10日-11日，因報(bào)名企業(yè)眾多而延期舉行的北京首輪土拍迎來(lái)競(jìng)價(jià)出讓環(huán)節(jié)。開(kāi)拍首日，12宗地塊以516.19億元成交，但其中7宗地塊因觸及“競(jìng)地價(jià)”“競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額”雙頂，轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，競(jìng)得開(kāi)發(fā)商仍處待定狀態(tài)。

今年是執(zhí)行“雙集中”供地政策的第一年，在北京之前，長(zhǎng)春、廣州、無(wú)錫、重慶、杭州等地已完成首輪出讓。目前來(lái)看，各地土地?zé)岫确只觿?。重慶、杭州、無(wú)錫等地土地市場(chǎng)熱度高企，杭州超過(guò)七成地塊溢價(jià)率觸頂，重慶近半地塊溢價(jià)率超50%，但首個(gè)公開(kāi)競(jìng)拍的長(zhǎng)春，首輪土拍的38宗土地中，32宗以底價(jià)成交，2宗流拍。

北京首日競(jìng)拍競(jìng)爭(zhēng)激烈

資料顯示，此次北京首批集中供應(yīng)30宗地塊，約169公頃，建筑規(guī)模約345萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)達(dá)1035.81億元，約占2021年宅地供應(yīng)計(jì)劃33%。

地塊共涉及12個(gè)區(qū)，其中15宗位于中心城區(qū)，建設(shè)用地面積約73公頃，占比約43%；位于多點(diǎn)及副中心地區(qū)項(xiàng)目11宗，建設(shè)用地面積約72公頃，占比約43%；位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)項(xiàng)目4宗，建設(shè)用地面積約24公頃，占比約14%。

為了更好控制房地價(jià)格，此次出讓結(jié)合相關(guān)宗地所在區(qū)域市場(chǎng)供求、功能定位等因素合理確定競(jìng)買(mǎi)條件和交易方式。建立“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì)商機(jī)制，加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控；引入房屋銷(xiāo)售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，將價(jià)格引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)。

據(jù)悉，10日，北京共有12個(gè)地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，總成交金額為516.19億元，成交住宅用地規(guī)劃建筑面積102萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2020年全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積的15.7%。具體來(lái)看，12宗地塊全部達(dá)到預(yù)設(shè)地價(jià)上限后，進(jìn)入競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)份額或競(jìng)配建公租房面積階段。其中，7宗地塊因觸及雙頂，轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，分別為海淀區(qū)樹(shù)村2宗地、朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)3宗地塊、崔各莊1宗地塊、豆各莊1宗地塊。

出讓文件顯示，參加投報(bào)的競(jìng)買(mǎi)人需于現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后第10個(gè)工作日提交投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案申請(qǐng)書(shū)包括綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、依據(jù)技術(shù)應(yīng)用和管理模式。

例如，位于海淀樹(shù)村的兩個(gè)地塊，分別經(jīng)過(guò)41輪競(jìng)價(jià)和42輪競(jìng)價(jià)達(dá)到57.3億元和63.7億元地價(jià)上限，并觸及20%政府產(chǎn)權(quán)份額比例上限。上述地塊房?jī)r(jià)上限為11.2萬(wàn)元/平方米，這也意味著，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商品房?jī)r(jià)格將不超過(guò)8.96萬(wàn)元/平方米，獲得80%產(chǎn)權(quán)。但由于該地塊進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，競(jìng)得企業(yè)仍然待定。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，北京首日競(jìng)拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，保證金總額高達(dá)1580億元，足以看到房企的熱情。但對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，根本拍不到地，資金較差房企只能觀(guān)望。

“雙集中”下土地溢價(jià)率趨穩(wěn)

雖然北京成交地塊金額觸頂，但從溢價(jià)率來(lái)看，成交溢價(jià)率為7.7%，較此前設(shè)置的8.6%的上限溢價(jià)率有所下調(diào)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，低溢價(jià)率將成為北京供地很長(zhǎng)一段時(shí)間的主旋律。北京壓制“地王”的態(tài)度非常堅(jiān)決，30宗地塊分別根據(jù)地塊位置優(yōu)質(zhì)程度，在競(jìng)拍階段都做了特殊要求。

