5月27日，“2021中國房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在深圳舉行。活動發(fā)布了最新的《2021中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)測評研究?；顒舆€同步發(fā)布了《2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究報告》。
十強上市房企
半數(shù)來自深圳
據(jù)了解，本次測評的研究對象為滬深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合計195家。與2020年相比，納入測評的上市公司總數(shù)凈減少7家。
《報告》顯示，十強上市房企整體沒有太大變化。其中，萬科繼續(xù)位列第一，碧桂園排名提升一位，位列第二，恒大、融創(chuàng)、保利、中海分別位列第三、第四、第五、第六，華潤置地、龍湖集團(tuán)排名與上年一致，分別位列第七、第八；招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次躋身前十；新城控股位列第十位。值得一提的是，十強上市房企中，半數(shù)以上是深圳房企。
從核心測評指標(biāo)來看，2020年上市房企規(guī)模持續(xù)增長，但增速放緩?？傎Y產(chǎn)均值為1577.89億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為274.96億元。絕對指標(biāo)凈利潤均值為32.17億元，同比有所增長，但相對指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率同比有所下滑。償債能力有所提升，去杠桿效果顯現(xiàn)，凈負(fù)債率均值較上年下降0.7個百分點至95.07%。經(jīng)營效率穩(wěn)中有升，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與上年基本持平，存貨周轉(zhuǎn)率稍有上升。
上市房企呈現(xiàn)八大特點
在資本市場表現(xiàn)上，上市房企平均市盈率低于全市場平均市盈率，房企估值水平逐漸走低。同時，房地產(chǎn)行業(yè)杠桿較高，周期波動性較大，導(dǎo)致貼現(xiàn)率較高。兩者疊加使得資本市場對于房地產(chǎn)板塊估值持續(xù)偏低。
整體規(guī)模增速放緩，標(biāo)桿房企強者恒強。在“房住不炒”的大背景下，行業(yè)整體規(guī)模增速雖然有所上漲，但增速放緩已成當(dāng)下主要趨勢。截至2020年末總資產(chǎn)超過千億元的上市房企有59家，約占上市房企總量的30%；超過萬億元的上市房企共有6家，分別是恒大、碧桂園、萬科、綠地、保利、融創(chuàng)。從總資產(chǎn)累積百分比來看，10強上市房企的總資產(chǎn)累積百分比已超過40%，50強累積百分比近80%，100強累積百分比超90%，集中度較上年略有上升。
2020年，房企開始積極降低杠桿水平，頭部房企信譽較好，積極推動銷售回款，風(fēng)險管控能力較強，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢、前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險有所積累，需要警惕資金鏈風(fēng)險。
盈利能力方面，除了凈利潤均值同比增長外，其他如營業(yè)利潤均值、凈資產(chǎn)收益率均值、總資產(chǎn)報酬率等多數(shù)指標(biāo)出現(xiàn)不同程度的下滑。同時，上市房企的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入、凈利潤和凈資產(chǎn)規(guī)模均實現(xiàn)增長，除凈利潤外，增速均有所下滑。在經(jīng)營效率方面，運營效率穩(wěn)中有升，存貨規(guī)模增速下降。
從社會責(zé)任方面來看，上市房企尤其是頭部房企，對社會責(zé)任的關(guān)注愈加重視，在公益事業(yè)方面的投入日漸增多。在創(chuàng)新能力上，數(shù)字化改革正逐步改善房地產(chǎn)企業(yè)的運營效率，多元化則是房地產(chǎn)企業(yè)追求第二增長曲線的重要途徑。龍頭房企開辟第二戰(zhàn)場主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)運營、投資等領(lǐng)域。
房企加快“雙驅(qū)動”轉(zhuǎn)型升級
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由高速發(fā)展期轉(zhuǎn)入平穩(wěn)發(fā)展期，以“房住不炒”為定位的房地產(chǎn)長效機制已基本清晰。隨著行業(yè)利潤空間受到進(jìn)一步擠壓，市場競爭加劇，行業(yè)內(nèi)部分化愈加明顯，市場集中度逐漸上升，強者恒強格局顯現(xiàn)。粗放式發(fā)展?jié)u成過去，向管理要效益的時代已經(jīng)到來，房地產(chǎn)行業(yè)正在持續(xù)的變革中加快轉(zhuǎn)型升級的步伐。
同時，數(shù)字化、高科技的全面滲透，帶動行業(yè)持續(xù)變革，房地產(chǎn)行業(yè)正從開發(fā)業(yè)務(wù)一枝獨秀步入開發(fā)、服務(wù)雙驅(qū)動的時代。未來，房地產(chǎn)行業(yè)將越發(fā)成熟，各大細(xì)分子板塊也將百花齊放、茁壯成長。
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