5月22日，南京集中供地剛剛落下帷幕，拿到地的房企都不敢懈怠，立即進(jìn)入了開發(fā)前期準(zhǔn)備工作中。“項(xiàng)目在手的房企此前已經(jīng)找好錢、找好合作團(tuán)隊(duì)，本周已進(jìn)入談合作分工。”南京本土一家房企相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，具體如何分工，合作方各自主導(dǎo)哪一塊，這幾天就要確定下來了，然后就是規(guī)劃報(bào)批等一系列工作。

5月20日、5月21日，持續(xù)兩天的南京集中供地52幅，除了江寧一幅土地因故終止出讓之外，其余51幅土地中，有36幅觸及地價(jià)限價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)程序。此前已有萬科15家房企確認(rèn)競(jìng)得地塊。5月22日，南京公布了剩余36幅土地的搖號(hào)結(jié)果：包括萬科、新城、越秀、保利、中海、金科、大唐、旭輝等多家外來房企均有所斬獲。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京此次集中供地51幅，收金992.5億，與杭州集中供地57幅，收金1178億相比，可以說不相上下。一名參與土拍并幸運(yùn)地?fù)u中了一幅地塊的房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，很多地塊測(cè)算下來，凈利率在2%左右，但“杭州有的地塊不掙錢都搶不到，為何不來南京試試？”

綜合南京本土企業(yè)對(duì)此次集中供地的復(fù)盤信息：南京、杭州兩地土拍其實(shí)火熱程度差不多，杭州可能更熱一點(diǎn)，商品房市場(chǎng)庫(kù)存更少；而南京目前處于近期市場(chǎng)庫(kù)存新低狀態(tài)，只有5個(gè)月去化周期，因此這批地塊盈利空間可期，加上有32幅土地位于主城區(qū)，去化優(yōu)勢(shì)明顯。

“南京的利潤(rùn)比杭州高”？

“在南京開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)比在杭州高。南京給了2%-5%的利潤(rùn)空間，杭州很多要虧。”剛剛在南京拿了一幅土地的一家小房企相關(guān)人士感慨道，從游戲規(guī)則上來看就很明顯。同樣是限房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，杭州土拍觸及限價(jià)之后“競(jìng)自持”的做法，比南京直接進(jìn)入搖號(hào)，利潤(rùn)空間又被壓縮了。因?yàn)樽猿值纳虡I(yè)部分，對(duì)于部分商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足的房企而言，成本不可控。

南京本次土拍競(jìng)拍規(guī)則的調(diào)整對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力以及綜合實(shí)力，提出了更高的要求：對(duì)商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%，此外，部分地塊對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求在三級(jí)及以上，競(jìng)買保證金比例也由20%提升至30%、50%不等；除了禁止馬甲公司參拍之外，所有接受最高限價(jià)的競(jìng)買人均可參加搖號(hào)，競(jìng)得價(jià)為最高限價(jià)加一個(gè)加價(jià)幅度。

但房企的拿地?zé)崆樵谀暇┍憩F(xiàn)突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次有84家房企報(bào)名參與土拍，累計(jì)737次報(bào)價(jià)。其中保利地產(chǎn)報(bào)名了29幅土地，香港置地報(bào)名超過15幅。2020年，保利地產(chǎn)在南京有20個(gè)項(xiàng)目在建在售。雖然保利深耕南京戰(zhàn)略意圖明顯，但此次集中供地也僅僅是拿到一幅地塊。

南京本土房企銀城地產(chǎn)，此次雖然拿了3幅地塊，但全年該公司在南京市場(chǎng)投資壓力還是可見的。2020年，銀城地產(chǎn)南京銷售金額91億，占比57.7%；全年在售12個(gè)項(xiàng)目，合作開發(fā)項(xiàng)目有6個(gè)，從此次拿地全部合作來看，銀城全年合作項(xiàng)目比例大概率會(huì)上調(diào)。另一家南京本土房企弘陽(yáng)，南京在建在售項(xiàng)目有11個(gè)，全資擁有的僅2個(gè)，除了南京弘陽(yáng)廣場(chǎng)之外，只有一個(gè)住宅項(xiàng)目是弘陽(yáng)全自持的。弘陽(yáng)在大本營(yíng)南京的項(xiàng)目補(bǔ)倉(cāng)壓力很大。南京土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈可見一斑。

