“五一”小長(zhǎng)假，有兩個(gè)數(shù)據(jù)非常搶眼：一是小長(zhǎng)假五天出行人數(shù)達(dá)到2.3億人次，各項(xiàng)旅游數(shù)據(jù)創(chuàng)歷史新高，在經(jīng)歷一年的疫情之后，旅游消費(fèi)在小長(zhǎng)假期間出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性反彈；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，很多機(jī)構(gòu)檢測(cè)的數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了明顯的下滑。

列舉幾個(gè)數(shù)據(jù)：

一是貝殼研究院監(jiān)測(cè)的50座城市“五一”期間二手房日均成交量同比下降約5%，比4月周末日均水平下降約30%（注意，很多人對(duì)下降30%這個(gè)數(shù)據(jù)印象深刻）；

二是四個(gè)一線城市，新房二手房數(shù)據(jù)大多都下滑。一線城市新房成交面積北京同比下跌77%，上海環(huán)比下跌27%，深圳環(huán)比下跌13%，只有廣州成交上漲。二手房這三個(gè)城市的成交量也下滑；

三是克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期58個(gè)監(jiān)測(cè)的城市新房累計(jì)成交188萬平方米，同比下降6%。

還有一些數(shù)據(jù)就不列舉了，總之?dāng)?shù)據(jù)出現(xiàn)后網(wǎng)絡(luò)上開始熱炒：房地產(chǎn)正式進(jìn)入下滑周期。有一本書叫《統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)說謊》，說的就是對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的這種主觀的選擇和運(yùn)用。

其實(shí)，“五一”期間的數(shù)據(jù)根本沒有任何可比性和參考價(jià)值，因?yàn)槊磕甑?ldquo;五一”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況都不同。無論是環(huán)比，還是同比，都毫無意義。舉一個(gè)例子，去年“五一”為什么成交數(shù)據(jù)不錯(cuò)，因?yàn)槟菚?huì)雖然疫情得到了控制，但外出旅行還是不方便，再加上前幾個(gè)月因?yàn)橐咔橐种频男枨笤?ldquo;五一”期間釋放，這就是去年數(shù)據(jù)比較高的原因。

今年“五一”數(shù)據(jù)為什么不好？原因也很簡(jiǎn)單：

一是前四個(gè)月房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)火爆，這從全國(guó)調(diào)控次數(shù)高達(dá)近200次可以看出，如果數(shù)據(jù)冷，就不會(huì)有這么多的調(diào)控；

二是4月30日高層會(huì)議提及房地產(chǎn)，點(diǎn)名學(xué)區(qū)房，從政策層面釋放出繼續(xù)從嚴(yán)的信號(hào)，在這種情況下，也沒有人在“五一”期間急于出手，一般的心態(tài)是觀望觀望；

三是憋了一年了，今年“五一”首選出行。但這和下一步房地產(chǎn)是不是進(jìn)入下滑周期毫無關(guān)系。

而且，很多媒體和專家最無恥的是，選擇性使用數(shù)據(jù)，如果我選擇性的用數(shù)據(jù)，你會(huì)覺得樓市太熱了：比如，武漢成交同比暴漲80%；廣州新房成交暴漲130%，但是，熱點(diǎn)城市表現(xiàn)仍然較好。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，“五一”期間重點(diǎn)20個(gè)城市新房成交同比上漲了35%；蘇州新房成交環(huán)比大漲59%，然后據(jù)此得出，下一個(gè)周期將進(jìn)入快速上漲周期，豈不荒唐！拿這“五天”的特殊數(shù)據(jù)，然后來預(yù)判下一個(gè)周期房地產(chǎn)的走勢(shì)，這是多么的無知和可笑。

對(duì)于這種情況，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅.克魯格曼曾經(jīng)一針見血的指出：一些人對(duì)數(shù)據(jù)的使用就好像醉漢喝醉之后抱住電線桿，目的只是為了獲得依靠而不是為了獲得真相。

中國(guó)的購(gòu)房者實(shí)在是太不易了，經(jīng)常面臨“數(shù)據(jù)盲盒”，要么看到的是假數(shù)據(jù)，要么是對(duì)真數(shù)據(jù)的曲解，“五一”幾天的數(shù)據(jù)，在一些人眼里成了證明下一個(gè)周期房地產(chǎn)趨勢(shì)的指標(biāo)，那么，如果“五一”過后報(bào)復(fù)性反彈，是不是又成了房地產(chǎn)又進(jìn)入上漲周期？

我的觀點(diǎn)，“五一”房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)對(duì)于判斷房地產(chǎn)的趨勢(shì)毫無價(jià)值。

房地產(chǎn)今年的趨勢(shì)是明朗的，目前來看，我認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，房住不炒會(huì)一直堅(jiān)持，在整體平穩(wěn)的情況下，今年有兩點(diǎn)決定房地產(chǎn)趨勢(shì)的因素：

一是通脹，通脹預(yù)期之下，好房子仍然是抗通脹的第一選擇，去年決定房?jī)r(jià)的是全球央行放水，房?jī)r(jià)全球性上漲；今年決定房?jī)r(jià)的是通脹；

二是房地產(chǎn)不會(huì)有統(tǒng)一的趨勢(shì)，一些城市的房?jī)r(jià)在跌，而另一些城市的房?jī)r(jià)會(huì)漲，不要被所謂的全國(guó)性的“平均”數(shù)據(jù)誤導(dǎo)，平均數(shù)據(jù)對(duì)于指導(dǎo)一個(gè)人買房子毫無意義。