近日，財政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見，引發(fā)社會各界對房地產(chǎn)稅試點工作的熱議。

接受證券時報記者采訪的多位專家認(rèn)為，此次座談會釋放出將先于立法開展房地產(chǎn)稅試點的信號，而當(dāng)下中國已具備房地產(chǎn)稅改革試點的需求與條件；未來，房地產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)將成為改革重心，這既契合了“十四五”規(guī)劃改革方向，又是房地產(chǎn)稅體系中的薄弱環(huán)節(jié)，具備足夠的改革空間；建議新一輪房地產(chǎn)稅改革在深圳、海南先行先試。

試點料先于立法

自“十三五”規(guī)劃明確提出要“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”以來，有關(guān)部門每年對房地產(chǎn)稅改革工作的表述主要集中在立法層面。

但此次座談會主題不同以往，聚焦在此前有關(guān)部門鮮有發(fā)聲的房地產(chǎn)稅試點工作上。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向證券時報記者指出，2011年國家發(fā)改委曾在報告文件中提及“房產(chǎn)稅改革試點工作”內(nèi)容，當(dāng)年恰好上海和重慶試點房產(chǎn)稅。從此類邏輯看，當(dāng)前提及“改革試點工作”具有很強的風(fēng)向標(biāo)意義，即此次會議后房地產(chǎn)稅有望在部分城市開展試點。

在房地產(chǎn)稅立法工作還需從長計議的當(dāng)下，房地產(chǎn)稅是否有必要先于立法開展試點工作？專家普遍認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)稅立法工作難在“十四五”期間落地，但當(dāng)下中國已進(jìn)入開展新一輪房地產(chǎn)稅試點工作的窗口期。

“當(dāng)前時點推進(jìn)房地產(chǎn)稅既有必要也有基礎(chǔ)。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后彭旭輝對記者表示，從調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場回歸居住屬性、優(yōu)化住房資源配置方面看，開征房地產(chǎn)稅十分必要，尤其是房地產(chǎn)稅對于維護(hù)房地產(chǎn)市場的良性穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。另一方面，我國有龐大的住房存量資源，且開征房地產(chǎn)稅的技術(shù)手段也已具備，這為房地產(chǎn)稅改革提供了基礎(chǔ)條件。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池也認(rèn)為，在房地產(chǎn)稅立法落地前中國應(yīng)該會開展試點工作。因為在推進(jìn)立法時，為了避免稅法的偏差，往往需要通過先行試點來進(jìn)行驗證并糾偏。房地產(chǎn)稅立法涉及的稅種多而雜，牽涉面較大，立法所需時間長，更應(yīng)開展試點。

改革重點在持有環(huán)節(jié)

目前所稱的“房地產(chǎn)稅”實際上是一個綜合性概念，包含了處于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的土地增值稅，處于交易環(huán)節(jié)的契稅，處于持有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅等諸多稅種。但不論未來房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域是否會調(diào)整現(xiàn)有稅種或新增稅種，多位專家都認(rèn)為，房地產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)將成為改革重點。

此前，財政部部長助理歐文漢在介紹財政部貫徹落實“十四五”規(guī)劃綱要、加快建立現(xiàn)代財稅體制有關(guān)情況時表示，要持續(xù)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，健全地方稅、直接稅體系，適當(dāng)提高直接稅比重。

持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅作為納稅人直接負(fù)擔(dān)的稅收，契合國家在“十四五”時期的稅收發(fā)力方向。但當(dāng)前中國稅收收入中，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收收入遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅收。

財政部2020年財政收支情況顯示，2020年中國土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，房地產(chǎn)相關(guān)稅費大多在開發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)。處于開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的土地增值稅和交易環(huán)節(jié)的契稅分別為6468億元、7061億元。處于持有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅分別僅有2058億元、2842億元。

“房地產(chǎn)稅的改革重心應(yīng)該放在持有環(huán)節(jié)，這是我國房地產(chǎn)稅收體系中目前最為缺乏的部分。”彭旭輝對記者表示，持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的缺失，使得目前的稅收體系沒有起到調(diào)節(jié)優(yōu)化房地產(chǎn)市場的效果，而且目前這種“重交易環(huán)節(jié)，輕持有環(huán)節(jié)”的稅收體系與國際上的成熟房地產(chǎn)稅收體系也不一致。房地產(chǎn)稅的改革最終應(yīng)該服務(wù)于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，調(diào)節(jié)優(yōu)化住房資源的配置，也能為地方政府提供持續(xù)穩(wěn)定的稅源收入。

蘇寧金融研究院宏觀中心副主任陶金指出，目前在土地相關(guān)、開發(fā)建設(shè)、銷售、交易等環(huán)節(jié)上，都有稅種進(jìn)行一定的覆蓋，但對于持有環(huán)節(jié)尚無明確的稅收規(guī)定。對持有房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅可能是改革的重點和難點。

