最近，長三角區(qū)域已有無錫、杭州兩個城市完成年度首批集中供地，上海擬于5月第三周即5月17日至21日之間發(fā)布2021年度第一批住宅用地集中出讓公告；蘇州也將于5月31日至6月2日集中供地，連拍三天。

從房企在無錫、杭州的投資情況來看，得力于資金優(yōu)勢、運營優(yōu)勢，大房企不懼薄利，選擇在熟悉的市場繼續(xù)深耕，中小房企不得不接受“邊緣化”，在郊區(qū)拿地或者后期參股大房企拿下的地塊。

這充分表明了“三道紅線”之下，房企投資注重安全第一。以融創(chuàng)與融信的表現(xiàn)為例，這兩家房企分列一二梯隊，銷售體量有差距，但都在深耕區(qū)域出現(xiàn)大手筆投資，只不過融創(chuàng)深耕區(qū)域比融信多。比如，融創(chuàng)在無錫與杭州都有深耕意圖，分別拿下4幅土地；融信則不敢在無錫貿(mào)然下手，主要在深耕了8年的杭州市場集中火力。

融信集團品牌與營銷中心總經(jīng)理孫群存在接受21世紀經(jīng)濟報道獨家專訪時表示，在杭州拿地是團隊經(jīng)過充分研判的結(jié)果，是安全的，實際上也沒有外界傳言的投資規(guī)模，除了與濱江聯(lián)合投資的地塊之外，其他獨立競得的地塊后期都會與合作伙伴一起投資開發(fā)。其表示，自從三道紅線、集中供地政策出臺之后，融信的投資團隊與營銷模式已經(jīng)迅速做出了調(diào)整，長期主義仍然是融信的城市投資宗旨。他也坦承，在此前沒有過多投資的城市，融信決策的周期也很慢，包括無錫在內(nèi)，新進入的城市各方面資源都跟不上的情況下，不敢貿(mào)然下手拿地。

融創(chuàng)、融信、招商蛇口、龍湖等大房企蜂擁無錫、杭州土拍市場。尤其是杭州，還沒到正式開拍就已經(jīng)有地塊經(jīng)過好幾輪預(yù)報價導(dǎo)致地價直接封頂，等到正式開拍的時候，房企只能通過競自持一爭高下。

杭州土拍熱度空前，房企拿地激進，導(dǎo)致地塊自持比例突破9%；利潤不斷下探，房地比跌破1.0。

綜合億翰智庫、易居研究院分析師以及房企內(nèi)部人士的觀點，土拍新規(guī)或提速，各地土拍仍需“降溫”。集中供地初衷未達，土拍政策調(diào)控或陸續(xù)出臺。

饑餓營銷？長三角土地市場熱度不減

順應(yīng)集中供地新政對于租賃住房比例的要求，無錫與杭州此次推出的地塊都增加了租賃住房比例，無錫首次要求“競租賃住房建筑面積”，杭州一方面增加了部分地塊內(nèi)的公租房配建比例不低于10%的要求，另一方面首批集中供地也推出2幅人才租賃用房用地。但房企毫無顧慮。

此次杭州57幅地塊總成交1178.21億元，占2020年杭州市全部賣地總金額的50%左右。其中，有42宗地塊封頂，41宗進入競自持，并有13宗地塊競自持比例超過了20%，競自持比例最高達到40%。這批杭州地塊精裝限價創(chuàng)板塊新高，比如臨平區(qū)塘棲小城市核心區(qū)地塊34地塊，精裝限價28300元/平方米，較2020年最高限價上漲了23%。

業(yè)內(nèi)人士認為，集中供地之后長三角土地市場熱度不減的原因還在于，不同于其他區(qū)域城市積極加快宅地供應(yīng)放量，長三角除南京有略微增幅以外，杭州、蘇州、無錫2021年供應(yīng)均有明顯的下降，“饑餓營銷”或讓原本就土拍火熱的四城熱度進一步聚焦。

