董添

截至目前，在22個(gè)已宣布實(shí)行“兩集中”制度的城市中，13個(gè)推出了首批集中供地，合計(jì)成交額近7000億元。各地的溢價(jià)率分化較為明顯。一些熱點(diǎn)城市在地塊出讓及房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)均作出了限制，房企的利潤(rùn)率空間受到壓縮。

土拍市場(chǎng)冷熱不均

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月24日，全國(guó)第一階段集中供地基本告一段落，北京、濟(jì)南、沈陽、長(zhǎng)春、無錫、杭州、福州、廈門、廣州、深圳、重慶、青島、南京13個(gè)城市推出了第一批地塊，合計(jì)成交額近7000億元。

重慶、深圳、廈門、杭州等地平均成交溢價(jià)率較高。其中，重慶首批集中出讓地塊的溢價(jià)率達(dá)到38.82%。北京、濟(jì)南、長(zhǎng)春等地成交整體較為平穩(wěn)。以5月以來全國(guó)成交的50宗高總價(jià)住宅地塊為例，24宗地塊溢價(jià)率在20%以上，6宗地塊溢價(jià)率在10%-20%，16宗地塊溢價(jià)率在10%以內(nèi)，4宗地塊底價(jià)成交。

5月24日，濟(jì)南迎來首批114宗“兩集中”供地，總出讓面積342.7萬平方米，涉及73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商務(wù)金融用地、5宗商服用地、2宗旅館用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗倉儲(chǔ)用地，起始總價(jià)合計(jì)276.27億元，總成交價(jià)合計(jì)282億元。濟(jì)南首批“兩集中”地塊溢價(jià)率整體較低。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房企拿地主要是為了追求規(guī)模效益，與房企對(duì)市場(chǎng)的判斷也有關(guān)。一些近年來很少拿地的企業(yè)開始積極拿地。不少房企認(rèn)為，經(jīng)過前期調(diào)整，市場(chǎng)將快速企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)升溫。

限制條件較多

值得注意的是，熱點(diǎn)地區(qū)近期“兩集中”出讓的地塊限制條件較多，包括地塊出讓以及房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，對(duì)房企的利潤(rùn)率空間壓縮較為嚴(yán)重。

5月20日至5月21日，南京迎來首批集中供地競(jìng)拍，51宗涉宅用地全部成交，總成交額992.5億元，整體溢價(jià)率為18.15%。南京計(jì)劃2021年住宅用地供應(yīng)面積為919萬平方米，首次集中供地占全年計(jì)劃的24%。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，此次南京的部分熱點(diǎn)地塊銷售利潤(rùn)率不足2%。

南京首批“兩集中”地塊，在出讓環(huán)節(jié)設(shè)定了起拍價(jià)和最高限價(jià)，并對(duì)地塊對(duì)應(yīng)的新房實(shí)行限價(jià)制度。

盡管如此，由于一年只有3次集中出讓機(jī)會(huì)，房企對(duì)南京的首批集中出讓地塊爭(zhēng)奪熱情不減。在上述51宗地塊在競(jìng)拍過程中，36宗達(dá)到最高限價(jià)，占比72.6%。8宗地塊底價(jià)成交。達(dá)到最高限價(jià)的地塊，經(jīng)過后續(xù)的搖號(hào)環(huán)節(jié)產(chǎn)生了最終買家。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，此次南京土拍共有超過80家企業(yè)報(bào)名，其中百強(qiáng)房企達(dá)40余家，不少是首次進(jìn)入南京市場(chǎng)的開發(fā)商，如來自廈門的象嶼集團(tuán)、浙江的祥生集團(tuán)、上海的港龍地產(chǎn)以及成都的德商地產(chǎn)等。作為南京本土房企，奧體建設(shè)、頤居集團(tuán)、弘陽地產(chǎn)、下關(guān)城開、金基、銀城、朗詩、棲霞建設(shè)等均參與了此次集中土拍。從拿地?cái)?shù)量看，萬科以4宗地塊排在首位，斥資45.878億元；新城控股以94億元奪得3宗地，均為搖號(hào)獲得；龍光、大華、銀誠(chéng)、奧體建設(shè)和江蘇富園均拿下2宗地塊；中海、保利、華潤(rùn)、金科等35家房企各競(jìng)得1宗地塊。

多渠道拿地

同時(shí)，對(duì)于暫時(shí)沒有采取“兩集中”方式供地的城市，房企積極介入。4月以來，不少高溢價(jià)率成交的地塊來自這些城市。

張大偉指出，從跟蹤的50個(gè)大中城市地塊出讓情況看，今年以來累計(jì)出讓金達(dá)1.6萬億元，同比增長(zhǎng)27%。5個(gè)城市土地出讓金超過千億元，38個(gè)城市土地出讓金超過百億元。

此外，不少房企通過聯(lián)合體的方式競(jìng)得熱點(diǎn)地區(qū)地塊。5月25日，據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)消息，首開+住總+花樣年+旭輝聯(lián)合體以17.38億元摘得密云區(qū)檀營(yíng)鄉(xiāng)6005地塊，可售住宅樓面價(jià)約為1.5萬元/平方米，溢價(jià)率為14.95%。該地塊用途為R2二類居住用地，建設(shè)用地面積5.84萬平方米，建筑控制規(guī)模為11.67萬平方米，起始價(jià)為15.12億元。

中國(guó)證券報(bào)記者觀察到，在“三道紅線”的壓力下，一些實(shí)力較強(qiáng)的房企通過并購的方式，接盤資金壓力較大房企的地塊，提升市場(chǎng)份額。