貝殼研究院日前發(fā)布的4月居住用地市場(chǎng)月報(bào)顯示，4月全國(guó)351城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比下滑8.4%，成交金額累計(jì)同比增速收窄至5.7%。全國(guó)351城住宅用地成交溢價(jià)率19.3%，同比增長(zhǎng)5.5個(gè)百分點(diǎn)，其中6座集中供地城市成交溢價(jià)率較2020年成交溢價(jià)率增長(zhǎng)9.5個(gè)百分點(diǎn)，控制良好，全國(guó)價(jià)率的上漲主要來(lái)自非集中供地城市。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積也降至13428萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降42%和14%。例如，廣州首批集中供地中，大幅提升供應(yīng)量，完成2021年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中住宅用地建設(shè)用地面積40.4%，成交居住用地規(guī)劃建筑面積相當(dāng)于2020年全年的一半以上，土地成交樓面價(jià)均價(jià)卻較2020年全年成交樓面價(jià)下滑15.3%。

潘浩表示，5月到6月初將進(jìn)入首批次集中供地高潮部分，而4月的集中供地僅僅為試水階段，全國(guó)住宅用地市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)效果初步顯現(xiàn)。

CRIC研究中心研究員馬千里表示，受集中供地影響，多個(gè)房企土儲(chǔ)告急，加之上半年企業(yè)現(xiàn)金流較為充裕，房企拍地積極性較高，刺激土地市場(chǎng)熱度上漲。但整體來(lái)看，由于房企資金量受限，非熱點(diǎn)城市土地價(jià)格明顯穩(wěn)定。同時(shí)，熱點(diǎn)城市土地側(cè)調(diào)控方向由單純的“控溢價(jià)”向“控地價(jià)、控房?jī)r(jià)”過(guò)渡，調(diào)控效果初顯。

土地市場(chǎng)分化加劇

5月8日，杭州首批集中供地收官，兩日成交總額高達(dá)1178.2億元。成功出讓的57宗地塊中，44宗地達(dá)到封頂價(jià)，平均自持比例達(dá)16%。其中，杭州地上房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以10.92億元上限價(jià)競(jìng)得的城東濱湖新區(qū)單元自持比例達(dá)40%；建發(fā)地產(chǎn)競(jìng)得的拱墅區(qū)祥符東單元地塊，則需自持38%。

重慶市轄區(qū)住宅用地“兩集中”出讓?zhuān)?6宗土地成功出讓?zhuān)渲校?2宗地成交溢價(jià)率超過(guò)50%，最高溢價(jià)率達(dá)到130%，平均溢價(jià)率也達(dá)到42%。無(wú)錫首批集中供地的16宗土地，成交總額256億元。其中，15宗達(dá)到限價(jià)競(jìng)租賃階段。

與上述城市不同的是，沈陽(yáng)和長(zhǎng)春相對(duì)較為冷淡，尤其長(zhǎng)春平均溢價(jià)率僅有3.3%，大部分地塊底價(jià)成交，還出現(xiàn)了終止掛牌、流拍的現(xiàn)象。

CRIC研究中心研究員謝陽(yáng)春表示，“分化”是行業(yè)規(guī)模增速放緩后的市場(chǎng)常態(tài)，從4月的六個(gè)集中供地的城市來(lái)看，不同城市土拍冷熱不均。

從企業(yè)投資熱情也可窺知一二。謝陽(yáng)春介紹，首批進(jìn)行集中供地拍賣(mài)的城市中，廣州、無(wú)錫、杭州等都是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的核心城市，且由于不乏優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，導(dǎo)致房企拿地積極性相對(duì)較高。有些房企為提高競(jìng)得概率，使用多個(gè)馬甲公司共同參拍一宗地塊。房企規(guī)模上，廣州、無(wú)錫等地，一半以上地塊均為50強(qiáng)房企所獲，但反觀(guān)長(zhǎng)春成交38宗地塊，僅有3宗地塊被50強(qiáng)房企競(jìng)得，其他拿地房企均為中小房企或本地房企競(jìng)得。

“除了不同城市的熱度有所分化以外，同一城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化。”謝陽(yáng)春說(shuō)，與無(wú)錫、重慶八成地塊可比地價(jià)上漲不同，廣州首次集中拍地中，可比地價(jià)上漲和下跌的地塊分別占46%和54%，分化顯著。其中，廣州南沙、黃埔區(qū)還誕生了兩宗新的單價(jià)地王，而增城、從化、花都等區(qū)域地塊則以底價(jià)成交為主，且流拍的6宗地均集中于此。