多場(chǎng)土地盛宴點(diǎn)燃了房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

5月13日，福州、深圳、廈門(mén)首批土地拍賣(mài)落錘，截至目前，全國(guó)已有廣州、杭州、北京、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等十個(gè)城市進(jìn)行了首輪拍地，合計(jì)成交金額將近5000億元。

而大規(guī)模的土地入市，給今年以來(lái)房企低迷的投資氛圍注入了強(qiáng)心針，眾多房企在拍賣(mài)場(chǎng)“廝殺博弈”，創(chuàng)下了眾多城市的土地交易紀(jì)錄。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，這次兩集中供地，很多城市在土地策略方面做了調(diào)整，是為了實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目的，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的控制起到了很好的調(diào)價(jià)作用。

城市土拍熱度不一，一二線城市搶地激烈

從整體來(lái)看，這次土拍的熱度真實(shí)反映出了樓市熱度。北京、廣州、杭州、重慶等城市的熱度較高；沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等地的土拍相對(duì)平淡。目前一線城市中，僅上海沒(méi)有進(jìn)行集中拍地，作為兵家必爭(zhēng)之地，北京、深圳、廣州的土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

北京首批集中競(jìng)拍的29宗土地總出讓金額高達(dá)1102.21億元，最熱門(mén)的豐臺(tái)張郭莊村地塊，競(jìng)拍次數(shù)達(dá)到了110次。在5月10日拍賣(mài)的朝陽(yáng)王四營(yíng)鄉(xiāng)的三宗地和海淀樹(shù)村兩宗地塊，在成交總價(jià)到達(dá)上限后，分別競(jìng)報(bào)的公共租賃住房和政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額也均達(dá)到上限，同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的房企轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)階段。在北京擺上拍賣(mài)架的29宗土地中，10宗掛牌用地都進(jìn)入了這一PK流程，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的拼搶可見(jiàn)一斑。

此前4月底，廣州在出讓地塊中還出現(xiàn)了“面粉價(jià)格貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。廣州白云區(qū)金沙洲地塊在經(jīng)過(guò)了113輪競(jìng)拍后，被華潤(rùn)以21.28億元、配建2.34萬(wàn)方競(jìng)得，樓面價(jià)為4.2萬(wàn)元/平，溢價(jià)率為44.96%，但觀察其周邊二手房?jī)r(jià)格，部分項(xiàng)目單價(jià)為3.1萬(wàn)元，也有部分房源單價(jià)僅為2.5萬(wàn)元。

相比之下，深圳此次土拍的地塊并不多，6塊土地吸引近30家房企報(bào)名，合計(jì)土地出讓金138.44億元。對(duì)于一線城市，龍頭房企難掩其布局的野心。在此次北京拍地中，斬獲四宗地塊的卓越方面告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，集團(tuán)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略布局是1 1 X，“1”是灣區(qū)，“1”是長(zhǎng)三角，“X”是具備高潛能的一二級(jí)城市。北京作為絕對(duì)的一線核心城市，是企業(yè)既定戰(zhàn)略城市。卓越一直看好北京市場(chǎng)，在北京有非常多的合作伙伴，通過(guò)合作形式深耕，未來(lái)也會(huì)一起成長(zhǎng)。

更為瘋狂的是4月28日至29日的重慶土拍大戰(zhàn)，眾多房企削尖了腦袋搶地，樓面價(jià)破萬(wàn)、溢價(jià)率高是市場(chǎng)對(duì)此次搶地大戰(zhàn)最直觀的印象。重慶此次拍地平均溢價(jià)達(dá)到了55.24%，其中，4月28日，招商蛇口以32.5億元競(jìng)得沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%。5月7日至8日，杭州市場(chǎng)上也上演了房企搶地大戰(zhàn)，溢價(jià)封頂、高自持成為拍地的主旋律。

相比于上面幾個(gè)一二線城市，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春的集中拍地則顯得冷清了許多。4月15日，長(zhǎng)春開(kāi)啟了全國(guó)首場(chǎng)集中土拍序幕，共有53宗土地掛牌出讓?zhuān)渲?宗地因無(wú)人報(bào)名流拍，11宗地提前終止出讓?zhuān)灿?jì)40宗土地成功出讓?zhuān)瑑H吸引了中鐵、華潤(rùn)、保利、萬(wàn)科4家頭部房企關(guān)注，拿地更多的是本土企業(yè)，最終總成交價(jià)為194.44億元；4月30日，沈陽(yáng)的土拍活動(dòng)在開(kāi)場(chǎng)兩個(gè)小時(shí)后便宣告結(jié)束。在拍賣(mài)的25宗土地中，有3宗地塊無(wú)人報(bào)名流拍，其余22宗地塊總成交價(jià)為197.86億元，其中有8宗地塊為底價(jià)拍出。

