近期，“縣城房?jī)r(jià)過萬”受到輿論關(guān)注，有的縣城房?jī)r(jià)甚至達(dá)到三四萬元一平方米。“新華視點(diǎn)”記者了解到，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的中小城市大多位于東部地區(qū)。這些區(qū)域縣城的房?jī)r(jià)為何急劇上漲？
“縣城房?jī)r(jià)過萬”超九成在東部地區(qū)
今年以來，多個(gè)中小城市出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易火爆的情況。
記者梳理中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)等平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全國(guó)有100余個(gè)縣(縣級(jí)市)房?jī)r(jià)均價(jià)超過每平方米1萬元，其中海南陵水最高，浙江義烏第二。從區(qū)域分布看，超過九成位于東部沿海地區(qū)，以浙江、江蘇、福建和海南等較為集中。
一些普通小縣城房?jī)r(jià)接近每平方米2萬元。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，浙江西部與江西接壤的縣級(jí)市江山市，3月房?jī)r(jià)均價(jià)為每平方米18608元，不少項(xiàng)目的二手房房?jī)r(jià)超過每平方米2.5萬元。
有的甚至更高。根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，今年一季度，海南省陵水黎族自治縣新建商品住宅銷售均價(jià)每平方米29343元，同比下降2.3%，但價(jià)格仍然領(lǐng)先其他縣城。比如，香水灣一季度銷售12套，大都偏別墅類，均價(jià)超過每平方米3萬元，其中的富力灣項(xiàng)目均價(jià)超4萬元，陵水縣另一個(gè)灣區(qū)清水灣均價(jià)25000元。
不僅價(jià)格高，而且漲速很快。
2020年以來，蘇北宿遷等地房?jī)r(jià)快速上漲，一些縣城房?jī)r(jià)漲幅甚至超過所屬地級(jí)市。據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，宿遷市沭陽縣2021年5月房?jī)r(jià)達(dá)每平方米12578元，比去年同期上漲31.20%。
沭陽儒房房地產(chǎn)中介公司小趙介紹，沭陽南部新城5年前新房?jī)r(jià)格僅為每平方米3000元，現(xiàn)在普遍在每平方米1.2萬元以上，多個(gè)小區(qū)單價(jià)超過每平方米1.5萬元。宿遷市二手房中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的5月宿遷市二手房漲幅排行榜上，位列漲幅前10名的小區(qū)有8個(gè)來自沭陽。其中，沭陽嘉瑞玫瑰園以均價(jià)15522元、漲幅48.70%排名第一。
針對(duì)今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)交易火爆的情況，江山市4月20日發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的12條措施，涵蓋優(yōu)化土地供應(yīng)模式、實(shí)行住房限售、抑制不合理住房需求等方面。浙江省義烏、永康、開化也在近期出臺(tái)收緊性樓市政策。
誰推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲？
是什么推動(dòng)了縣城房?jī)r(jià)上漲？
“一季度貨幣供給相對(duì)寬松，資金通過各種渠道流向房地產(chǎn)，有些是以經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、房地產(chǎn)集合信托、資產(chǎn)證券化的形式。”復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授劉明宇說，東南沿海部分中小城市吸引力較大，加上一些人才政策、降低戶籍門檻等因素，人口流入增加刺激房?jī)r(jià)上升。
世邦魏理仕華東區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管繆博文認(rèn)為，浙江是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)大省，區(qū)域發(fā)展均衡，縣域擁有較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈。近年來，良好的營(yíng)商環(huán)境助推縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有效培養(yǎng)起百姓的購(gòu)買力，同時(shí)對(duì)人才的吸引力也日益加強(qiáng)，房?jī)r(jià)存在較強(qiáng)支撐。
“有朋友最近通過項(xiàng)目賺到一筆傭金，上海的房票又用完了，首先想到的是回鄉(xiāng)置業(yè)。”在滬工作的浙江人吳先生說，房產(chǎn)投資是近期老鄉(xiāng)聚會(huì)的熱門話題，“總比把錢放在銀行里強(qiáng)”。
供需關(guān)系不平衡，也助推房?jī)r(jià)上漲。“陵水縣緊挨著三亞，尤其清水灣等區(qū)域通過成片開發(fā)，整體品質(zhì)較高，所以房?jī)r(jià)也一直參考三亞，居于高位。”海南省住建廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)王智說，因?yàn)楹Ｄ鲜∪蛳拶?gòu)政策，且陵水已經(jīng)連續(xù)多年未新增住宅供地，陵水存量房產(chǎn)已成“絕版”，房?jī)r(jià)上漲壓力依然存在。
“以浙江為例，山地多平地少，價(jià)格受供求關(guān)系影響也比較明顯。”一位長(zhǎng)期關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的專家說。
此外，“學(xué)區(qū)房熱”逐漸向中小城市傳導(dǎo)。2021年以來，學(xué)區(qū)房成為北京、上海、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的重要?jiǎng)恿Γ?ldquo;學(xué)區(qū)房焦慮”也在中小城市蔓延。
縣城的房?jī)r(jià)上漲，也隱現(xiàn)炒房團(tuán)的身影。有受訪專家認(rèn)為，地方政府提高土地拍賣價(jià)格、房企制造“新房稀缺”印象等因素疊加，在一些地方引發(fā)新房搶購(gòu)，形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
虛火過旺需“降溫”，合理增長(zhǎng)宜引導(dǎo)
劉明宇認(rèn)為，東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)一些中小城市的房?jī)r(jià)水平較高，具有一定的合理性。“城市的房?jī)r(jià)主要與需求方購(gòu)買力有關(guān)，與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)，與城市的行政級(jí)別關(guān)系不大。沿海地區(qū)的一些中小城市人均收入水平遠(yuǎn)高于一些省會(huì)城市，居民消費(fèi)水平能夠支撐較高的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)適度上漲有一定合理性。”
與此同時(shí)，一些受訪專家和業(yè)內(nèi)人士表示，在這輪房?jī)r(jià)上漲中，成交熱度“下沉”帶來樓市調(diào)控“下沉”，一些百?gòu)?qiáng)縣和房?jī)r(jià)漲幅較大的縣市也面臨調(diào)控升級(jí)。
易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，2020年以來，長(zhǎng)三角、粵港澳地區(qū)熱點(diǎn)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，鹽城、泰州等多城頻出“地王”，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈。“房住不炒”“因城施策”背景下，熱點(diǎn)城市仍需保持調(diào)控定力，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際變化，及時(shí)采取針對(duì)性的調(diào)控政策措施。
受訪專家表示，考慮到不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異，房地產(chǎn)調(diào)控需要進(jìn)一步精準(zhǔn)施策，對(duì)存在明顯炒作痕跡、虛火過旺的縣城樓市，政府應(yīng)及時(shí)出手“降溫”，而對(duì)一些人均收入水平較高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度快、人口導(dǎo)入較多的中小城市，宜理性看待房?jī)r(jià)合理上漲。同時(shí)，可在土地政策上支持一些有競(jìng)爭(zhēng)力的中小城市擴(kuò)大城市規(guī)模，提升其在區(qū)域的輻射能力。
“房地產(chǎn)調(diào)控工作沒有松懈空間。從短期看，關(guān)鍵是要嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)國(guó)家政策、規(guī)范市場(chǎng)交易秩序，中長(zhǎng)期則要在土地方面積極供應(yīng)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
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