房企爭(zhēng)搶地塊的結(jié)果是：南京多個(gè)板塊樓面價(jià)上漲了，其中未來競(jìng)爭(zhēng)壓力將加大。比如保利所拿下的南部新城一幅地塊，樓面價(jià)3.7萬元/平方米，刷新2020年1月金基地產(chǎn)所拿3.1萬元/平方米的樓板價(jià)。

但對(duì)于參與競(jìng)拍的房企而言，這不是問題。此輪集中供地的土地質(zhì)量整體較高，有32幅地塊分布于主城區(qū)；南京房?jī)r(jià)已連漲7個(gè)月。5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布了2021年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中，4月南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%、同比上漲5.1%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%、同比上漲6.1%。南京房?jī)r(jià)自2020年10月以來已經(jīng)連續(xù)上漲了7個(gè)月。

房企拿地的理由還有南京市場(chǎng)庫(kù)存趨緊。南京地區(qū)的庫(kù)存目前在低位（5個(gè)月）。截至2021年4月末，南京全市住宅可售面積590萬平方米，去化周期下降至5個(gè)月。

此外，南京市相關(guān)部門在制定土拍規(guī)則時(shí)，精算專業(yè)性很高，既限房?jī)r(jià)，也給開發(fā)商留了利潤(rùn)空間。但在一些大中型房企看來，一些地塊部分是有保證利潤(rùn)的，但并非全部；在很多小企業(yè)眼里，不了解南京的情況，會(huì)認(rèn)為南京的土拍規(guī)則與無錫一樣，只要搖號(hào)的地都是有利潤(rùn)保證的。

這也說明了，南京固然有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，但這些優(yōu)勢(shì)也是存在不確定性的，比如一旦政府收緊調(diào)控，項(xiàng)目銷售周期也會(huì)變得不可控。大部分房企對(duì)此也都心知肚明，出于分散風(fēng)險(xiǎn)、分擔(dān)成本的需求，合作開發(fā)成為了此次土拍落幕之后，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的主要畫面。南京本土房企銀城地產(chǎn)，此次拿了3幅土地，均已找好合作方。

浙江調(diào)控下放，房企聚焦南京

房企蜂擁南京拿地，更深層次的理由是，南京樓盤可以捆綁“精裝包”銷售。目前南京熱門樓盤都捆綁“精裝包”銷售，且首付比例要求高，基本都在八成。

南京一名購(gòu)房者指出，南京通過“升級(jí)裝修包”變相漲價(jià)，這在商品房網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上是看不出來的。開發(fā)商一般會(huì)推出包含兩份裝修費(fèi)（基礎(chǔ)和升級(jí)），升級(jí)裝修包名義上是消費(fèi)者的可選項(xiàng)，這就是南京業(yè)內(nèi)所說的“精裝包”，按照最高5000元匡算，一套房子捆綁銷售的“精裝包”金額在幾十萬到上百萬不等。

來自江北某項(xiàng)目一名銷售人員反饋稱，這一做法需要提前向政府報(bào)備。但在實(shí)際操作中，幾乎所有開發(fā)商都要求客戶必買“精裝包”，否則銷售可能會(huì)不接待。

這是當(dāng)前南京樓市火爆的主要原因，雖然市場(chǎng)集結(jié)各種利好，但背后也是有隱藏的調(diào)控收緊風(fēng)險(xiǎn)的。比如，5月24日，杭州多家銀行上調(diào)房貸利率。建設(shè)銀行杭州支行透露，已正式上調(diào)二手房貸款利率。調(diào)整后首套利率從5.2%上升至5.4%，二套利率從5.3%上升至5.5%。

