深圳樓市如今市場(chǎng)觀望情緒濃厚，成交量有明顯收縮，中介門店也出現(xiàn)了小幅的關(guān)店潮。但截至目前，深圳二手房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺，賣家惜售心態(tài)明顯。

一張以榴蓮代表1000萬(wàn)元、香蕉代表100萬(wàn)元的深圳二手房?jī)r(jià)格展示牌，刷爆了深圳人的朋友圈，也最終引起了深圳官方的關(guān)注與相關(guān)部門的查處。

2021年5月25日，深圳市南山區(qū)住房和建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)核查，涉事門店為美凱龍(601828,股吧)愛(ài)家第十九分公司（紅樹(shù)灣店）。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)根據(jù)行業(yè)自律規(guī)定，已將上述機(jī)構(gòu)和有關(guān)人員作不良行為記錄處理，處理結(jié)果通過(guò)公開(kāi)網(wǎng)站進(jìn)行公布。從5月25日開(kāi)始，美凱龍愛(ài)家第十九分公司（紅樹(shù)灣店）停業(yè)整頓一周。

自從今年2月深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制后，深圳一直積極引導(dǎo)二手房掛牌價(jià)向參考價(jià)回歸。

深圳樓市是一個(gè)對(duì)政策反應(yīng)敏感、市場(chǎng)調(diào)節(jié)也十分靈活的城市。在官方打出嚴(yán)厲的調(diào)控組合拳之后，市場(chǎng)情緒也有明顯的變化。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查了解，深圳樓市在這段價(jià)格不透明的時(shí)間里，雖然市場(chǎng)觀望情緒濃厚，成交量有明顯收縮，中介門店也出現(xiàn)了小幅的關(guān)店潮，但截至目前，深圳二手房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺，賣家惜售心態(tài)明顯。

引導(dǎo)價(jià)格理性回歸

深圳官方設(shè)立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，本質(zhì)就是踐行“房住不炒”。

深圳住建局對(duì)于這一機(jī)制的解讀中提到，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

在二手房參考價(jià)機(jī)制發(fā)布后，深圳包括銀行、中介等在內(nèi)的相關(guān)機(jī)構(gòu)都有所動(dòng)作。

截至目前，深圳包括四大行在內(nèi)的銀行都將深圳市住建局發(fā)布的“二手住房成交參考價(jià)格”作為按揭貸款的參考依據(jù)。

而對(duì)中介的管控，則更加嚴(yán)厲。在指導(dǎo)價(jià)發(fā)布之后，深圳官方召集五大中介機(jī)構(gòu)開(kāi)會(huì)，要求所有中介門店、中介網(wǎng)站掛牌價(jià)不可以超過(guò)指導(dǎo)價(jià)格。

之后深圳各大中介App的真實(shí)掛牌價(jià)全部下架，深圳二手房?jī)r(jià)格進(jìn)入混沌狀態(tài)，直至這一次水果圖案掛牌價(jià)出現(xiàn)，深圳二手房掛牌價(jià)的現(xiàn)狀再次受到市場(chǎng)的高度關(guān)注。

事件出現(xiàn)后，南山住建局將處理情況通報(bào)轄區(qū)各中介，要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員嚴(yán)格執(zhí)行二手住房成交參考價(jià)格，引導(dǎo)理性交易，不得違規(guī)推廣。

一名南山豪宅片區(qū)的中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在二手房成交參考價(jià)格機(jī)制的執(zhí)行上，官方針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度和決心是不容置疑的，“完全沒(méi)有漏洞。”

官方的決心不容置疑，不過(guò)價(jià)格的不透明也讓市場(chǎng)的觀察變得不明晰。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就建言，應(yīng)該讓價(jià)格信號(hào)回到正道來(lái)。

“市場(chǎng)失靈，政府強(qiáng)干預(yù)，甚至取消二手房掛牌價(jià)，值得支持。但是，行政性地取消非理性價(jià)格信號(hào)的同時(shí)，應(yīng)該對(duì)失靈的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)缺，讓合理的價(jià)格信號(hào)能夠回歸，給老百姓(603883,股吧)買賣房屋、判斷市場(chǎng)提供信號(hào)，也給政府判斷市場(chǎng)形勢(shì)，推進(jìn)住房建設(shè)計(jì)劃和土地供應(yīng)，提供信號(hào)。”李宇嘉表示。

量縮價(jià)穩(wěn)的市場(chǎng)格局

雖然二手房的交易目前受到了強(qiáng)管控，但據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的多名南山、福田以及龍崗的中介人士以及深耕深圳的房企人士來(lái)看，目前市場(chǎng)最突出的變化是在二手房的成交量上。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，4月份深圳二手房網(wǎng)簽量共計(jì)4396套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比3月份下降9.7%，同比去年4月份二手房網(wǎng)簽量則大幅下滑了74.7%。

一名深圳布吉片區(qū)的中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，與去年同期相比，去年我們門店8個(gè)人帶看量一個(gè)月能達(dá)到60批以上，這個(gè)五月到目前只有20多批帶看。“我們店實(shí)力一般，行情好的時(shí)候能有8-10單成交，現(xiàn)在基本一個(gè)月就3-4單。”

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從三名分別來(lái)自中原、貝殼以及樂(lè)有家的中介人士處了解的情況，今年深圳的龍頭中介均有縮減門店的動(dòng)作，有一家市占率很高的中介，一個(gè)月在深圳關(guān)閉了超過(guò)60家門店。“都有關(guān)的，關(guān)得挺多的。”上述不具名中介人士指出。

但雖然成交量看來(lái)，市場(chǎng)的觀望情緒濃厚，但深圳業(yè)主在經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的多輪暴漲之后，信心仍然十分堅(jiān)挺。

海貝找房總經(jīng)理謝林鋒告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前看來(lái)，二手房的價(jià)格依然是比較堅(jiān)挺的。“除了深圳灣片區(qū)的一些豪宅，議價(jià)空間可能大點(diǎn)，但業(yè)主也不會(huì)說(shuō)主動(dòng)去降低掛牌價(jià)，只有可能有比較確定的買家的情況下，可以談的空間多點(diǎn)。”

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年4月，深圳二手房?jī)r(jià)格與上月持平，出現(xiàn)環(huán)比零增長(zhǎng)。

“有個(gè)別拋售，可以撿漏。但整體上還是沒(méi)有跌。深圳的購(gòu)買力太強(qiáng)了，目前來(lái)降價(jià)很難。”一名福田片區(qū)的中介人士表示。

在李宇嘉看來(lái)，對(duì)深圳樓市的調(diào)控關(guān)鍵應(yīng)該落在對(duì)金融杠桿的應(yīng)用上。

“要有一攬子的輔助政策，比如嚴(yán)格按照二手房指導(dǎo)價(jià)來(lái)作為發(fā)放貸款的評(píng)估價(jià)，繼續(xù)嚴(yán)厲打擊經(jīng)營(yíng)貸，提高經(jīng)營(yíng)貸準(zhǔn)入門檻（比如過(guò)戶滿1年、公司成立滿2年等），提高二套房貸利率水平，住建和金融監(jiān)管部門密切配合，嚴(yán)厲打擊離婚炒房等。要將去年‘7·15’新政以來(lái)的一攬子調(diào)控措施能夠落實(shí)到位、不折不扣地執(zhí)行下去。管住了銀行、中介，管住購(gòu)房資格，價(jià)格就穩(wěn)定了。”李宇嘉指出。