“十四五”規(guī)劃綱要明確提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

作為城市新市民和青年緩解住房困難的重要手段，近年來(lái)，住房租賃行業(yè)在社會(huì)民生中的重要性不斷提升。同時(shí)，黑中介、虛假房源、長(zhǎng)租公寓爆雷等亂象也頻頻發(fā)生。近期，針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策頻出，相關(guān)部門(mén)紛紛在市場(chǎng)、金融、戶(hù)籍、土地、法律等方面發(fā)力，助力租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

租賃市場(chǎng)新政頻出

在培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面，“十四五”規(guī)劃綱要指出，要有效盤(pán)活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。

“不一定非要用買(mǎi)房來(lái)解決住房問(wèn)題，也可以用租房來(lái)解決。”中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，“過(guò)去20年里，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)先后承擔(dān)了補(bǔ)充健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、去杠桿保民生工具等角色定位。直到2016年，租購(gòu)并舉的提出才使得我國(guó)以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系逐步健全發(fā)展。”

近期，國(guó)家發(fā)改委公布了《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《任務(wù)》），其中“零門(mén)檻落戶(hù)”“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等成為熱詞。

《任務(wù)》明確表示，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市落實(shí)全面取消落戶(hù)籍限制政策，要對(duì)租購(gòu)房者同等對(duì)待，允許租房常住人口在公共戶(hù)口落戶(hù)。柴強(qiáng)認(rèn)為，這意味著在絕大多數(shù)城市中，戶(hù)籍將不再成為人口自由流動(dòng)的阻礙，這顯然是中國(guó)戶(hù)籍制度上的里程碑。

《任務(wù)》還強(qiáng)調(diào)，有力有序擴(kuò)大租賃住房供給，單列租賃住房用地計(jì)劃。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自“雙集中供地”（指集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)）政策實(shí)施以來(lái)，在22個(gè)城市陸續(xù)公布的首批供地計(jì)劃中，幾乎全部列有租賃住宅供地計(jì)劃。

記者看到，在北京、合肥、廣州、西安發(fā)布的有關(guān)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)文件中，也紛紛提出要加大租賃住房建設(shè)力度，多渠道增加租賃房源供給，著力解決好新市民、青年人、新就業(yè)家庭等群體的合理住房需求。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張永岳對(duì)記者表示，今年的宏觀調(diào)控政策密集，與過(guò)去相比有一些新的特點(diǎn)。如今的調(diào)控政策更著重于從整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的視角出發(fā)，要讓新市民住有所居，大城市在租賃住房發(fā)展方面要跟上。

金融監(jiān)管進(jìn)一步強(qiáng)化

隨著住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的快速發(fā)展，一些行業(yè)亂象也頻頻發(fā)生。比如，部分長(zhǎng)租公寓平臺(tái)利用租金支付期限錯(cuò)配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人的信用套取信貸資金，變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù)。同時(shí)，一些住房租賃企業(yè)發(fā)生資金鏈斷裂，也嚴(yán)重影響了住房租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。

為此，加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)回歸租賃服務(wù)本源，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)等，已經(jīng)引起了行業(yè)主管部門(mén)的重視。

近日，住建部、國(guó)家發(fā)改委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、國(guó)家網(wǎng)信辦、銀保監(jiān)會(huì)等6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），明確要求住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過(guò)3個(gè)月，支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金，并從從業(yè)管理、租賃經(jīng)營(yíng)、資金監(jiān)管、消費(fèi)貸款等7方面入手，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管。

在租金監(jiān)管方面，《意見(jiàn)》明確要求，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立資金監(jiān)管賬戶(hù)，在發(fā)布房源信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)發(fā)布資金監(jiān)管賬戶(hù)信息。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過(guò)3個(gè)月的，或單次收取押金超過(guò)1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶(hù)，并通過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金等?！兑庖?jiàn)》還明令禁止住房租賃企業(yè)變相開(kāi)展金融業(yè)務(wù)，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。同時(shí)要求金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格管理住房租賃消費(fèi)貸款，加強(qiáng)授信審查和用途管理，發(fā)放貸款前必須采取有效手段核查借款人身份信息，評(píng)估還款能力，核實(shí)借款意愿，并做好記錄。

此前長(zhǎng)租公寓平臺(tái)變相推高租金價(jià)格水平的消息引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。對(duì)此，《意見(jiàn)》提出，要合理調(diào)控住房租金水平。住房租賃市場(chǎng)需求旺盛的大城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測(cè)制度，定期公布不同區(qū)域、不同類(lèi)型租賃住房的市場(chǎng)租金水平信息。積極引導(dǎo)住房租賃雙方合理確定租金，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。發(fā)揮住房租賃企業(yè)，尤其是大中型住房租賃企業(yè)在穩(wěn)定市場(chǎng)租金水平方面的示范作用。加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)租金監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況，對(duì)于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。“這是住宅租賃市場(chǎng)首個(gè)系統(tǒng)監(jiān)管的政策，也是今年在加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)貸管控的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)領(lǐng)域迎來(lái)的第二個(gè)金融市場(chǎng)監(jiān)管政策。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，這些規(guī)定直擊長(zhǎng)租公寓企業(yè)各類(lèi)違規(guī)做法，有助于規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)防范經(jīng)營(yíng)方面出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

期待實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)

“我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正處于鼓勵(lì)發(fā)展與加強(qiáng)規(guī)范并重的新時(shí)期。”住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示，“時(shí)至今日，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)已發(fā)展至機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的階段，政策開(kāi)始向鼓勵(lì)發(fā)展與加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范并重的方向傾斜。”

如今，雖然多數(shù)城市出臺(tái)了租房補(bǔ)貼、便利落戶(hù)、提供人才租賃住房等新政，但趙然認(rèn)為，租售同權(quán)才是解決問(wèn)題的癥結(jié)。“實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)仍然有一段很長(zhǎng)的路要走，目前看來(lái)，在人才落戶(hù)、子女義務(wù)教育等方面都有政策需要突破的地方。”

記者從住建部了解到，目前《住房租賃條例》立法進(jìn)程正在積極推動(dòng)，條例正式出臺(tái)已經(jīng)可期。

柴強(qiáng)表示，政府大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的態(tài)度十分明朗，相信在政策的持續(xù)推進(jìn)下，住房租賃市場(chǎng)未來(lái)將迎來(lái)更加廣闊的發(fā)展空間。