最近，房地產(chǎn)稅又成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)問題，起因是5月11日財(cái)政部等4部門召開房地產(chǎn)稅改革座談會(huì)，此次會(huì)議的主要議題是聽取部分省市負(fù)責(zé)人關(guān)于房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的意見。結(jié)合當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲的形勢(shì)，有人推測(cè)房地產(chǎn)稅已經(jīng)箭在弦上。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的實(shí)施還面臨一系列復(fù)雜的難題，欲速則不達(dá)。

我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)稅的討論已經(jīng)持續(xù)了近20年，幾乎與城鎮(zhèn)住房制度改革的時(shí)間一樣長(zhǎng)。早在2003年的十六屆三中全會(huì)的文件里就明確提出要征收統(tǒng)一規(guī)范的“物業(yè)稅”，此時(shí)的“物業(yè)稅”與當(dāng)下討論的房地產(chǎn)稅基本是同一件事。2011年1月根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的精神，重慶和上海開始實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)，至今試點(diǎn)工作已經(jīng)進(jìn)行了整整十年。在“十三五”規(guī)劃及今年通過(guò)的“十四五”規(guī)劃里，都明確提出要“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

歷經(jīng)幾個(gè)五年規(guī)劃，房地產(chǎn)稅仍然停留在試點(diǎn)階段，可見該項(xiàng)改革之復(fù)雜。依筆者之觀察，實(shí)施房地產(chǎn)稅的難點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

首先，征收房地產(chǎn)稅涉及的技術(shù)條件相當(dāng)復(fù)雜。征收房地產(chǎn)稅需要對(duì)房地產(chǎn)信息準(zhǔn)確登記與評(píng)估，因此，需要全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，這是早期有關(guān)房地產(chǎn)稅的討論所面臨的重點(diǎn)難題。隨著網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，目前該項(xiàng)條件已經(jīng)基本具備，在有關(guān)部門的努力下，全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。

其次，法理與立法問題。征收房地產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)是什么？這是理論上必須要回答的問題。從國(guó)外的做法看，土地私有制國(guó)家需要強(qiáng)調(diào)土地的公有屬性是征收房地產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)。例如：日本在1990年之前沒有征收房地產(chǎn)稅，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)基本不征稅，只在交易環(huán)節(jié)征收稅收，和我國(guó)當(dāng)前的情況十分類似。為了緩和由于持續(xù)多年房?jī)r(jià)大幅度上漲導(dǎo)致的社會(huì)矛盾，日本于1989年末通過(guò)了《土地基本法》，該法的主要觀念是強(qiáng)調(diào)“土地的公共性”——即土地的適度利用、按照計(jì)劃使用土地、抑制土地投機(jī)以及隨著土地增值稅負(fù)也應(yīng)適度增加等內(nèi)容。既然土地屬于全體國(guó)民所有，那么，土地的增值也理應(yīng)屬于全體國(guó)民，這是日本出臺(tái)房地產(chǎn)稅以及其他房地產(chǎn)調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)。

征收房地產(chǎn)稅意味著住房所有者讓渡了一部分土地所有權(quán)，這是土地私有制國(guó)家征收房地產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)，無(wú)論是英美還是歐洲各國(guó)均是如此。房地產(chǎn)稅成為西方國(guó)家地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，這些收入主要用于地方公共服務(wù)（如學(xué)校及社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)），因此，房地產(chǎn)稅不僅是單純的經(jīng)濟(jì)行為，它與社會(huì)治理結(jié)構(gòu)與治理體系緊密聯(lián)系在一起。

中國(guó)的土地屬于公有或農(nóng)村集體所有，因此，不存在私有制國(guó)家通過(guò)征收房地產(chǎn)稅來(lái)體現(xiàn)土地的共有屬性的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)置土地的交易過(guò)程中，只購(gòu)買了土地的一定期限的使用權(quán)，居民購(gòu)買住房的使用年限一般為70年。從理論上來(lái)說(shuō)，土地的使用年限只有70年，住房的使用年限越長(zhǎng)其土地價(jià)值應(yīng)該是不斷貶值的，無(wú)需用征收房地產(chǎn)稅的方式來(lái)體現(xiàn)公平。這涉及到土地的永久產(chǎn)權(quán)問題及土地制度改革，值得研究。

在理順房地產(chǎn)稅的法理問題之后，稅收的立法問題同樣是一個(gè)必經(jīng)的程序。根據(jù)我國(guó)立法程序與經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅的立法程序估計(jì)需要數(shù)年才能完成，因此需要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

第三，房地產(chǎn)稅與金融穩(wěn)定的關(guān)系。在當(dāng)前的財(cái)政與金融運(yùn)行中，房地產(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要。從財(cái)政的角度看，地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入的依賴程度不斷增加，土地出讓收入占地方政府基金收入的比例高達(dá)八成，不僅中西部城市對(duì)土地財(cái)政高度依賴，東部發(fā)達(dá)地區(qū)同樣高度依賴土地財(cái)政。金融的健康運(yùn)行同樣是以土地價(jià)格穩(wěn)定為前提的，房地產(chǎn)貸款占銀行新增貸款的比例高達(dá)30%左右，在非房地產(chǎn)類貸款中，至少一半以上是以房地產(chǎn)作為抵押的，房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定直接影響到金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。

在實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，當(dāng)前的房地產(chǎn)同樣扮演著火車頭的角色，房地產(chǎn)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)是6%左右，但建筑業(yè)及鋼鐵、建材、化工等與房地產(chǎn)直接相關(guān)，房地產(chǎn)對(duì)GDP的間接貢獻(xiàn)應(yīng)該超過(guò)20%。

房地產(chǎn)稅的改革屬于重大的利益調(diào)整，出臺(tái)房地產(chǎn)稅難免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定影響，因此，需要慎重評(píng)估。