對(duì)于部分買家來說，或許買房窗口期即將關(guān)閉，這被認(rèn)為市場(chǎng)拐點(diǎn)來臨的前兆，對(duì)樓市的影響也將逐漸釋放。據(jù)了解，南京目前的首套平均利率是5.65%，比上個(gè)月上漲1BP；二套房平均利率是5.70%，比上月略降。整體來看，南京的購(gòu)房窗口期還在。南京業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)于南京樓市下半年的市場(chǎng)而言，或許是利好。

在南京，由于一二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重，有項(xiàng)目直接倒掛1萬元/平方米，購(gòu)房者要買到房子也很難搖中，搖號(hào)“陪跑”幾個(gè)月的情況很常見。此前，南京樓市出現(xiàn)了“假人才”購(gòu)房。4月23日，據(jù)新華社報(bào)道，南京部分中介借助“掛靠”高新技術(shù)企業(yè)、代考資格證等方式，幫購(gòu)房者偽造“人才身份”，優(yōu)先購(gòu)買新樓盤牟利，擾亂市場(chǎng)秩序，損害城市人才引進(jìn)成果。

市場(chǎng)監(jiān)管力度隨之加大。5月11日，南京市相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布了情況通報(bào)表示，公安機(jī)關(guān)現(xiàn)已對(duì)查明違法犯罪事實(shí)的人員依法處理，目前2人被采取刑事強(qiáng)制措施、8人被治安處罰。47名違規(guī)取得人才購(gòu)房證明的當(dāng)事人已被依法依規(guī)進(jìn)行處理。其中，尚未使用購(gòu)房證明的31人，注銷購(gòu)房證明；對(duì)已使用購(gòu)房證明的16人，啟動(dòng)注銷購(gòu)房證明程序，督促開發(fā)企業(yè)及時(shí)收回房源，并組織重新銷售。

南京市場(chǎng)對(duì)外來房企的吸引力也逐漸趕上杭州。德信、濱江、大家等杭州房企已經(jīng)相繼打入南京主城區(qū)樓市。2020年3月，德信地產(chǎn)首次進(jìn)入南京市區(qū)拿地，此前德信已在溧水拿過一幅宅地；2020年7月，濱江也進(jìn)入了南京市場(chǎng)；2021年1月，大家地產(chǎn)首進(jìn)南京拿下江北核心地塊。

這些杭州本土知名房企的出走，除了杭州地塊利潤(rùn)偏低之外，與整個(gè)浙江的政策環(huán)境收緊也有關(guān)系。今年4月，廣州、東莞、寧波、合肥、南通5城被約談，紛紛升級(jí)調(diào)控。由于被約談的5座城市有3座位于長(zhǎng)三角，長(zhǎng)三角主要城市的調(diào)控也開始收緊。一個(gè)多月以來，南京、杭州分別在落戶、人才購(gòu)房方面“打補(bǔ)丁”。4月以來，嘉興、紹興、衢州、湖州等城市均有調(diào)控新政出臺(tái)，調(diào)控城市層級(jí)下放明顯。房企也開始將投資眼光投向省外甚至長(zhǎng)三角以外。

一名南京房企人士透露，以前南京的土拍也有現(xiàn)房銷售、競(jìng)自持等規(guī)則。就在4月30日的土拍，仍有競(jìng)自持的規(guī)則。但這次集中供地都取消了，直接進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。這被認(rèn)為是政府給房企留了利潤(rùn)空間，以保證房屋質(zhì)量的一種做法。實(shí)際上，更多房企愿意將南京看作是利潤(rùn)率尚有擴(kuò)大空間的市場(chǎng)。

南京中?？偨?jīng)理馮昌中認(rèn)為，北京和杭州，因?yàn)榈貎r(jià)不限，競(jìng)價(jià)到了上限，開發(fā)商還要競(jìng)配建，1%-2%的凈利已屬常見。“一年三次供地，拿不到地的開發(fā)商團(tuán)隊(duì)自然會(huì)散，開發(fā)商只能在生死線上游走。”

（作者：唐韶葵）