5月31日，中共中央政治局召開會議指出，進一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。會議同時強調(diào)，加強稅收、住房等支持政策，保障女性就業(yè)合法權(quán)益。
在業(yè)內(nèi)人士看來，“三孩”生育政策對于房地產(chǎn)是一大利好，將直接推動市場需求的增加，尤其是大戶型空間拓展和居住服務(wù)業(yè)升級，預(yù)期二線城市以及房地產(chǎn)中端市場均將受益。同時，為了提高生育意愿，業(yè)內(nèi)建議降低多孩家庭的購房成本，比如對于“賣一買一”的改善型換房需求，按首套房政策計算首付比和貸款利率等。
“三孩”生育政策或推動住房需求提升
中共中央政治局于5月31日召開的會議提出，進一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，這將有利于改善我國人口結(jié)構(gòu)、落實積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略、保持我國人力資源稟賦優(yōu)勢。
會議指出，黨的十八大以來，黨中央根據(jù)我國人口發(fā)展變化形勢，先后作出實施單獨兩孩、全面兩孩政策等重大決策部署，取得積極成效。
同時，會議強調(diào)，各級黨委和政府要加強統(tǒng)籌規(guī)劃、政策協(xié)調(diào)和工作落實，依法組織實施“三孩”生育政策，要完善生育休假與生育保險制度，加強稅收、住房等支持政策，保障女性就業(yè)合法權(quán)益。
對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為， “三孩”生育政策的發(fā)布是我國應(yīng)對人口老齡化、少子化的重要舉措，亦將在一定程度上帶動新生人口的階段性增長，但新增數(shù)量仍依賴于配套政策的支持力度，在子女教育、住房、稅收等方面全方位支持或?qū)⒂辛μ嵘m齡群體的生育意愿。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進則表示，“三孩”生育政策勢必影響相關(guān)房地產(chǎn)、教育等行業(yè)，預(yù)計“三孩”生育政策后續(xù)會出現(xiàn)很多實質(zhì)性的配套政策。
在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，“三孩”生育政策對于房地產(chǎn)是一大利好。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，如果支持生育政策能夠真正提升生育意愿，會導(dǎo)致家庭裂變的速度加快，住房需求會顯著提升，從而讓我國房地產(chǎn)市場迎來第二曲線。
陳文靜也表示，“三孩”生育政策下釋放的新增人口，無疑將增加住房需求，其中保障性住房未來將發(fā)揮更大的保障功能，預(yù)計數(shù)量將有實質(zhì)性增加。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則稱，大城市聚集的趨勢不會變，對于房地產(chǎn)來說，還在黃金期，特別是對于核心區(qū)域資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房來說，“三孩”生育政策的實行將有利于這些資產(chǎn)價格上行。
4-5居及學(xué)區(qū)房的市場需求將增加
人口生育政策對于房地產(chǎn)市場的直接影響體現(xiàn)在戶型上。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，2016年“二孩”政策全面實行后，刺激了中國改善型需求的釋放，中國房屋交易結(jié)構(gòu)性上行，大戶型產(chǎn)品受到青睞，尤其是三居室。
張大偉也表示，2014年2月，北京正式實施“單獨二孩政策”，在這前后的各20個月，在純商品房住宅市場，3-4居的成交量從45%擴大到50%。
那么，此次“三孩”生育政策也將有利于更大戶型產(chǎn)品的釋放。在許小樂看來，“三孩”家庭增多的情況下，三居、四居甚至更大戶型的住宅需求會顯著增加。
“過去住房強調(diào)70/90政策，即90平方米的戶型需要占到小區(qū)樓盤的70%，但是隨著三孩家庭的增多，這樣的戶型顯然太小了。”嚴(yán)躍進表示，預(yù)計傳統(tǒng)的“90平方米以下小戶型、90-144平方米中戶型、144平方米以上大戶型”的戶型分類格局會發(fā)生改變。
王小嬙也認(rèn)為，預(yù)計后期土拍政策也會逐漸向大戶型靠近，70/90政策或?qū)⒊蔀檫^去式。
“這意味著住房戶型的提升是一個趨勢，對于一些主打大戶型的房企來說是利好。”嚴(yán)躍進表示，預(yù)計戶型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)有所轉(zhuǎn)變，從房企投資和營銷角度看，需要積極在投資拿地和產(chǎn)品設(shè)計方面做好創(chuàng)新。
張大偉也認(rèn)為，未來市場每套平均面積會有明顯增加，3 1、4 1戶型會是主流。也就是4-5居的需求增加，但是市場供應(yīng)有限。目前北京二手房市場供應(yīng)大部分以2-3居為主，4-5居新建商品房已經(jīng)大部分是豪宅。
值得關(guān)注的是，“高端市場需求受三孩生育政策的影響有限，反而是中端市場有望得到提升。”張大偉對此解釋稱，北京受此影響最大的是3-4居，比如總價在800萬左右的二手房，還有總價在800萬-1500萬元的新建商品房，也有望出現(xiàn)需求增加的情況。
此外，在張大偉看來，“三孩”生育政策將使得一些家庭對學(xué)區(qū)房的需求變得緊迫。因此對于學(xué)區(qū)房的關(guān)注度會更加明顯。
業(yè)內(nèi)：建議降低多孩家庭購房成本
“三孩”生育政策對于房地產(chǎn)市場的影響，還體現(xiàn)在很多方面。張大偉認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場受調(diào)控影響，但對于一二線城市來說，市場需求依然會受到“三孩”生育政策放開的影響，尤其是二線城市的市場需求預(yù)期會有所增加。
許小樂也認(rèn)為，“三孩”生育政策最大的受益城市是二線城市。一線城市的養(yǎng)育成本高、生育意愿低，但二線城市具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來隨著一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢下，二線城市在人口數(shù)量方面有望沖上新高。
面對越來越多的三孩家庭，除了居住戶型增大，住房配套功能亦將增多，改善型住房的市場空間將得到拓展。
“放開三孩政策也會帶來保姆、托幼等居住服務(wù)的需求增加，而且隨著報酬增加，會吸引更多高學(xué)歷人才進入到居住服務(wù)業(yè)，居住服務(wù)業(yè)的供應(yīng)體系將得到升級。”許小樂如是說。
從目前來看，住房成本是影響人口生育率的重要因素之一。在此次會議中，明確提到“加強住房等支持政策”。
對此，許小樂建議，對于多孩家庭的住房支持政策主要從降低購房成本角度出發(fā)。比如，加大房貸利息抵個稅力度，子女越多，抵扣力度越大；在重點城市適時放松多孩家庭限購套數(shù)。
“為滿足改善型住房需求，可以考慮適度降低多孩家庭購房首付比例，對于“賣一買一”的改善型換房需求，按首套房政策計算首付比和貸款利率。”許小樂還建議，減免多孩家庭在購房交易環(huán)節(jié)以及未來持有環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費等。
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