原標題：房地產(chǎn)稅不遠了：試點工作正加速推進，哪些城市會率先開征？

這次房地產(chǎn)稅好像是真的要來了。“5月11日，財政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局四部門召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。”

上述不到100字的會議描述，是否真的是房地產(chǎn)稅加速落地的信號？在多位財稅專家來看，5月11日財政部釋放的短消息意味著，房地產(chǎn)稅或許真的離我們不遠了。

5月13日，中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文對經(jīng)濟觀察報表示，有關(guān)部門對召開此次座談將會釋放的信號是有考慮的，也是有特別意義的。首先，會議主要是向社會來傳達信號，房地產(chǎn)稅的試點要加快推進。其次，會議參與的四個部委是和房地產(chǎn)稅的立法征收改革最核心的部委，且此次召開的是改革試點工作座談會。

施正文判斷，從基本的工作模式來看，會議釋放的信號實際上就是在加快推動這項工作，應(yīng)當說，房地產(chǎn)稅改革試點的信號非常明顯，而且把部分城市的負責人召集開會，說明這些城市可能就是將來要試點的地區(qū)。“這次座談會有吹風會的味道，意味著座談會以后，試點工作可能會正式加速推進，先期試點應(yīng)該會很快落地。”

按照2021年全國人大的立法計劃，房地產(chǎn)稅法并未列入其中，這也意味著未來房地產(chǎn)稅的實施將會試點先行。

施正文告訴記者，突然之間要進行房地產(chǎn)稅試點，應(yīng)該還是與房地產(chǎn)市場的波動有所關(guān)聯(lián)，未來試點的城市應(yīng)該還是會在一線城市居多。“當然，不排除三、四線城市的個別入選試點，可以為將來的改革積累經(jīng)驗。”

先試點再立法

2011年1月，上海曾開展對部分個人住房征收房地產(chǎn)稅試點，適用稅率暫定為0.6%。征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。同期重慶啟動房地產(chǎn)稅改革試點，征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的二套房。

對于上海、重慶兩市推行的房產(chǎn)稅改革，主管部門和社會各界一直沒有取得一致的看法。

直至2013年的中共十八屆三中全會《決定》提出完善稅收制度，并提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，房產(chǎn)稅開始被納入到房地產(chǎn)稅制的整體框架中進行考察，并確立了法律先行的原則。

財政部此前去公布了房地產(chǎn)稅立法的三大原則，即立法先行、充分授權(quán)和分步推進。

3月13日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標正式發(fā)布，其中“推進房地產(chǎn)稅立法”被寫入這份謀劃未來5年發(fā)展及2035年遠景目標中。

在4月7日的國務(wù)院新聞辦公室新聞發(fā)布會上，財政部稅政司司長王建凡提出，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。

直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)稅法還沒有明確的立法時間表。在今年全國人大常委會立法工作計劃中，并未提及房地產(chǎn)稅立法，這說明房地產(chǎn)稅年內(nèi)不可能出臺。

施正文認為，房地產(chǎn)稅開征是大勢所趨，盡管房地產(chǎn)稅的立法可能會一時半會難以完成，但是，一些重大事項的立法，一般是先改革試點，取得經(jīng)驗后再立法。房地產(chǎn)稅更是如此。

“未來房地產(chǎn)稅立法肯定會吸取現(xiàn)在研究的房地產(chǎn)稅法草案的，跟上海和重慶的房產(chǎn)稅肯定不會一樣，不會是上述的翻版，要吸取是國際通行的做法，也會考慮中國的實際情況。”

為什么是此時

為什么會在此時選擇進行改革試點？

2021年3月13日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標正式發(fā)布，其中“推進房地產(chǎn)稅立法”被寫入五年發(fā)展及2035年遠景目標。

2020年12月，中國社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》?！秷蟾妗方ㄗh，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征，爭取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅。

施正文認為，房地產(chǎn)稅的開征涉及面廣，其推行將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響。并且房地產(chǎn)稅是直接稅，對家庭收取，目前面臨經(jīng)濟下行壓力的因素也要考慮在內(nèi)。

“但是，去年、今年，房地產(chǎn)市場有些變動，高層比較重視房地產(chǎn)市場長效機制的建設(shè)，需要尋求一些規(guī)范化、長期性的調(diào)控措施。所以要完善房地產(chǎn)政策調(diào)控的工具箱，房地產(chǎn)稅就是其中之一。”