大房企熱衷投資長三角，還有諸多原因。億翰智庫一份研報顯示，杭州此次供地質(zhì)量高，主城區(qū)地塊推出數(shù)量高于郊區(qū)；土地出讓金繳納期限具有明顯的優(yōu)勢，杭州除下沙板塊土地出讓金周轉(zhuǎn)期限為6個月外，其他區(qū)域周轉(zhuǎn)期限普遍在8-9個月左右，而蘇州土地出讓金周轉(zhuǎn)期限普遍為3個月，一定程度上緩解集中供地新政下，房企一次性參拍面臨的資金壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計，通過繳納托底保證金報名參與本次的房企達37家。

尋求多方借力？大房企敢于拿地

杭州集中供地中，除了融創(chuàng)，融信、濱江聯(lián)合體拿地之外，又各自為營積極拿地，拿地金額TOP10房企中7家房企均為行業(yè)TOP30房企。政府提高了雙限地塊價格，并且通過點狀提高精裝限價松動區(qū)域房價天花板。郊區(qū)房價的上漲預(yù)期，中小房企也不怕向外圍布局，其中以臨安區(qū)為例，作為市區(qū)唯一不限購區(qū)域，土拍起價低，利潤相對充足，深受本土房企青睞。

一場集中供地，反映的不僅是土地價格的變化，更是房企投資拿地的分化邏輯。從競自持角度來看，杭州57幅土地平均自持比例高達9%，創(chuàng)雙限政策實施以來新高，而2019-2020年自持比例均在2%以下。出讓的首批集中供地中自持比例20%以上地塊共13宗，本土房企拿下7宗，占比高達54%，而自持比例最高的為城東濱湖新區(qū)單元G-R21-01地塊，自持比例40%，由本土房企杭州地上拿下，房地比僅1.2。

利潤方面，房地比低于1.5的高達55%，2.0以下高達84%。而利潤壓縮典型的有塘棲小城市核心區(qū)地塊34地塊，由廣宇以競自持比例29%拿下，房地比1.0；融信獨立拿下的世紀城核心區(qū)塊單元，競自持比例高達29%，初步估算下來，房地比已低于0.9。

知情人士透露，杭州首批集中供地中獲地最多的融信，其實該公司內(nèi)部復(fù)盤并不算激進，背后是多家房企在積極主動與該公司接觸，希望分羹杭州市場。“深耕”，也是孫群存強調(diào)的投資戰(zhàn)略。據(jù)孫群存透露，主要有幾方面原因：融信一直深耕杭州，在熟悉的杭州市場，風(fēng)險把控已然成熟，提前與濱江談好合作也是基于此。濱江強工程，融信強營銷，二者的結(jié)合，可以說是增加了抗風(fēng)險能力；融信也是有備而來，3月在杭州以獨資形式成立了22個項目公司；而土拍參與階段，融信一邊獨自拿地補倉世紀城、三墩北等前期深耕板塊，一邊通過聯(lián)合濱江開啟外拓，首進寧圍、江灣新城。

這是融信進駐杭州的第8年。2020年，融信逆勢超額達成銷售目標，全年實現(xiàn)銷售金額1551.7億元，同比上升9.8%。而分城市來看，杭州貢獻了大部分業(yè)績，全年實現(xiàn)銷售金額482.5億元，占比31.1%。

因此融信敢于拿地。掌握主動權(quán)拿地，然后尋求外力合作達成共贏。這也是房地產(chǎn)的趨勢。除了成本管控之外，融信等房企還有提升總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的需求。

實際上，融信也急于補倉杭州。2020年全年融信杭州新增土儲占比不足15%，業(yè)績貨值貢獻需求與新增補貨的錯位，也導(dǎo)致融信對杭州投資快速決策。

誠然，聯(lián)合拿地趨勢或者拿地之后引入合作方或成為越來越多房企效仿方式，并憑借此合理分散利潤壓縮風(fēng)險同時保證杭州市場份額。

億翰智庫首席研究員張化東分析認為，從集中供地出臺初衷來看，本次呈現(xiàn)的結(jié)果卻恰好相反，土拍熱度史無前例。降溫不成，從政府角度來看仍需加快土拍新規(guī)出臺控?zé)岫取６?月出讓的第二批次集中供地作為緊隨其后的供地機會也是今年最后一次集中供地，新規(guī)試點或會加快入市。張化東預(yù)測，杭州7月集中供地很有可能會首次試點“競地價、競質(zhì)量”新政。

（作者：唐韶葵 ）