在樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)的背景下，一些房企前些年高溢價率獲取的地塊，項目結(jié)轉(zhuǎn)時間拉長，利潤率普遍受到較大影響。重點房企2020年平均毛利率為26.2%，相比歷史高位下滑超過10個百分點。從目前實行“兩集中”土地出讓制度的情況看，土地溢價率下降，而其他配建需求增加，房企的土地、建設(shè)成本并未大幅降低，利潤率提升的可能性不大。

分化進一步加劇

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下滑已成共識，并呈現(xiàn)加速下滑態(tài)勢。

多家機構(gòu)認(rèn)為，“十四五”期間，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率仍有一定下探空間，但目前毛利率水平仍高于多數(shù)行業(yè)。

據(jù)機構(gòu)測算，重點房企2020年平均毛利率達到26.2%，相比歷史高位下滑超過10個百分點。除了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)，也和過去幾年房企重點拿地地區(qū)密集出臺調(diào)控政策有關(guān)。

業(yè)內(nèi)人士介紹，2016年至2018年，房企拿地意愿高漲，“地王”頻現(xiàn)，土地溢價率高企。隨后，多地因城施策，相繼執(zhí)行限價調(diào)控。該階段獲得的地塊轉(zhuǎn)化貨值近兩三年進入集中結(jié)算周期，多數(shù)房企的盈利受到擠壓。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1400億元，同比增長13.7%，增速較上年回落4.2個百分點；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值同比增長13.8%至2333.0億元，增速較上年回落7.0個百分點。上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)增速創(chuàng)近幾年新低，行業(yè)分化進一步加劇。

房地產(chǎn)上市公司市值呈下跌態(tài)勢。截至2020年年底，滬深及在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司市值均值分別為184.6億元、237.0億元，同比分別下降12.2%、31.2%。

融資難度加大

中指研究院院長莫天全對中國證券報記者表示，近年來房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，監(jiān)管政策趨嚴(yán)。2020年8月，提出試點房企實施融資新規(guī)，即“三道紅線”。10月，銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展新一輪房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)專項排查的通知》，要求繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。2020年年底，央行發(fā)布了銀行“兩道紅線”，對銀行房地產(chǎn)貸款額度進行限制。從房地產(chǎn)貸款方面看，2020年，房地產(chǎn)貸款余額49.58萬億元，同比增長11.7%，低于同期人民幣各項貸款余額增速1.1個百分點，8年來首次低于各項貸款增速。

莫天全指出，在“兩集中”制度下，房企短借資金需要規(guī)范。一方面，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。另一方面，有利于防范風(fēng)險。有的房企為獲取土地項目，短借大量資金，一旦項目經(jīng)營發(fā)生風(fēng)險，容易導(dǎo)致風(fēng)險蔓延。

值得注意的是，“三道紅線”提出以來，房企負(fù)債情況得到較為明顯的改善。2020年，房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債水平有所下降。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值分別同比下降0.4個、0.2個百分點至68.8%、76.2%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為63.5%、70.6%，較上年分別下降0.1、0.7個百分點；凈負(fù)債率分別為75.6%、81.9%，較上年分別下降9.1個、26.8個百分點。

探索多元化發(fā)展

從目前實行的“兩集中”土地出讓制度情況看，土地溢價率下降的同時，其他配建需求不斷增加，房企提升利潤率的可能性不大。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下滑態(tài)勢仍會延續(xù)，房企要適應(yīng)新的行業(yè)邏輯。在此背景下，一些房企積極探索多元化發(fā)展，已達到對沖地產(chǎn)主業(yè)利潤率逐漸降低的效果。

對于房企的破局之道，莫天全指出，多元化發(fā)展有利于企業(yè)防范風(fēng)險。房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)，融資環(huán)境趨緊，企業(yè)利用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行融資會有諸多限制。通過多元化布局，可在一定程度上對沖房地產(chǎn)市場波動帶來的風(fēng)險。同時，可以利用非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行融資，有利于緩解企業(yè)融資困難的局面。