截至2021年5月27日，深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“首鋼綠能”）、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“鹽港REIT”）、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“蛇口產(chǎn)園”）、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“廣州廣河”）已通過(guò)深交所網(wǎng)站陸續(xù)發(fā)布《基金份額發(fā)售公告》。
4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將于5月31日正式開售，6月1日結(jié)束募集，各類投資者將在募集期內(nèi)認(rèn)購(gòu)基金份額并繳款。
綜合考量投資價(jià)值
所謂REITs，是指在證券交易所公開交易，通過(guò)證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。
相對(duì)股票而言，公募REITs市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較小，底層資產(chǎn)現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確；收益的增長(zhǎng)空間相對(duì)有限，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長(zhǎng)或維持持續(xù)性高增長(zhǎng)的可能性較小。在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強(qiáng)制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機(jī)制相較股票更為嚴(yán)格。
相對(duì)債券來(lái)說(shuō)，公募REITs沒(méi)有固定利息回報(bào)，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來(lái)的份額價(jià)值提升預(yù)期，會(huì)有一定的變動(dòng)。另一方面，公募REITs本息沒(méi)有主體信用擔(dān)保，依賴于資產(chǎn)本身的運(yùn)營(yíng)。因此，受基金管理人及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)能力的影響，存在由于運(yùn)營(yíng)等因素造成單位價(jià)值下跌的風(fēng)險(xiǎn)。
另外，公募REITs發(fā)行價(jià)格不是1元/份，而是根據(jù)詢價(jià)情況市場(chǎng)化定價(jià)。
根據(jù)發(fā)售公告顯示：首鋼綠能最終發(fā)行價(jià)格確定為13.38元/份；鹽港REIT最終發(fā)行價(jià)格確定為2.30元/份；蛇口產(chǎn)園最終發(fā)行價(jià)格確定為2.31元/份；廣州廣河最終發(fā)行價(jià)格確定為13.02元/份。
據(jù)了解，公募REITs的發(fā)行價(jià)格受到基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值、發(fā)行份額等因素影響。
比如，首鋼綠能和鹽港REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估分別為12.487億元、17.05億元，證監(jiān)會(huì)注冊(cè)審批的發(fā)行份額分別為1億份、8億份，基金管理人以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值/發(fā)行份額為每份基金份額價(jià)格參考，綜合考慮多方面因素，確定首鋼綠能和鹽港REIT的詢價(jià)區(qū)間分別為12.50元/份-14.00元/份、2.163元/份-2.381元/份，并經(jīng)網(wǎng)下詢價(jià)確定發(fā)行價(jià)格分別為13.38元/份、2.30元/份。
專家提醒，投資者應(yīng)綜合比較各項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值、實(shí)際募集總規(guī)模、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)能力、未來(lái)現(xiàn)金流分派率等情況，合理審慎做出投資決策，不同項(xiàng)目發(fā)行價(jià)格的絕對(duì)值大小本身并不具備可比性。
其中，現(xiàn)金流分派率通常是投資者考量基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的一個(gè)重要指標(biāo)。
根據(jù)首批4只公募REITs發(fā)布的《基金份額發(fā)售公告》，就2021年現(xiàn)金流分派率、2022年現(xiàn)金流分派率而言，首鋼綠能分別為8.52%、7.63%;鹽港REIT分別為4.15%、4.40%；蛇口產(chǎn)園分別為4.39%、4.46%；廣州廣河分別為5.91%、6.87%。
不過(guò)，專家表示，投資者在比較不同項(xiàng)目時(shí)，也不能單純看現(xiàn)金流分派率這一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)楝F(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型相關(guān)。
作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型一般可以分為兩類，一類是經(jīng)營(yíng)權(quán)類的項(xiàng)目（比如收費(fèi)公路、污水垃圾處理等），另一類是產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目（比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等）。
對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型為經(jīng)營(yíng)權(quán)的項(xiàng)目，由于經(jīng)營(yíng)權(quán)存在期限，存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)r(jià)值逐年下降，到期可能趨于零的風(fēng)險(xiǎn)，因此經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目基金分紅中包含對(duì)投資者初始投資資金的返還，其現(xiàn)金流分派率整體來(lái)看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目。
尾日比例配售，而非“搖號(hào)”
那么，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs應(yīng)如何認(rèn)購(gòu)？
在具體認(rèn)購(gòu)方式上，公眾投資者可以通過(guò)場(chǎng)外直銷及代銷機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)，也可以通過(guò)券商走場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)方式。
深交所的場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)是1000份為最低認(rèn)購(gòu)門檻，上交所的場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)多數(shù)是1000元為最低認(rèn)購(gòu)門檻；而每只公募REITs場(chǎng)外的最低認(rèn)購(gòu)門檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的，投資者在參與認(rèn)購(gòu)時(shí)要看清楚相關(guān)規(guī)定和公告信息。
值得注意的是，根據(jù)深交所首批4只公募REITs《基金份額發(fā)售公告》，若公眾投資者在募集期內(nèi)有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)份額總額超過(guò)公眾投資者的募集上限，實(shí)行尾日比例配售。
也就是說(shuō)，深交所首批4只公募REITs募集期首日，即使公眾投資者募集總規(guī)模達(dá)到或超過(guò)公眾發(fā)售規(guī)模上限，所有提交了有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)的公眾投資者均可按比例獲得配售，同時(shí)公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。也就是說(shuō)，如果公眾投資者募集規(guī)模為10億，卻在募集期首日有100億認(rèn)購(gòu)規(guī)模的話，每個(gè)投資者均能買到認(rèn)購(gòu)規(guī)模的1/10。
這與新股網(wǎng)上申購(gòu)采用的“搖號(hào)”制度有著顯著不同。
避免追漲殺跌
雖然，REITs具有相對(duì)中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的特征，但仍需要注意可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，包括基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、終止上市風(fēng)險(xiǎn)、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)等。
專家表示，投資者在參與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)業(yè)務(wù)前，應(yīng)認(rèn)真閱讀基金合同、招募說(shuō)明書等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)規(guī)則，自主判斷基金投資價(jià)值，自主做出投資決策，自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。
中金公司研究部認(rèn)為，考慮到資本市場(chǎng)對(duì)于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產(chǎn)品上市后二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)一定波動(dòng)。從境外市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)過(guò)部分REITs產(chǎn)品上市后類似股票大幅上漲或者下挫的現(xiàn)象，建議投資者理性看待首批上市REITs投資價(jià)值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。
對(duì)于公眾投資者來(lái)說(shuō)，切不可懷有炒公募REITs“一夜暴富”的心態(tài)。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國(guó)際通行的配置資產(chǎn)，是典型的中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品受市場(chǎng)因素影響出現(xiàn)收益大幅波動(dòng)的情況較少。對(duì)于廣大投資者來(lái)說(shuō)，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長(zhǎng)期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。
據(jù)了解，REITs產(chǎn)品上市初期，為維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，保護(hù)投資者合法權(quán)益，交易所將對(duì)REITs產(chǎn)品交易重點(diǎn)監(jiān)控，嚴(yán)厲打擊異常交易和違法違規(guī)行為，請(qǐng)廣大投資者樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，秉持價(jià)值投資、長(zhǎng)期投資理念，依法合規(guī)參與交易，共同維護(hù)公募REITs市場(chǎng)運(yùn)行的良好環(huán)境與生態(tài)。
