不過，據(jù)了解，目前多數(shù)入局養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)面臨盈利難題，部分企業(yè)尚未形成有效盈利機制。
財聯(lián)社（廣州，記者 陳業(yè)）訊，5月11日國新辦舉行新聞發(fā)布會，介紹第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)結(jié)果并答記者問。
國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在會上通報，全國人口共141178萬人，與2010年的133972萬人相比，增加了7206萬人，增長5.38%；年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。
數(shù)據(jù)表明，我國人口10年來繼續(xù)保持低速增長態(tài)勢。全國人口中，男性人口為723339956人，占51.24%；女性人口為688438768人，占48.76%。總?cè)丝谛詣e比為105.07。
人口結(jié)構(gòu)發(fā)生的變化，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響，成為人口普查數(shù)據(jù)公布后業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。而開發(fā)商的關(guān)注點，除了未來將如何展開地域布局及產(chǎn)品定位，還包括為適應(yīng)人口老齡化程度加深的需求，是否應(yīng)進一步布局康養(yǎng)業(yè)務(wù)等。
“搶人大戰(zhàn)”或?qū)⑸?/div>
新型城鎮(zhèn)化布局，近幾年來一直是開發(fā)商重點提及的戰(zhàn)略。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年人口城鎮(zhèn)化率達到了63.89%。
對此，同策研究院分析師汪恒認為，最新數(shù)據(jù)表明，過去不少人對中國的城鎮(zhèn)化率有所低估。
“63.89%的城鎮(zhèn)化率，對于房地產(chǎn)市場來說并不友好。過去數(shù)據(jù)的低估說明未來我國城鎮(zhèn)化率提升空間或有限，我國房地產(chǎn)新房市場有可能提前觸頂。”汪恒表示。
第七次全國人口普查數(shù)據(jù)發(fā)布后，同策研究院在其研究報告中稱，“家庭戶規(guī)模從2010年的3.1下降到2.62，這是一個很大的降幅，這種現(xiàn)象也同大家的日常感覺一致，家庭戶規(guī)模的下降必然帶來房屋成交結(jié)構(gòu)的變化，未來更小的房子肯定會更受歡迎。”
“有人才有住房需求，在人口增速下降、勞動力人口占比下降的趨勢下，開發(fā)商的投資布局跟著人口流向走是勢之必然，像粵港澳大灣區(qū)這樣吸附能力強的城市群，自然是開發(fā)商關(guān)注的重點。”克而瑞廣州區(qū)域分析師肖文曉稱。
汪恒指出，考慮到整體人口形勢，未來各個城市之間的“搶人大戰(zhàn)”可能會更加激烈，開發(fā)商投資布局更需要從城市基本面出發(fā)，判斷一個城市未來的發(fā)展前景和人口形勢，這樣才不會踏錯節(jié)奏。
不過，肖文曉認為，不管是從城鎮(zhèn)化率的提升，亦或從人口紅利的消減等多種角度分析，中國房地產(chǎn)市場從增量時代向存量時代逐步轉(zhuǎn)變的趨勢，近年來已經(jīng)很明顯。
“這種大趨勢的轉(zhuǎn)變，意味著提供給房企規(guī)模擴張的增量紅利越來越少，粗放式的增長不可持續(xù)，而精細化的城市運營卻大有可為。企業(yè)未來要做強，除了精耕市場，還有就是通過收并購來實現(xiàn)增長。”肖文曉稱。
康養(yǎng)業(yè)務(wù)迎機遇
第七次全國人口普查數(shù)據(jù)另一引發(fā)市場關(guān)注的現(xiàn)象是，隨著老齡化人口數(shù)量增加，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒂瓉頇C遇。
第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口為26402萬人，占18.70%（其中，65歲及以上人口為19064萬人，占13.50%）。與2010年相比，60歲及以上人口的比重上升5.44個百分點。
肖文曉認為，“目前來看，國內(nèi)介入康養(yǎng)市場的開發(fā)商不在少數(shù)，但從業(yè)務(wù)規(guī)模、業(yè)績體量來看，康養(yǎng)業(yè)務(wù)對于品牌房企的貢獻度仍較有限，而運營模式也正處于探索狀態(tài)。從第七次全國人口普查數(shù)據(jù)來看，不管是已經(jīng)入局者還是有意入局者，這個市場都有足夠廣闊的空間。”
和君咨詢康養(yǎng)事業(yè)部副總經(jīng)理曹卓君也表示，當(dāng)前養(yǎng)老市場已形成地產(chǎn)商、險資、央企國企、多元資本方、服務(wù)型企業(yè)、外資企業(yè)六大主題類型，依托核心主業(yè)多產(chǎn)品線試水運營。
“一、二線城市新增土地供應(yīng)減少情況下，未來會有更多央企國企選擇對閑置物業(yè)進行整合改造，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)品。具體到產(chǎn)品方面，未來康養(yǎng)市場會呈現(xiàn)金字塔模式，即出現(xiàn)高、中、低不同檔次的產(chǎn)品，與市場多元化需求相吻合。”曹卓君稱。
市場需求方面，越秀康養(yǎng)戰(zhàn)略投資中心測算，“十四五”末中國康養(yǎng)市場容量將超過10萬億，其中，養(yǎng)老公寓（含康養(yǎng)小鎮(zhèn)及旅居）市場容量為4.4萬億、養(yǎng)老服務(wù)1.9萬億、養(yǎng)老機構(gòu)5千億。
事實上，萬科、保利、越秀等開發(fā)商早已介入康養(yǎng)業(yè)務(wù)，部分開發(fā)企業(yè)的康養(yǎng)業(yè)務(wù)已成規(guī)模。其中，萬科2009年開始研究養(yǎng)老業(yè)務(wù)，2011年在杭州良渚落地了第一個養(yǎng)老社區(qū)，越秀康養(yǎng)則于2017年設(shè)立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，至今已形成“3省6市8千床”的格局。
不過，據(jù)了解，目前多數(shù)入局養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)面臨盈利難題，部分企業(yè)尚未形成有效盈利機制。
對于目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場，曹卓君認為，從數(shù)字上來看，當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)數(shù)量達3.8萬個，床位數(shù)量823.8萬張，能滿足需求。但服務(wù)質(zhì)量卻參差不齊，供給層面出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，公辦福利養(yǎng)老機構(gòu)很難進。民辦機構(gòu)則面臨設(shè)施不達標(biāo)、服務(wù)不符合要求、收費高、定位和市場有偏差等問題，入住率低至20%-30%，空置率高達48%。未來如何減少無效、低端供給，提高服務(wù)水平是行業(yè)需要思考的問題。
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