“4月二手房市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)。一線城市及合肥、成都等熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅均較上月收窄。主要是熱點(diǎn)城市調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)疊加市場(chǎng)季節(jié)性回落，市場(chǎng)預(yù)期減弱，帶動(dòng)4月二手房市場(chǎng)回調(diào)。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示。
5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，有54個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，數(shù)量比上月減少4個(gè)。這也是今年以來(lái)該指標(biāo)首次出現(xiàn)下降。其中，除合肥、成都等熱點(diǎn)二線城市外，四個(gè)一線城市的二手房?jī)r(jià)漲幅也全部收窄。
二手房?jī)r(jià)格被認(rèn)為是市場(chǎng)的先導(dǎo)指標(biāo)，熱點(diǎn)城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)頹勢(shì)，被認(rèn)為是政策端持續(xù)施壓所致。因?qū)W區(qū)房升溫帶動(dòng)樓市交易火爆，4月以來(lái)，熱點(diǎn)城市紛紛出手降溫樓市，包括教改政策等一系列政策的出臺(tái)，在扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，也使市場(chǎng)交易出現(xiàn)降溫。
統(tǒng)計(jì)局5月17日發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為1.43億平方米，仍處于近幾年的同期高點(diǎn)，但已比3月下降了23%。
去年年末出現(xiàn)的這波樓市升溫行情，能否就此“激流勇退”？
“歷史最好開(kāi)局”
此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫行情，始于去年四季度。在新冠肺炎疫情逐漸得到控制后，房地產(chǎn)市場(chǎng)從去年二季度開(kāi)始升溫。在寬松貨幣政策的刺激下，此前累積的市場(chǎng)需求不斷釋放，樓市最終在去年年終出現(xiàn)“翹尾”。
市場(chǎng)反彈力度之大，使得2020年全年的銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)17萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高。
2021年春節(jié)期間，出于疫情防控的要求，大中城市紛紛強(qiáng)調(diào)就地過(guò)年。加之房企繼續(xù)推出優(yōu)惠措施，今年的春節(jié)樓市并未過(guò)度降溫，熱度反而好于往年，這也為此后的樓市“小陽(yáng)春”奠定了基調(diào)。
春節(jié)過(guò)后，樓市交易繼續(xù)升溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，商品房銷(xiāo)售面積50305萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.1%；比2019年1-4月份增長(zhǎng)19.5%，兩年平均增長(zhǎng)9.3%。商品房銷(xiāo)售額53609億元，增長(zhǎng)68.2%；比2019年1-4月份增長(zhǎng)37.0%，兩年平均增長(zhǎng)17.0%。
縱向?qū)Ρ?，這也實(shí)現(xiàn)了中國(guó)房地產(chǎn)的“歷史最好開(kāi)局”。
受銷(xiāo)售升溫的影響，今年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資40240億元，同比增長(zhǎng)21.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金63542億元，同比增長(zhǎng)35.2%。其中，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款的增速分別達(dá)到74.1%和41.3%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，按照當(dāng)下的樓市發(fā)展趨勢(shì)，如果不出現(xiàn)疫情反復(fù)等特殊因素影響，預(yù)計(jì)今年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額超過(guò)18萬(wàn)億元將成為定局。
但若將目光聚焦短期，樓市走向并非一片坦途，相反還出現(xiàn)一些波折。在學(xué)區(qū)房季節(jié)性升溫和其他因素的刺激下，今年3月以來(lái)，熱點(diǎn)城市的部分區(qū)域出現(xiàn)樓市非理性升溫現(xiàn)象，并引發(fā)監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注。4月8日，房?jī)r(jià)上漲較快的廣州、合肥等5個(gè)城市被住建部約談。
此后，熱點(diǎn)城市繼續(xù)加碼調(diào)控，部分城市通過(guò)調(diào)整教育政策等方式，來(lái)給學(xué)區(qū)房降溫，并間接實(shí)現(xiàn)降溫樓市的效果。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年4月，中央監(jiān)管部門(mén)和各地出臺(tái)樓市調(diào)控政策的頻次達(dá)到51次，為年內(nèi)新高。這也使得4月的樓市出現(xiàn)一定回落。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，4月單月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為1.43億平方米，環(huán)比下降23%；商品房銷(xiāo)售額1.52萬(wàn)億元，環(huán)比下降20.8%。
4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.27，比3月略有下調(diào)。
集中供地影響未知
一系列調(diào)控政策的加碼，已經(jīng)起到給房?jī)r(jià)降溫的效果。其中，在部分城市對(duì)學(xué)區(qū)房的“精準(zhǔn)打擊”下，二手房?jī)r(jià)的降溫最為明顯。
統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，4個(gè)一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州分別上漲1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。
31個(gè)二線城市的二手房?jī)r(jià)格漲幅有所擴(kuò)大，但一些熱點(diǎn)二線城市明顯降溫。比如，合肥二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅由3月的0.8%降至0.5%；成都由0.7%降至0.3%。住建部于4月初約談的寧波，二手房?jī)r(jià)漲幅也有所收窄。
同期，35個(gè)三線城市二手房?jī)r(jià)格平均環(huán)比上漲0.3%，漲幅持平。
二手房交易有著分散、隨機(jī)的特點(diǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方的預(yù)期容易受外部因素的影響而發(fā)生變化，二手房交易的冷熱也因此被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的先導(dǎo)指標(biāo)。
針對(duì)4月的二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)，張大偉指出，雖然納入統(tǒng)計(jì)的城市中仍有多數(shù)房?jī)r(jià)上漲，但隨著調(diào)控的加碼，二手房市場(chǎng)逐漸開(kāi)始退燒，且其路徑將從一線城市逐漸向二三線城市蔓延。許小樂(lè)也認(rèn)為，在各項(xiàng)調(diào)控政策的影響下，二手房的市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)回落，說(shuō)明市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。
多數(shù)分析人士認(rèn)為，按照當(dāng)前的政策力度和市場(chǎng)走勢(shì)，加之季節(jié)性因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在年中出現(xiàn)一定的降溫。
但許小樂(lè)同時(shí)表示，4月以來(lái)北京部分城市集中供地成交熱度較高，需警惕后續(xù)土地市場(chǎng)熱度向房屋交易市場(chǎng)傳遞，并導(dǎo)致市場(chǎng)升溫。
事實(shí)上，集中供地政策已經(jīng)影響到新房市場(chǎng)。今年4月，一二三線城市的新房?jī)r(jià)格漲幅均有擴(kuò)大，其中一線城市新房?jī)r(jià)格漲幅是在3月收窄后再度擴(kuò)大。機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，這是由于在土地集中供應(yīng)之前，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)新房供應(yīng)短缺，并導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期增強(qiáng)。且部分城市土地集中交易熱度較高，也給市場(chǎng)帶來(lái)較好的預(yù)期。
但總體來(lái)看，市場(chǎng)已很難進(jìn)一步升溫，回歸理性降溫的通道，已是業(yè)界的主流看法。58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，二手房市場(chǎng)價(jià)格漲幅回落，將會(huì)在下半年逐步傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)，從而引導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)穩(wěn)定。
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