今年以來(lái)，上海、深圳、杭州、南京等多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控持續(xù)收緊，甚至一些熱點(diǎn)三四線城市也開(kāi)始納入調(diào)控行列。

不過(guò)值得注意的是，自棚改退潮以來(lái)，不少非核心三四線樓市的需求側(cè)在近兩年明顯萎縮，土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結(jié)構(gòu)問(wèn)題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環(huán)。

而且，由于購(gòu)房需求萎縮，加之不少房企在這些非核心三四線城市的布局明顯減弱，造成這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨土地難出讓、新房難去化、二手房難流通的困局。

有城市二手房?jī)r(jià)跌回2007年

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年3月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)晃示，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲5.2%和11.4%，二線城市分別上漲4.8%和3.3%。

反觀三線城市數(shù)據(jù)，3月新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲3.9%和2.3%，是各級(jí)別城市房?jī)r(jià)中最為安靜的存在。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城二手房和新房?jī)r(jià)格指數(shù)，2020年35個(gè)三線城市中13個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格下跌，即使今年一季度有局部“小陽(yáng)春”行情，部分三線城市房?jī)r(jià)下跌的勢(shì)頭并沒(méi)有止住。

歷經(jīng)了2016年以來(lái)的漲價(jià)去庫(kù)存、棚改紅利、返鄉(xiāng)置業(yè)等多重因素的刺激，大量三四線城市的房?jī)r(jià)地價(jià)已被推至高位，近兩年繼續(xù)上行的動(dòng)能明顯減弱。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)的100城中，三四線市場(chǎng)整體大幅跑輸一二線市場(chǎng)。盡管今年一季度有所回升，三四線城市整體新房?jī)r(jià)格指數(shù)也僅回到兩年前的水平。

以牡丹江為例，在不考慮通脹的前提下，2020年其二手房房?jī)r(jià)跌回5年前的價(jià)格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房?jī)r(jià)倒退至2007年的水平。而且，這僅是官方口徑一小部分三線城市的樣本，更多未被納入統(tǒng)計(jì)發(fā)布范圍的非核心都市圈三線以下城市的情況，并不比發(fā)布的樂(lè)觀。

此外，三四線城市的土地市場(chǎng)也不容樂(lè)觀。2019年和2020年，三四線城市超過(guò)三成的土地溢價(jià)率低于5%，其中不少城市土地以底價(jià)成交成為常態(tài)。

2020年全年，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的163個(gè)三四線城市中有123個(gè)城市有土地流拍，占比高達(dá)四分之三。29個(gè)城市的流拍率超過(guò)20%，主要集中在華中（10城）、東北（6城）、廣東（5城）以及云貴桂地區(qū)。除了傳統(tǒng)印象中發(fā)展相對(duì)落后的內(nèi)陸腹地，靠近大灣區(qū)的廣東其他三四線城市也遭遇了地產(chǎn)市場(chǎng)冷卻的情況。

值得注意的是，不少房企似乎也“拋棄”了一些前景并不明朗的三四線城市，他們更為看重的是區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力。一千億房企相關(guān)負(fù)責(zé)人劉石告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“三四線城市的狀況也不能一概而論，我們還是看重城市的GDP總量，按照GDP的水平來(lái)布局項(xiàng)目。”

“實(shí)際上還是要看城市本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口分布，一些長(zhǎng)三角的三四線城市，完全不遜色與一些地區(qū)的二線城市。”劉石表示。

三四線樓市如何“破局”？

隨著棚改逐步退潮至今，缺乏產(chǎn)業(yè)、人口等基本面支撐的非核心三四線城市的需求側(cè)明顯萎縮。另一方面，不少曾受益于土地出讓的地方政府仍然沉浸于既往的模式，試圖繼續(xù)通過(guò)新建住房和基建投資來(lái)吸引人口。簡(jiǎn)言之，需求已然回落，但供給還在持續(xù)增加。

目前三四線城市有關(guān)部門(mén)對(duì)市場(chǎng)冷卻的應(yīng)對(duì)依然停留在對(duì)新房銷(xiāo)售的刺激上，例如購(gòu)房補(bǔ)貼、開(kāi)發(fā)商降價(jià)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房等等。例如在張家界購(gòu)買(mǎi)中心城區(qū)新建商品住房或公寓每套可享受不超過(guò)2萬(wàn)元契稅補(bǔ)貼，公積金繳滿6個(gè)月后最高貸款額度可至60萬(wàn)元；四平出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房政策，新房和二手房契稅全額補(bǔ)貼和消費(fèi)券補(bǔ)貼，可加入城鎮(zhèn)社保和公積金，子女享受城區(qū)入學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)政策。

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與一二線城市相比，普通三四線城市政策環(huán)境本就寬松，居民購(gòu)房杠桿率遠(yuǎn)高于熱點(diǎn)城市。統(tǒng)計(jì)顯示，三四線城市的貸款資金率要普遍高于一二線城市。如開(kāi)封、咸陽(yáng)、中山、臨沂的貸款資金率分別達(dá)到了52.7%、54.5%、56.8%、60.5%，而北京、上海、廣州、深圳則分別為24.8%、27.4%、45.6%、47.5%。

“這些措施實(shí)際上治標(biāo)不治本，結(jié)構(gòu)上會(huì)加劇新房二手房積壓的惡性循環(huán)，總量上或許能對(duì)短期去化有一定效果，但這樣的效果建立在對(duì)更長(zhǎng)時(shí)期居民購(gòu)買(mǎi)力的透支之上。”

貝殼研究院認(rèn)為，“對(duì)于趨勢(shì)性下行的市場(chǎng)，刺激居民繼續(xù)增加杠桿，既撐不起市場(chǎng)基本面，脆弱的高杠桿還容易伴隨資產(chǎn)價(jià)格下跌，借由信貸市場(chǎng)的‘抵押品效應(yīng)’和‘財(cái)富效應(yīng)’造成金融系統(tǒng)不穩(wěn)定，引發(fā)地方金融風(fēng)險(xiǎn)。”

三四線城市如何改變這種狀況？在貝殼研究院看來(lái)，首先是要控制低質(zhì)低效的土地供給；其次是盤(pán)活存量、打通新房二手房流通鏈條，通過(guò)項(xiàng)目改造針對(duì)性地解決老舊小區(qū)的問(wèn)題，提升老舊小區(qū)的居住體驗(yàn)。同時(shí)，可以在政策上對(duì)“賣(mài)一買(mǎi)一”的本地?fù)Q房群體進(jìn)行傾斜，從而更好滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往。