2020年以來，物業(yè)公司IPO數(shù)量呈爆發(fā)式增長，物業(yè)公司市值創(chuàng)歷史新高。截至目前，已有40家物業(yè)企業(yè)成功登陸港股市場，4家企業(yè)登陸A股市場。物業(yè)板塊總市值突破萬億港元，平均市盈率超過30倍。不少物業(yè)公司市值已超過其地產(chǎn)母公司。業(yè)內(nèi)人士指出，行業(yè)發(fā)展前景廣闊，但目前仍處在初級階段。物業(yè)公司在提升規(guī)模的同時，積極培育新業(yè)態(tài)，拓展增值服務(wù)邊界。

發(fā)展空間大

為了促進行業(yè)發(fā)展，“G11”上市物業(yè)企業(yè)合作聯(lián)盟近日正式成立。據(jù)了解，合作聯(lián)盟成員公司市值超過行業(yè)總市值的50%。碧桂園服務(wù)控股有限公司為首屆輪值主席單位。

在聯(lián)盟成立大會上，金科智慧服務(wù)集團股份有限公司董事長夏紹飛對中國證券報記者表示，通過設(shè)立聯(lián)盟的方式，物業(yè)公司將優(yōu)勢資源集合、共享。對于一些基礎(chǔ)服務(wù)，單個項目管理邊際效益低，通過整合資源，可以大幅提升管理效率。通過客戶共享，企業(yè)的客戶邊界會發(fā)生本質(zhì)變化。

彩生活服務(wù)集團董事會主席兼CEO潘軍則指出，物管行業(yè)前景美好，但需要從業(yè)人員有更好的心態(tài)及更好的機制。

中信證券房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰認為，在政策的推動下，物管行業(yè)迎來黃金發(fā)展時代。物管行業(yè)管理覆蓋率將由60%上漲到90%，增值服務(wù)空間進一步打開，疊加全域化基層治理、專業(yè)化后勤服務(wù)需求提升，行業(yè)發(fā)展遠景空間大約在2.4萬億元規(guī)模，相比目前千億級的產(chǎn)值規(guī)模上升空間大。

陳聰指出，從目前情況看，大型物業(yè)企業(yè)營收規(guī)模尚未達到200億元，規(guī)模化、品牌化道路任重道遠。不過，相比簡單的規(guī)模提升，行業(yè)更應(yīng)該關(guān)注運營效率的持續(xù)上升。近年來，物管企業(yè)人均在管面積不斷提升，企業(yè)外拓規(guī)模持續(xù)增長，預(yù)計2021年頭部企業(yè)外拓規(guī)模有望超過1億平方米。

對于物業(yè)公司的提質(zhì)增效手段，陳聰總結(jié)為4個主要方面：科技、規(guī)模、人才、協(xié)同。勞動密集型行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)是大范圍復(fù)制高品質(zhì)、復(fù)雜的服務(wù)。

規(guī)模快速擴張

中指研究院物業(yè)研究總監(jiān)牛曉娟指出，在港股上市的40家物業(yè)企業(yè)中，16家公司的管理規(guī)模已超過1億平方米。其中，碧桂園服務(wù)、保利、雅居樂、彩生活等等的在管面積超過3億平方米。

2020年，百強企業(yè)管理項目數(shù)量均值為244個，同比增長15.09%；管理面積均值達4878.72萬平方米，同比增長14.02%；百強企業(yè)市場份額上升至49.71%，較上年增加6.10個百分點。TOP10企業(yè)管理面積均值為2.64億平方米，同比增長27.57%，強者恒強態(tài)勢顯著。

2020年，百強企業(yè)新增管理面積中超過5成來源于市場化拓展。企業(yè)通過市場公開信息尋求合作機會，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及專業(yè)高效的管理模式，贏得招標(biāo)方青睞，全面提升市場份額。

對于物業(yè)企業(yè)管理面積大幅增長的原因，分析人士指出，百強企業(yè)積極承接兄弟企業(yè)獨立開發(fā)或合作開發(fā)的項目。百強企業(yè)進駐兄弟企業(yè)開發(fā)的項目后，借助優(yōu)質(zhì)服務(wù)、專業(yè)管理及高效運營，不斷累積良好的品牌口碑，標(biāo)桿項目“以點擴面”，挖掘本地存量市場。此外，百強企業(yè)利用兄弟公司與政府、國企之間的緊密聯(lián)系，成立合資合作平臺或項目層面的合資公司，協(xié)助獲取政府類、公建類以及城市服務(wù)項目。

規(guī)模擴張為物業(yè)企業(yè)創(chuàng)收帶來持續(xù)增長動力。2020年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值為11.73億元，同比增長12.81%。百強企業(yè)穩(wěn)固基本盤，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入繼續(xù)走高，達到9.14億元，同比增長11.92%，業(yè)績貢獻度為77.93%。2020年，百強企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為2.88億元和1.05億元，同比分別增長15.15%和14.73%。

從上市公司披露的2020年年報看，物業(yè)管理類上市公司克服疫情影響，新簽約面積大幅增長，業(yè)績回升明顯。

以南都物業(yè)為例，2020年公司實現(xiàn)營業(yè)收入141347.46萬元，同比增長13.58%；歸屬于上市公司股東凈利潤為13787.22萬元，同比增長21.01%，累計總簽約項目576個，累計簽約總面積約7001.62萬平方米。其中，住宅類項目271個，簽約面積4812.93萬平方米；非住宅類項目305個，簽約面積2188.69萬平方米。

拓展增值服務(wù)邊界

2021年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等十部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》指出，鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。

從物業(yè)公司近期的公開表態(tài)看，物業(yè)公司普遍在拓展新業(yè)態(tài)，疫情期間積極探索“物業(yè)服務(wù) 生活服務(wù)”的模式，滿足居民多樣化、多層次居住生活需求，拓寬增值服務(wù)邊界。

南都物業(yè)在2020年年報中指出，持續(xù)發(fā)力開辟新業(yè)態(tài)。2020年，公司基于物業(yè)服務(wù)規(guī)模的擴大及客戶資源的積淀，持續(xù)優(yōu)化增值業(yè)務(wù)，削減疫情影響，同時創(chuàng)造盈利增長點。針對住宅類項目業(yè)主，居家隔離階段迅速推出“守候菜籃子”計劃，通過大數(shù)據(jù)分析，擴充高頻消費商品品類，并采用視頻直播 限時搶購方式，推送應(yīng)季食物和節(jié)日禮品，提高單戶消費能力。在大業(yè)主停工停業(yè)期間，一方面進行清潔機器人試點，探索成本優(yōu)化方案，另一方面利用自身資源優(yōu)勢，上線家政服務(wù)產(chǎn)品，拓展收入來源，降低單一業(yè)務(wù)風(fēng)險。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年，8成以上百強企業(yè)進入商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，7成以上企業(yè)進入辦公物業(yè)領(lǐng)域，5成左右企業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等，非住宅業(yè)態(tài)管理面積逐年上升。

多樣化的服務(wù)業(yè)態(tài)，為物業(yè)公司毛利率增長打下基礎(chǔ)。據(jù)了解，目前，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)服務(wù)費均超過每月6元/平方米，公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)及其他類型物業(yè)服務(wù)費均超過每月3元/平方米，而住宅物業(yè)服務(wù)費僅為每月2.05元/平方米。