深圳、海南可先行試點

若要進(jìn)一步開展房地產(chǎn)稅試點工作，試點城市的選擇就需慎重考慮。專家預(yù)計，新一輪房地產(chǎn)稅改革試點應(yīng)擴大試點范圍，可考慮在一些具備實操經(jīng)驗或先行試點優(yōu)勢的大城市試點。

作為“老牌”試點城市，上海、重慶擁有足夠的房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，理應(yīng)作為新一輪房地產(chǎn)稅改革試點城市。但從當(dāng)前上海、重慶經(jīng)濟運行情況看，房產(chǎn)稅試點的效果并不顯著。兩地的房價與交易量與其他一線、二線城市數(shù)據(jù)無明顯差異。記者據(jù)上海市2020年稅收收入統(tǒng)計情況測算，2020年上海房產(chǎn)稅的收入僅占稅收收入的1.2%。

彭旭輝對記者表示，上海、重慶此前房產(chǎn)稅試點效果不佳是由于其稅率太低、覆蓋面小等原因，兩地應(yīng)利用原有的經(jīng)驗基礎(chǔ)繼續(xù)強化相關(guān)試點工作，提高房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的開征稅率標(biāo)準(zhǔn)。

他還指出，作為先行示范區(qū)的深圳以及自由貿(mào)易港建設(shè)基地的海南這兩個地方均是改革開放的最前沿，理應(yīng)進(jìn)入房地產(chǎn)稅試點范圍之內(nèi)。尤其是深圳，無論是房價水平還是房價漲幅均居全國前列，且投機風(fēng)氣嚴(yán)重，應(yīng)該盡快推出并完善房地產(chǎn)稅改革試點工作。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)同房地產(chǎn)稅在深圳和海南先行先試。他認(rèn)為，深圳作為中國特色社會主義先行示范區(qū)，自然需要在一些重點政策上先行試點。進(jìn)入改革開放新階段，深圳再一次進(jìn)行改革，且聚焦房地產(chǎn)稅的概率較大。海南作為自由貿(mào)易港，相關(guān)改革勢必加速。且相對一些大城市，海南島住房問題反而更為簡單，推行房地產(chǎn)稅相對阻力小。此外，北京作為首都，若是試點房地產(chǎn)稅，則有很強的信號意義，且北京具有天然的政策制定和先行試點優(yōu)勢。

在彭旭輝看來，未來隨著改革試點的不斷推進(jìn)，可按照房價標(biāo)準(zhǔn)逐步納入一批試點城市，先從均價過三萬的城市開始推廣，其次鋪開到均價過兩萬的城市，最后覆蓋到均價過萬的城市等等，依次推進(jìn)到覆蓋全國主要城市。

市場影響，仍是改革最大難點

盡管此次房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會釋放出積極信號，但當(dāng)下房地產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)的薄弱、推進(jìn)試點后對市場的沖擊，以及未來房地產(chǎn)稅的立法工作，都表明中國在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革上難點重重。

“征收房地產(chǎn)稅最大的難點依然在于對市場的沖擊。”陶金對證券時報記者表示，若針對持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅全面開征，必將對持有房產(chǎn)群體的買賣和投資都產(chǎn)生系統(tǒng)性影響，最終會對市場產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響。因此在制定相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)時，原則和實踐都要考慮。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，隨著房地產(chǎn)稅改革試點工作的推進(jìn)，勢必將影響到一手房和二手房價格。對于一手房價格，若大城市推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，將增加住房持有成本，也會使得一手房認(rèn)購意愿淡化，進(jìn)而導(dǎo)致房價下降或漲幅收窄。對于二手房價格，類似改革下房產(chǎn)持有成本將增大，潛在收益會減少，會倒逼一部分房東拋售房產(chǎn)，市場上將有更多流通的二手房，容易壓低房價。

嚴(yán)躍進(jìn)還指出，土地價格和租賃價格也將受沖擊。若大城市先行試點，客觀上會引發(fā)房企拿地轉(zhuǎn)移到其他地級市或弱省會城市，疊加大城市購房市場可能同時降溫，導(dǎo)致地價下跌。在租賃價格上，隨著市場上購房市場熱度的減少和存量房源的增加，租賃市場的壓力將減少，將使得租金下降。

趙秀池提醒，在推動房地產(chǎn)稅立法與改革工作上，應(yīng)以人民利益為中心，去研究房地產(chǎn)稅收體系的安排、稅種的構(gòu)成、包括土地出讓金在內(nèi)的稅負(fù)水平和合理負(fù)擔(dān)，以及租購并舉下房地產(chǎn)稅收體系的一系列安排。