對一線城市和省會級的二線城市，房價影響有多大？一位地方財政人士人士認為，房地產(chǎn)稅對房價的影響還需衡量評估。

在他看來，持有多套房的人士，不管在哪個環(huán)節(jié)征收，都會將稅收轉(zhuǎn)嫁給租房或者買房的人身上，房地產(chǎn)稅的開征可能會促進一些空置的房屋進入租賃市場。“房地產(chǎn)稅或許對一線城市影響反而不大，對四五線城市影響反而比較大，特別是人口流出城市，這些地方，一個家庭擁有的房產(chǎn)比較多，房租也比較便宜，二手房也比較難處置。加重部分百姓的負擔，造成資產(chǎn)的貶值。另外，還要考慮地方政府的積極性，一方面房地產(chǎn)稅的開征是否會帶來土地收入的減少，而是開征房地產(chǎn)稅對于產(chǎn)業(yè)的推動作用有多大？當然，長遠來看，開征房地產(chǎn)稅有利于經(jīng)濟健康發(fā)展。”上述地方財政人士表示。

施正文認為，房地產(chǎn)稅的開征還是需要凝聚社會共識，因為涉及到利益調(diào)整。

設(shè)計

一個稅種的設(shè)立，需要有稅基、稅率等多重因素組成。稅基就是要對哪部分要素進行征稅，稅率則是要征收多少稅。對于房地產(chǎn)稅來說，還需設(shè)置免稅面積或者免稅的房屋數(shù)量以及如何評估等。

由于是改革試點，那么此番會針對哪些城市開征房地產(chǎn)稅？

施正文告訴記者，他覺得的試點城市范圍的選擇會考慮兩個因素：第一，當前出臺房地產(chǎn)稅，試點主要考慮因素是對房地產(chǎn)市場調(diào)控的需要，如房價上漲壓力大的城市。第二個就是征管的條件，針對個人家庭征收。其中，全國房地產(chǎn)所有者的信息，已經(jīng)全國聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在最主要的是評估能力的建設(shè)，未來在估值這塊爭議會非常大。

早在2014年，時任的財政部部長樓繼偉就對房地產(chǎn)稅的設(shè)想做出過解釋。

當時樓繼偉在《求是》雜志撰文稱，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。同時，房地產(chǎn)稅改革要加強調(diào)研，立法先行，適時推進。

就在上述表態(tài)后不久，廣東省政府出臺了《廣東省深化財稅體制改革率先基本建立現(xiàn)代財政制度總體方案》（以下簡稱《總體方案》），其中有關(guān)地方政府稅收來源的內(nèi)容最為引人關(guān)注?！犊傮w方案》提出，將房地產(chǎn)稅等財產(chǎn)行為稅成為縣 （市）級主體稅種，以增強市縣政府履行事權(quán)和支出責任的保障能力；理順中央與地方收入分配，將具備相當規(guī)模、收入來源穩(wěn)定、與產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)度高的稅種作為地方主體稅種和主體收入。這被看作時隔三年后，地方對房地產(chǎn)稅成為地方主體稅種的再一次呼吁。

施正文認為，房地產(chǎn)稅的定位、要素，征管等因素，每個試點城市，會出臺一個適合自身的試點辦法。國家出臺的是框架性的政策，比如免稅的范圍，稅率的框架。

一位要求匿名的財稅專家此前接受經(jīng)濟觀察報采訪時表示，房地產(chǎn)稅內(nèi)容主要涉及幾個方面，即征稅范圍，計稅依據(jù)，減免范圍，執(zhí)法保障，納稅人利益保障，在地方政府的自主權(quán)等。

上述財稅專家認為，在房地產(chǎn)稅實施后，一些相關(guān)的稅種也會進行改革。

上述地方財政人士對經(jīng)濟觀察報表示，他認為房地產(chǎn)稅應(yīng)該是稅負平移，從交易環(huán)節(jié)平移到持有環(huán)節(jié)。也就是說地方自主區(qū)間稅率，然后自己設(shè)計征管一些內(nèi)容，在設(shè)計之初應(yīng)該考慮物價水平之類的影響。但是，若是房地產(chǎn)稅只是把交易的幾個稅種捏合在一起，地方就難以如何測算稅負。房地產(chǎn)稅歸稅務(wù)征收，不像個人所得稅的代扣代繳，因此對在多個地區(qū)都有房的納稅人而言，稅收征管對其的延遲性會很大。

在施正文看來，未來房地產(chǎn)稅試點最可能會選的是一線城市為主，也有可能選擇幾個三、四線城市，為將來地方政府主體稅種建設(shè)作準備，也是為房地產(chǎn)稅全面開征積累經(jīng)驗。

他的一個基本判斷是，不會針對第一套房產(chǎn)開征，免稅的面積可能會是60平米起。

但更讓施正文重視的是房產(chǎn)評估值的設(shè)定，畢竟房地產(chǎn)稅的性質(zhì)是財產(chǎn)稅。評估價值的高低？為什么會評估這樣的價值？這些都是納稅的基礎(chǔ)。