七普數(shù)據(jù)剛宣告了老齡化社會的到來，應對政策就應運而生：放開三孩。
5月31日，中共中央政治局召開會議，聽取“十四五”時期積極應對人口老齡化重大政策舉措?yún)R報，審議《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》。
會議指出，進一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，有利于改善我國人口結(jié)構(gòu)、落實積極應對人口老齡化國家戰(zhàn)略、保持我國人力資源稟賦優(yōu)勢。
放開生育政策、家庭人口擴容，折射到與中國人生活息息相關(guān)的“家”上，就意味著更大的房子、更多的房間，也就意味著改善型需求的增加。
“過去主流的家庭結(jié)構(gòu)是‘一家三口’，三房是性價比更高的選項。而家庭成員增加將催生出新的對于125平方米以上的中大戶型房源的需求。”國金證券(600109,股吧)分析師趙旭翔提出。
多位受訪業(yè)內(nèi)人士亦向第一財經(jīng)記者表示，從住房需求出發(fā)，以家庭為單位的居住場景，確實會受到家庭人數(shù)的變化而產(chǎn)生影響，大戶型的住宅產(chǎn)品會更加匹配四口、五口之家對于居住空間的需要；同時，預計隨著家庭單位內(nèi)人口的增長，每個家庭對于合理儲物空間的需求、對于如客廳此類交互空間的需求、對社區(qū)空間的需求會進一步增加。
不過，“政策的發(fā)布代表著一對夫妻開始可以生育三個子女，但是每個家庭的選擇和需求預計需要一段時間才會逐步顯現(xiàn)。”某華東房企人士表示。
4房、5房將成剛需?
“3孩放開了，4房還夠住嗎？看看5房戶型吧！”
當“三孩生育政策”鋪天蓋地而來之時，在南京某購房交流群內(nèi)有購房助手，迅速發(fā)出了“5房戶型”的推廣文案。
上述文案盡管引來了一番調(diào)侃，但這樣的戶型或?qū)⒃?ldquo;三孩時代”成為頗受歡迎的戶型設(shè)計。
一位對房企產(chǎn)品熟悉的資深分析師向第一財經(jīng)記者表示，四房和五房可能以后是三孩剛需戶型。
該分析師認為，“三孩肯定需要保姆或者父母帶，四房剛剛夠。但是老人只能在孩子小的時候占有一間房，或者2個同性孩子小時候一間房，孩子將來長大還是要每人一間房，四房是剛需。帶保姆間的四房，或者4 1房是個很好的加分項。”
“加1的房間，可以是個獨立房間，例如書房，面積較?。灰部梢允莻€開放式空間后期可以改成小臥室，例如橫廳后期可以隔出一間臥室；戶型可變，四房后期改客廳變成五房等。” 她進一步分析，一家房企在2020年發(fā)布的帶有X空間設(shè)計的第七代產(chǎn)品，即是一例。
除了房間數(shù)之外，在具體的空間設(shè)置上，也需要一些變化。深耕浙江的千億房企產(chǎn)品策劃人士以過去二孩時代的變化為例，當兩個孩子尚幼時，客廳、廚房這樣的公共空間需要大一些，可以增加家人互相陪伴的時間；同時，客餐廚一體式的LDK設(shè)計，也即讓客廳、餐廳、廚房共處于一個開放空間內(nèi)，方便老人在做家務(wù)的同時照看小孩。
隨著小孩的長大，“可能接下來這種公共交流的空間的需求就會變小，而獨立空間、空間舒適度等方面的要求就會變高。”上述房企產(chǎn)策人士表示。
從面積上來考量，“過去住房強調(diào)70/90政策，即90平方米的戶型需要占到小區(qū)樓盤的70%，但如果是三孩家庭，這樣的戶型顯然太小了。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，就目前來看，120平方米的戶型也還是不夠，因為戶型不是簡單解決小孩子居住等問題，一些功能用房也要增加，預計傳統(tǒng)的“90以下小戶型、90-144中戶型、144以上大戶型”的戶型分類格局會轉(zhuǎn)變。
諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師王小嬙也認為，預計后期土拍政策也會逐漸向大戶型靠近，70/90政策或?qū)⒊蔀檫^去式。
不只是房間內(nèi)部，社區(qū)空間作為“家的延伸”，其在兒童成長過程中扮演著重要的角色，成為購房者考量的因素。由此，營造兒童社區(qū)的成長氛圍成為房企社區(qū)配套不可缺少的重要一環(huán)，打造優(yōu)質(zhì)兒童社區(qū)也成為產(chǎn)品設(shè)計的焦點之一。
“父母會來幫忙帶孩子，所以其實在社區(qū)營造方面，除了兒童之外，老人的社交需求也是有的。”上述產(chǎn)策人士提出。
