董添

5月31日，首批公募REITs公開發(fā)售，底層資產(chǎn)主要是大基建行業(yè)。中國證券報記者采訪了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，國內(nèi)已發(fā)行租賃住房類REITs產(chǎn)品19只，為住房租賃REITs推出提供了初步經(jīng)驗和項目積累。

REITs市場潛力大

戴德梁行高級董事、北區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰在接受中國證券報記者采訪時指出，首批9只公募REITs中，有3只底層資產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、2只底層資產(chǎn)是倉儲物流、2只高速公路、1只污水處理設(shè)施和1只垃圾發(fā)電項目。目前，底層資產(chǎn)主要圍繞大基建行業(yè)發(fā)行，而包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、商場在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，沒有作為本次REITs試點發(fā)行的底層資產(chǎn)。

“對直接融資市場來說，首批公募REITs發(fā)售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs試點政策出來后，市場參與方就開始緊鑼密鼓地進行研究，之后符合政策規(guī)定的企業(yè)開始匹配和對接券商、評估、律所、會計師事務(wù)所等專業(yè)機構(gòu)，各家機構(gòu)也在幫助這些企業(yè)理清思路，盡早實現(xiàn)基金的發(fā)售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO復(fù)雜程度不分上下。這么短的時間完成首批9只公募REITs的審批和發(fā)售，可以說是相當迅速和有效率的。”

2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，并出臺配套指引，標志著不動產(chǎn)投資信托基金公募試點政策正式落地。

中國證券報記者了解到，REITs最早出現(xiàn)于美國20世紀60年代初，意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產(chǎn)市場，獲得不動產(chǎn)市場租金與增值所帶來的收益。目前，國際上流行的REITs基金大多指的是房地產(chǎn)信托投資基金，通過這一手段把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)金融交易過程。

“據(jù)北大光華預(yù)計，中國REITs市場的潛在規(guī)模保守估計將在5萬億元-14萬億元。參考美國相對成熟的REITs市場經(jīng)驗看，公募REITs的規(guī)模大概占到股票市場總市值的3%左右，新加坡REITs規(guī)模占到股票總市值的12%左右。市場潛力較大。”胡峰指出。

“公募REITs產(chǎn)品要想讓投資者取得更好收益，基金管理者首先需要對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有正確的理解，在選擇正確的標的上有獨特的思路和眼光；其次要有主動管理基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的能力，為投資人提供分紅收益及可能的資產(chǎn)增值收益。同時，購入更為優(yōu)質(zhì)的標的，保證基金持續(xù)運作。”

類REITs產(chǎn)品逾90只

胡峰介紹，此次9只REITs公募產(chǎn)品問世之前，我國已經(jīng)進行了大量類REITs產(chǎn)品發(fā)行。截至2020年12月31日，國內(nèi)類REITs產(chǎn)品累計發(fā)行93只，發(fā)行總規(guī)模達1752.1億元，平均每只規(guī)模約18.8億元。其中，已有18只類REITs產(chǎn)品通過主體回購、續(xù)發(fā)、市場化處置方式實現(xiàn)退出，退出產(chǎn)品總規(guī)模為374.3億元；存續(xù)期類REITs產(chǎn)品有75只，產(chǎn)品規(guī)模為1377.8億元。

“類REITs產(chǎn)品和公募REITs產(chǎn)品最大區(qū)別在于，類REITs產(chǎn)品大多數(shù)是融資手段，沒有真正形成‘投融管退’良性的投資循環(huán)。”胡峰指出，“目前市面上常見的類REITs產(chǎn)品一般實行的是‘3+3+3’的模式，每隔3年開放一次，通過續(xù)發(fā)的模式可以一直存續(xù)下去。此外，類REITs產(chǎn)品主要針對的是機構(gòu)投資者，是一種私募形式的融資方式。而公募REITs則可以針對公眾投資者，讓公眾投資者可以以較低門檻投資不動產(chǎn)項目。大部分公募REITs產(chǎn)品要求將90%或以上的收益作為股息定期分配給投資者。但是，REITs作為權(quán)益投資工具，上市后本身價格也會有波動。”

胡峰表示，資產(chǎn)合理估值是防范REITs市場風(fēng)險的重要手段，不動產(chǎn)估值定價對投資人的投資決策、管理人的經(jīng)營決策有著非常重要的影響。在不動產(chǎn)交易市場中，資產(chǎn)定價的邏輯都具有一定規(guī)律性。

“在公募REITs資產(chǎn)盡調(diào)環(huán)節(jié)中，如何對底層資產(chǎn)進行合理定價并建立可參考的價值衡量體系顯得尤為關(guān)鍵。其中，資本化率在不動產(chǎn)大宗交易市場中可以真實地體現(xiàn)資產(chǎn)運營凈收益與價值之間的關(guān)系，客觀反映投資者對于收益回報的要求，研究資本化率對不動產(chǎn)定價具有重要意義。”胡峰指出。

住房租賃REITs有望獲政策支持

針對REITs未來發(fā)展方向，多位業(yè)內(nèi)人士指出，住房租賃REITs相比其他領(lǐng)域更有可能獲得政策支持。

2018年4月25日，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、優(yōu)先和重點支持領(lǐng)域，完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序，提出加強住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理。同時，鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化的建設(shè)或運營機構(gòu)開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

截至2021年第一季度，國內(nèi)已發(fā)行住房租賃類REITs產(chǎn)品19只，發(fā)行規(guī)模達260億元。市場參與企業(yè)類型多樣，包含政府投資平臺，如深圳人才安居、海南省發(fā)展控股；企業(yè)有保利、越秀、華發(fā)等；公寓服務(wù)公司有新派公寓等。底層資產(chǎn)細分領(lǐng)域豐富，包含人才公寓、服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓等多種租賃住房類型，為住房租賃REITs推出提供了初步經(jīng)驗和項目積累。

胡峰指出，以資產(chǎn)證券化實現(xiàn)住房租賃企業(yè)從投資、運營、退出渠道構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供信心和動力，也有利于提高資產(chǎn)運營管理能力，提升項目投資收益。