開(kāi)發(fā)商努力適應(yīng)新規(guī)則

隨著集中供地的推出，今年包括北京、廣州、杭州等多個(gè)城市加強(qiáng)了土地端的調(diào)控，意圖從土地源頭上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。其中，廣州本批次集中供應(yīng)地塊均采用“限地價(jià) 競(jìng)配建 搖號(hào)”的方式進(jìn)行出讓?zhuān)缓贾菔窍薜貎r(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持的土拍政策；北京的規(guī)則相對(duì)復(fù)雜，包括“競(jìng)政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額”和“競(jìng)建高品質(zhì)住宅”，以及高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)等出讓方式。

對(duì)于土地市場(chǎng)的多項(xiàng)調(diào)控措施，一位房企投拓人員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，北京土地市場(chǎng)的調(diào)控模式是比較新的，官方對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控前置到土地層面，對(duì)市場(chǎng)的管控更為靈活也更清晰，能感覺(jué)到政府調(diào)控的決心。對(duì)于他們投拓人員來(lái)說(shuō)，設(shè)定了地價(jià)上限和房?jī)r(jià)上限，以及政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額上限，相當(dāng)于“明牌”打法，企業(yè)對(duì)于地塊競(jìng)拍時(shí)的拐點(diǎn)更明確，可以更好比對(duì)各個(gè)地塊的價(jià)值。

面對(duì)游戲規(guī)則的更改，需要開(kāi)發(fā)商調(diào)整競(jìng)拍策略，來(lái)適應(yīng)新的競(jìng)爭(zhēng)格局。從北京和廣州的市場(chǎng)表現(xiàn)可以看出，很多企業(yè)面對(duì)新的規(guī)則稍顯無(wú)所適從，競(jìng)地過(guò)程中產(chǎn)生了一些怪象。由于廣州的競(jìng)拍采用的是“限地價(jià) 競(jìng)配建 搖號(hào)”的方式，在競(jìng)拍中黃浦區(qū)黃陂地塊備受關(guān)注，32家房企共同競(jìng)爭(zhēng)同一地塊，為了提升中簽率，現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)了300組企業(yè)參與競(jìng)拍，一家房企甚至準(zhǔn)備了30多個(gè)“馬甲”。

一位北京房企的投拓人員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，從北京市場(chǎng)來(lái)看，第一次集中供地，很多競(jìng)拍的規(guī)則發(fā)生了改變，很多企業(yè)還是比較激進(jìn)的，畢竟開(kāi)發(fā)商以土地為生，大家的熱情都很高，還有很多外地企業(yè)想要進(jìn)京，打一下自己的招牌。

土地拍賣(mài)由“零售”改“批發(fā)”，且伴多城市集中供地的時(shí)間相近，房企的資金壓力劇增。從當(dāng)前拍賣(mài)的城市來(lái)看，很多房企都是多線“作戰(zhàn)”，同時(shí)參與了多個(gè)城市的眾多地塊的爭(zhēng)奪，拿地較多的龍頭房企如萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利、華潤(rùn)和招商，他們?cè)谒奈鍌€(gè)城市均有斬獲，資金壓力不言而喻。在資金壓力、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等多方面因素下，抱團(tuán)拿地成了房企的新打法，金地、保利、華潤(rùn)組成的聯(lián)合體，以及卓越、中交組成的聯(lián)合體在北京市場(chǎng)上頻頻出手，成為熱點(diǎn)地塊的搶奪者。

“過(guò)去高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的增長(zhǎng)方式不能再延續(xù)下去了”，郭毅表示，近幾年全行業(yè)的利潤(rùn)率都在下滑，開(kāi)發(fā)商需要適應(yīng)新的規(guī)則，在資金調(diào)配、負(fù)債控制上有更好的解決方案。尤其是中小企業(yè)，在新的競(jìng)爭(zhēng)中需要加強(qiáng)合作，小而美的路線可能不再適應(yīng)目前的發(fā)展形勢(shì)了。

克而瑞研究中心分析，從房企層面而言，龍頭房企在本次土拍中展現(xiàn)出了極高的積極性，且在熱度較高的幾個(gè)城市均有所斬獲，一方面年內(nèi)首次集中供地在時(shí)間上有一定的優(yōu)勢(shì)，能對(duì)年內(nèi)的銷(xiāo)售形成支撐；另一方面也可以看出龍頭房企在集中拍地的制度下規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。對(duì)于中小房企而言，只能通過(guò)合作拿地的方式參與拿地，未來(lái)規(guī)模房企與中小型房企的差距預(yù)計(jì)還將進(jìn)一步拉開(kāi)，行業(yè)集中度仍會(huì)繼續(xù)提升。