應(yīng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，尤其是增加低成本住宅的供給。

日前，中國(guó)社科院金融所發(fā)布《中國(guó)金融報(bào)告2020：新發(fā)展格局下的金融變革》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)。報(bào)告顯示，由于宏觀杠桿率不斷提升，龐大的債務(wù)規(guī)模帶來(lái)了沉重的利息負(fù)擔(dān)，2012年以來(lái)中國(guó)每年利息負(fù)擔(dān)相當(dāng)于增量GDP的1.5-2.0倍。

報(bào)告稱(chēng)，債務(wù)“灰犀牛”的風(fēng)險(xiǎn)很大程度上是公共部門(mén)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在中國(guó)，公共部門(mén)的債務(wù)占比高達(dá)60%，而全球債務(wù)中公共部門(mén)債務(wù)平均占比大約只有30%~40%，如果中國(guó)債務(wù)積累模式不做調(diào)整，利息負(fù)擔(dān)會(huì)越來(lái)越高，地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。報(bào)告建議應(yīng)該建立可持續(xù)的債務(wù)積累模式，穩(wěn)步推進(jìn)破產(chǎn)重組和債務(wù)重整，硬化國(guó)企與地方政府的預(yù)算約束，突出競(jìng)爭(zhēng)中性，糾正金融體系的體制性偏好。

居民部門(mén)杠桿率上升很快，考慮到2020年居民消費(fèi)乃至短期消費(fèi)型貸款還處在負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，居民部門(mén)的債務(wù)主要是基于房地產(chǎn)債務(wù)形成的。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)將金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊密“連接”在一起，起到了樞紐的作用。在暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)、維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方面發(fā)揮引領(lǐng)和支撐作用，要推動(dòng)金融、房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)的必要條件之一。

雖然地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到重要作用，但是，過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，則會(huì)后患無(wú)窮。我們的確應(yīng)該推動(dòng)金融、房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，但現(xiàn)在的問(wèn)題是，目前三者之間并不均衡，尤其是金融與地產(chǎn)具有更多的相同利益，而一些地方政府依賴(lài)土地財(cái)政的做法則強(qiáng)化了金融與地產(chǎn)的能量。

2020年居民部門(mén)杠桿率上升了6.1%，增長(zhǎng)至62.2%，從今年第一季度的居民部門(mén)債務(wù)情況看，還在加速上升。雖然地產(chǎn)在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)中起到了中流砥柱的作用，但是，如此之快的居民部門(mén)杠桿率上升以及持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)帶來(lái)的未來(lái)挑戰(zhàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其當(dāng)前發(fā)揮的作用。

中國(guó)正在構(gòu)建“雙循環(huán)”新發(fā)展格局，而消費(fèi)則是其中的關(guān)鍵。居民部門(mén)在當(dāng)前通過(guò)加杠桿購(gòu)房可以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，但會(huì)相應(yīng)地削弱消費(fèi)能力，對(duì)消費(fèi)的擠出效應(yīng)會(huì)越來(lái)越明顯。尤其是房?jī)r(jià)越高，居民部門(mén)負(fù)擔(dān)日益加重，這會(huì)影響到家庭儲(chǔ)蓄率，從而在未來(lái)可能進(jìn)一步影響投資。

報(bào)告撰寫(xiě)人也強(qiáng)調(diào)了住房?jī)r(jià)格上漲的財(cái)富效應(yīng)。對(duì)于已購(gòu)住房的家庭，房?jī)r(jià)上漲的確會(huì)出現(xiàn)紙面財(cái)富增加的現(xiàn)象，但是，與美國(guó)不同的是，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲對(duì)于以居住為目的的家庭而言，不會(huì)帶來(lái)刺激消費(fèi)的效應(yīng)，因?yàn)榇蟛糠种袊?guó)人日常幾乎不靠信用消費(fèi)，而是習(xí)慣于量力而行。但是，城市房?jī)r(jià)快速上漲則可能持續(xù)增加人們之間的貧富差距，一些有房人士的財(cái)富不斷積累，而部分無(wú)房的群體甚至可能連房租都付不起。因此，這種脫離收入水平的房?jī)r(jià)上漲造成的財(cái)富效應(yīng)需引起各方警惕。

目前，中國(guó)面臨人口老齡化加速的風(fēng)險(xiǎn)，而生育率的降低，又與年輕一代承受過(guò)高的壓力有關(guān)，尤其是購(gòu)房壓力，從而進(jìn)一步助推老齡化加速。中國(guó)當(dāng)前的住房需求存在結(jié)構(gòu)性差異，存量市場(chǎng)中投資比例過(guò)高，在增量市場(chǎng)中一方面是改善型需求，一方面是支付能力較低的需求，一高一低，而市場(chǎng)價(jià)格是由支付能力強(qiáng)的改善型需求主導(dǎo)和帶動(dòng)上漲的，這往往會(huì)讓低支付能力的人面臨購(gòu)房困難，最終導(dǎo)致大量投資型住房也失去需求，造成供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩和短缺。

我們不應(yīng)該在當(dāng)前繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱作用，尤其是要降低房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)以及其對(duì)消費(fèi)的沖擊。中國(guó)完全可以建設(shè)低價(jià)格住房滿足低收入者需求，同時(shí)又不會(huì)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展產(chǎn)生影響。但是，這是一個(gè)需要地方政府付出的過(guò)程，過(guò)去由于一些利益問(wèn)題而未能夠完全落實(shí)。

不管是1990年代的日本泡沫破裂與東南亞金融危機(jī)，還是2008年的美國(guó)次貸危機(jī)，都與房地產(chǎn)業(yè)有直接的關(guān)系。我們也要警惕自己的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，因此必須盡快建立長(zhǎng)效機(jī)制，而不是繼續(xù)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)序膨脹。建立長(zhǎng)效機(jī)制首先是要通過(guò)稅收杠桿減少投資囤積的行為，真正讓市場(chǎng)回歸到“房子是用來(lái)住的”這一本質(zhì)上，與此同時(shí)，應(yīng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，尤其是要增加低成本住宅的供給。