深圳樓市調(diào)控迎來又一次升級，不光具化了新房限價的操作細則，還首次對精裝修價格做出明確規(guī)定。
近日，深圳住建局出臺《關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導(dǎo)工作的通知》，將進一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導(dǎo)工作，并啟用商品房定價評估系統(tǒng)。
通知指出，市局對區(qū)局初審意見及研究中心的價格建議報告進行審核，確定項目指導(dǎo)價格，項目指導(dǎo)價格包括“毛坯價”和“最高裝修價”兩部分。預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格。
并首次對網(wǎng)簽價格對標樓盤的選取原則做出明確規(guī)定。住建局將根據(jù)項目所在位置，選取同區(qū)域范圍內(nèi)不超3公里的同類型、同品質(zhì)的在售或已批售未網(wǎng)簽新盤進行比對，選取新盤數(shù)量原則上不少于3個。若同片區(qū)新盤無法滿足可比要求，可按照“同片區(qū)-同街道-同行政區(qū)”的優(yōu)先順序擴展范圍。
相比于深圳規(guī)土委2017年1月出臺的《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售價格管理操作細則》中，申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價這一模糊表述，此次調(diào)控明顯更嚴更細。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代財經(jīng)指出，與上一輪限價主要限制均價漲幅不同，這一輪調(diào)控不僅在土地端通過“雙競雙限”的出讓模式，限制未來拿出來出售的房子價格，而且還通過同地段、同類型的比價限制。
“這最終會反映在國家統(tǒng)計局房價指數(shù)上，每期價格將不再大幅拉升。”
而對于分期開發(fā)的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進行批復(fù)；對于預(yù)售商品住房和商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，備案價格不得向上調(diào)整；對于零星銷售的尾盤項目，由各區(qū)（新區(qū)）住房和建設(shè)局、前海管理局自行審定，并在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中進行備案。
“上一輪現(xiàn)售房不限價，很多開發(fā)商為了突破限價而轉(zhuǎn)現(xiàn)售，這一次這個漏洞被徹底補上。”李宇嘉表示。
值得一提的是，深圳住建局首次對精裝修價格做出明確規(guī)定。通知指出，為防止開發(fā)商通過提高裝修價格變相抬高房價，對深圳新房市場的價格水平造成影響，深圳住建局要求各區(qū)局在審查項目裝修、裝飾材料的基礎(chǔ)上，對精裝修價格進行總體把控。
原則上，精裝修項目價格核定需按照工程造價方法進行核算，由區(qū)造價部門或第三方評估機構(gòu)進行審核。最高精裝修價格區(qū)間在3000元/平方米--6000元/平方米之間，即使項目毛坯均價超過10萬元/平方米，最高精裝修價格也必須控制在6000元/平方米以下。
這對于開發(fā)商而言無疑是一記重錘。深圳稀缺的土地資源不斷推高房企的拿地成本，再加上競配一定量的人才房、公共設(shè)施等，利潤空間被無限削薄。此前還有望走高端化產(chǎn)品路線，通過裝修溢價實現(xiàn)盈利。
如不久前深圳首輪集中供地開拍，光明鳳凰城（詳情丨戶型圖）、寶安尖崗山兩宗宅地都由龍光、佳兆業(yè)分別以10.88億元 配建人才房面積1.12萬平方米、25.44億元 配建人才房面積3.1萬平方米的代價拿下。
初步估算，剔除配建人才房面積后，這兩塊地樓面價將高達3.78萬元/平方米及7.44萬元/平方米，而這兩宗宅地建成后的政府限價分別為4.89萬元/平方米及8.33萬元/平方米。樓面價距離入市限價僅有萬元左右的距離，還要覆蓋建安、融資、營銷等成本，盈利空間極小。當時市場普遍認為，這兩個項目只能通過裝修溢價、產(chǎn)品打造來獲得合理利潤。
但在這輪調(diào)控之后，房企通過裝修合同規(guī)避限價的漏洞也被堵上。“這就等于把原來還存在的想象空間徹底封死。”一名二十強房企深圳區(qū)域的投拓負責(zé)人向時代財經(jīng)表示，現(xiàn)在就只能進一步加強對于裝修成本的控制，“但這里面的空間就小很多了。”
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