嚴(yán)查購房資金來源、加強(qiáng)限售管理，土地集中出讓……今年以來，全國(guó)各地調(diào)控政策頻出，直指自去年年末以來過熱的樓市。如今，這些政策正在發(fā)揮效應(yīng)。貝殼研究院近日發(fā)布的《2021年4月樓市報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）顯示，4月份，全國(guó)66城新房市場(chǎng)成交量增速收窄，50城二手房成交量環(huán)比降約20%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅收窄?？硕鹧芯恐行慕瞻l(fā)布的報(bào)告也顯示，4月份29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)16%，環(huán)比下降4%。

一線城市新房市場(chǎng)降溫

新房市場(chǎng)在輪番調(diào)控政策的影響下，4月份開始出現(xiàn)增速下降的態(tài)勢(shì)?！秷?bào)告》顯示，1-4月全國(guó)66城新房市場(chǎng)成交套數(shù)相較1-3月增速收窄約25個(gè)百分點(diǎn)。從4月單月來看，成交量較2020年和2019年同期均有所回落。

貝殼研究院分析師潘浩認(rèn)為，調(diào)控政策力度加強(qiáng)疊加小陽春動(dòng)力趨弱，在全國(guó)新房整體成交量累計(jì)同比增幅或?qū)⒅饾u平穩(wěn)的大勢(shì)之下，三四線城市將會(huì)顯著放緩。

樓市熱度降溫在調(diào)控措施加碼的一線城市表現(xiàn)較為突出。具體來看，北京、上海、廣州、深圳4月新房成交面積同比增幅較3月均下降10-20個(gè)百分點(diǎn)。相比較而言，二線城市市場(chǎng)活躍度仍然較高，特別是長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、東南沿海的武漢、南京、杭州、溫州、寧波、福州、廈門、揚(yáng)州、泰州等城市，1-4月新房成交面積較去年同期均有30%以上的增長(zhǎng)。

克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，4月份全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積降至12177萬平方米，環(huán)比下降22%?？硕鹧芯恐行姆治鰩熜の臅哉J(rèn)為，未來各區(qū)域、各城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化，市場(chǎng)主旋律將由城市周期性輪動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐怀且恍星椋袌?chǎng)冷暖變化很大程度上取決于供求關(guān)系。

二手房市場(chǎng)高位回調(diào)

與新房市場(chǎng)步調(diào)一致，受調(diào)控與季節(jié)性因素影響，全國(guó)二手房市場(chǎng)在3月見頂之后高位回調(diào)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)50城二手房成交量環(huán)比下降約20%，其中合肥環(huán)比降幅超40%，寧波、廈門等熱點(diǎn)城市環(huán)比降幅超30%。《報(bào)告》顯示，4月全國(guó)50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅由3月的1.6%收窄至1.0%，其中有32個(gè)城市漲幅收窄或由微漲轉(zhuǎn)為微跌。二線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅均有所縮小，其中廈門縮小超過2個(gè)百分點(diǎn)。而北京、上海、廣州等一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均較上月縮小。

與3月供需兩端均高度活躍不同，4月全國(guó)50城二手房新增掛牌房源環(huán)比降約7%，客戶帶看量與上月基本持平。50城二手房景氣度指數(shù)較上月下降至33，連續(xù)第2個(gè)月回調(diào)。其中，上海、廣州、深圳調(diào)整幅度較大，合肥、杭州、廈門、寧波及泉州、紹興、嘉興市場(chǎng)景氣度回調(diào)。“市場(chǎng)熱度由一二線城市向周邊三線城市轉(zhuǎn)移，未來三四線城市調(diào)控收緊的壓力較大。”潘浩分析認(rèn)為，樓市調(diào)控開始向三四線城市下沉，政策已覆蓋到縣級(jí)城市，未來土地市場(chǎng)升溫的三四線城市隨時(shí)可能被調(diào)控。

租賃旺季進(jìn)入尾聲

走過3月小陽春的房屋租賃市場(chǎng)，4月以來進(jìn)入租賃旺季的尾聲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)重點(diǎn)40城住房租賃成交量環(huán)比減少20.4%，各城市成交量均環(huán)比減少超過10%。

其中，呼和浩特、太原和煙臺(tái)4月租賃成交量環(huán)比降幅最大，無錫、寧波、佛山、蘇州和南昌市環(huán)比降幅最小。一線城市中上海環(huán)比降幅最大，達(dá)到近30%，北京、深圳和廣州環(huán)比降幅在20%以內(nèi)；新一線城市中西安、青島環(huán)比降幅最大，西安環(huán)比降幅超過25%，蘇州、佛山和長(zhǎng)沙環(huán)比降幅最小，在15%以內(nèi)。

租賃住宅成交量的下滑暫未帶動(dòng)租金價(jià)格變動(dòng)。4月全國(guó)重點(diǎn)40城中26城租金指數(shù)環(huán)比上漲。哈爾濱、蕪湖和太原租金指數(shù)環(huán)比漲幅最高。

潘浩表示，因高校畢業(yè)生帶來的租賃旺季或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)，預(yù)計(jì)5月租賃市場(chǎng)活躍度再次提升，北京等對(duì)人才吸引力較強(qiáng)的一二線城市租賃市場(chǎng)升溫將更為顯著。這在業(yè)主出租信心加強(qiáng)上可見一斑，數(shù)據(jù)顯示，4月新增租賃房源掛牌均價(jià)環(huán)比和同比均上漲，全國(guó)重點(diǎn)40城新增房源掛牌均價(jià)為38.4元/平方米，環(huán)比小幅上漲1.5%，同比上漲3.8%。