5月24日，北京10宗涉宅地塊開始投報高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，通過打分以確認(rèn)最終競得人。值得關(guān)注的是，王四營1304-L01地塊由于最終無房企投報高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，由競拍現(xiàn)場最后舉牌的金地 保利 華潤聯(lián)合體拿下，其結(jié)果出乎意料卻又在意料之中。
此前，北京年內(nèi)首批30宗地塊迎來集中出讓，其中28宗地塊的出讓條件包括競“高標(biāo)準(zhǔn)”，最終10宗地塊進入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案投報環(huán)節(jié)。這意味著，未來北京房地產(chǎn)市場將進入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)時代。
問題在于，何為“高標(biāo)準(zhǔn)”？各大房企在“高標(biāo)準(zhǔn)”建設(shè)方案投報環(huán)節(jié)如何勝出？“高標(biāo)準(zhǔn)”對于房企又將帶來哪些影響？
專家打分高標(biāo)準(zhǔn)方案，裝配式、超低能耗是核心指標(biāo)
5月18日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布通知稱，此前10宗轉(zhuǎn)入投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的地塊將分三批次投報，分別為5月24日上午、24日下午及25日上午，各相關(guān)競買人提前做好準(zhǔn)備，按時間要求提前到達(dá)豐臺區(qū)西三環(huán)南路1號市公共資源交易綜合分平臺五層，參加投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案活動。
這10宗地塊分別是：朝陽王四營3宗、海淀樹村2宗，朝陽崔各莊、朝陽豆各莊、北京城市副中心、密云檀營鄉(xiāng)、延慶南菜園等地各1宗。
“高標(biāo)準(zhǔn)”已經(jīng)成為北京土拍市場的關(guān)鍵詞。25宗地塊進入現(xiàn)場競拍，其中有10宗地塊進入“高標(biāo)準(zhǔn)”方案投報環(huán)節(jié)，占比達(dá)到40%。而再往前推，北京年內(nèi)首批30宗地塊迎來集中出讓，其中28宗地塊的出讓條件包括競“高標(biāo)準(zhǔn)”，占比達(dá)到93.3%。
對于各大房企來說，在土地競拍規(guī)則嚴(yán)苛的北京房地產(chǎn)市場，如何在“高標(biāo)準(zhǔn)”投報環(huán)節(jié)突圍，將決定著未來在北京的市場規(guī)模與份額。
根據(jù)“高標(biāo)準(zhǔn)”地塊投報規(guī)則，競買人提交的投報文件應(yīng)包括高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)投報書和規(guī)劃建筑設(shè)計方案。其中，土地出讓方組織專家組成評選委員會對競買人投報的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案進行評分，評分標(biāo)準(zhǔn)詳見《高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評審內(nèi)容及評分標(biāo)準(zhǔn)》（簡稱《評分標(biāo)準(zhǔn)》）。
據(jù)了解，《評分標(biāo)準(zhǔn)》總分100分，包括6大方面，綠色建筑的分值是18分，裝配式建筑20分，超低能耗建筑20分，健康建筑6分，宜居技術(shù)應(yīng)用16分，管理模式20分。
從技術(shù)指標(biāo)來看，裝配式建筑、超低能耗建筑兩項分值占比最多。其中，在超低能耗建筑方面，實施超低能耗建筑面積達(dá)到總面積的30%，且超低能耗面積不低于5 萬平方米的項目得15分；項目實施超低能耗建筑面積達(dá)到總面積的50%，且超低能耗面積不低于 10萬平方米的項目，以及總面積低于5萬平方米，全部實施超低能耗建筑的項目得20分。在裝配式建筑分值構(gòu)成方面，主體結(jié)構(gòu)占比50%，墻體占比20%，裝修和管線占比30%。
在業(yè)內(nèi)人士看來，裝配式建筑以及超低能耗建筑是評分的核心指標(biāo)，房企可以在這兩個方面提高標(biāo)準(zhǔn)和得分，但是最終還要看整體成本控制。
土地成本已經(jīng)較高，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案考驗房企成本管控能力
“事實上，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案并不難，主要是土地成本已經(jīng)競到高位，對房企成本控制能力的考驗更高一些，既要高標(biāo)準(zhǔn)，又要控成本。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅如是說。
為了降低土地?zé)岫?，北京首批集中拍地設(shè)置了較低的溢價率紅線，29宗掛牌地塊整體成交平均溢價率僅為6.4%。但是，由于采用了極為復(fù)雜的競拍規(guī)則，諸如競拍公租房面積或者是政府持有商品房產(chǎn)權(quán)份額，并在這個基礎(chǔ)上競報高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，同時開發(fā)商承諾未來銷售價格，這使得房企的拿地土地成本增高，盈利空間進一步壓縮。
在北京首批集中拍地中，有200余家房企（未排除重復(fù)）參與競拍，競爭較為激烈。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，29宗地塊中，有22宗地觸及地價上限，占比達(dá)76%，有10宗地塊進入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序。
一位北京房企投拓人士告訴新京報記者，在高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案技術(shù)指標(biāo)上，各大房企應(yīng)該都沒問題，關(guān)鍵在于成本控制，如果舍得砸錢都不成問題。
“房企的糾結(jié)點在于，拿地的土地成本已經(jīng)很高，進入高標(biāo)準(zhǔn)方案投報程序，可發(fā)揮的空間不大，如果太高提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，會更虧。當(dāng)然，每個企業(yè)測算方式不同，但是整體來看，利潤空間已經(jīng)非常薄了。”資深地產(chǎn)媒體人韓樂表示，對于房企來說，高分和滿分不是他們追求的，這是一種承諾，高分代表高配置，在成本核算上會有壓力，房企會根據(jù)自身狀況，來進行相應(yīng)的建筑標(biāo)準(zhǔn)配置與得分。
值得關(guān)注的是，原本5月24日上午進行高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案投報的朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)土地一級開發(fā)項目一期1304-L01地塊，由于無房企投報方案，最終由競拍現(xiàn)場最后舉牌的金地 保利 華潤聯(lián)合體拿下，成交價為上限價31.5億元，競配1.39萬平方米的公共租賃住房面積，溢價率約5%。一位業(yè)內(nèi)人士指出，大家可能都擔(dān)心虧損。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，10宗進入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案投報程序的地塊，利潤空間基本很小了，只要提交了方案，就意味著成本進一步增加。對于房企來說，王四營1304-L01地塊拿不拿主要是看要規(guī)模還是利潤，如果要利潤，肯定就不參與了。
“不過，不少房企是戰(zhàn)略拿地，就是為了規(guī)模，通過存量地塊平衡利潤，以前的地塊走利潤，現(xiàn)在的地塊走規(guī)模。”張大偉如是說。
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