二線城市或受益最大
“如果支持生育政策能夠真正提升生育意愿，會導致家庭裂變的速度加快，住房需求會顯著提升，從而讓我國房地產(chǎn)市場迎來第二曲線。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，這樣的轉(zhuǎn)變在從獨生子女政策向“二孩政策”來臨時，就已經(jīng)有了案例支撐。
2016年元旦起，我國開始施行全面二孩政策。數(shù)據(jù)顯示，在“全面二孩”政策實施的第一年，也即2016年，全國出生人口觸及近年來的高峰，達到1786萬人；2019年，二孩及以上孩次占出生人口59.5％。
二孩家庭的增多引發(fā)了住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不小的變動。
多一個孩子意味著置換需求?？硕?020年1月發(fā)布的調(diào)研報告顯示，70后和80后中有4成家庭因為二孩而產(chǎn)生換房需求。
而置換的目的之一就在于更多的房間。過去“三口之家”的剛需是二房戶型，這難以容納二孩家庭的需求。加上老人幫忙帶孩子的情況較為普遍，家庭人數(shù)的增長帶來房間數(shù)量的增加：老人一間、父母一間、兩個孩子一間或各一間的三、四房戶型將成剛需主流，成交比例將持續(xù)上升。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從2019年的住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，整體購房主力需求已由二、三房向三、四房轉(zhuǎn)變，三、四房成交比重從2016年的不足50%增加到60%左右。
值得一提的是，在一線城市與不少二線城市中，置換面積更大的房子往往在資金方面帶來較大的壓力。因此，能在有限的面積內(nèi)規(guī)劃出更多空間，也將成為產(chǎn)品設(shè)計的一個方向。
可研智庫分析師李堯認為，未來可三改四的戶型或?qū)⒏軞g迎，而如何在同等空間內(nèi)做出更大的實用面積，將成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)。
這一趨勢近年來亦有顯現(xiàn)。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在回顧2019年行業(yè)表現(xiàn)時曾提到，2019年三房四房的面積在變小。
據(jù)克而瑞對43個重點監(jiān)測城市2010-2019商品住宅各面積段成交情況顯示，2019年，120平方米以上的三房以及140平方米以上的四房成交比例呈現(xiàn)逐年遞減趨勢，套均面積繼續(xù)呈現(xiàn)小型化趨勢。
事實上，在上海等城市，小三房也正是目前頗為流行的戶型。“現(xiàn)在房企很多產(chǎn)品都是做成多戶型的，哪怕面積段很小。”某華北房企人士向記者表示，產(chǎn)品都是跟客戶需求結(jié)合而來。
據(jù)一家TOP15強房企2020年客戶需求調(diào)研報告顯示，客戶需求戶型以三房為主，占比52％，其次是四房，占比32％；而結(jié)合面積來看，80-100平方米的剛需客戶基本選擇了三房。
“大家關(guān)注的還是生活實用，”某浙系千億房企人士向記者表示，“在預算可控前提下，實現(xiàn)居住空間使用的最大化。”
事實上，多位受訪業(yè)內(nèi)人士提到，受制于總房價高等壓力，一線城市的三孩生育意愿或許并不會很強烈。
許小樂認為，三孩政策最大的受益城市為二線城市，其具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來在一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢下，二線城市在人口數(shù)量方面有望超越一線城市。
亦有多位受訪業(yè)內(nèi)人士對該政策持有較為保守的態(tài)度，未來的效果情況還是要看后續(xù)配套政策能否提供充足的保障。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，“三孩”生育政策的發(fā)布是我國應對人口老齡化、少子化的重要舉措，亦將在一定程度上帶動新生人口的階段性增長，但新增數(shù)量仍依賴于配套政策的支持力度，在子女教育、住房、稅收等方面全方位支持或?qū)⒂辛μ嵘m齡群體的生育意愿。
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