùn)空間。
從首次集中供地目前的結(jié)果來(lái)看，地價(jià)暫時(shí)還沒有見頂。從溢價(jià)率表現(xiàn)來(lái)看，重慶因未設(shè)置地價(jià)上限，整體溢價(jià)率最高，共計(jì)成交41宗地，平均溢價(jià)率達(dá)43%；其次是深圳，6宗地塊成交的平均溢價(jià)率31%；廈門5宗地塊平均溢價(jià)率29%；杭州平均溢價(jià)率則是25%。
在土地價(jià)格水漲的同時(shí)，利潤(rùn)空間也被進(jìn)一步壓縮。據(jù)中信建投測(cè)算，近期集中供地的各城市中，重慶、無(wú)錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州各項(xiàng)目平均隱含毛利率12.8%，無(wú)錫為17.4%，重慶僅有6.7%。
但是，“沒有利潤(rùn)也要搶地”這樣與正常發(fā)展邏輯相悖的情形，或許也并不會(huì)持續(xù)太久。集中供地是一場(chǎng)馬拉松賽跑，在這場(chǎng)競(jìng)速之中，這個(gè)行業(yè)的黑馬也會(huì)越來(lái)越更難出頭。
“第一輪中小房企是很恐慌的，他們不搶，那整個(gè)公司就轉(zhuǎn)不起來(lái)了，因?yàn)闆]有地那就沒故事可講。到了第二第三輪，它們?cè)诘谝惠喿訌椌痛蚬饬?，我們的?yōu)勢(shì)應(yīng)該就出來(lái)了。”張麗分析稱。
陳成也稱，他們依然會(huì)堅(jiān)持投資紀(jì)律：“回報(bào)率不達(dá)標(biāo)的一定不會(huì)拿，三道紅線后中小房企搞錢很難，而且這第一批地到時(shí)候都集中開盤，這個(gè)特別考驗(yàn)操盤能力的。如果回款不好，他們資金壓力會(huì)比較大，我們還是有機(jī)會(huì)的。”
但是，在短期之內(nèi)，集中供地的競(jìng)爭(zhēng)烈度或許并不會(huì)被降低。林凡就說：“從目前來(lái)看，首輪集中供地的贏家依然是少數(shù)，各家房企的投資條線業(yè)績(jī)壓力都不小，而且顆粒無(wú)收的房企肯定不愿意就此罷休，所以我覺得接下去還是會(huì)面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。”
吳抒穎
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